Pearl Capital: 'Behoefte aan kapitaal is breed, maar behoefte aan snelheid is universeel'

De Nederlandse vastgoedmarkt gaat richting 2026 een nieuwe fase in. Niet door hogere volumes of spectaculair herstel, maar door noodzaak. Volgens de Rabobank staat de sector onder druk van onzekerheid, vertraagde besluitvorming en een gebrek aan overtuiging bij huurders en investeerders. In dat klimaat blijkt één ding steeds belangrijker te worden voor vastgoedprofessionals: directe toegang tot liquiditeit.

Dat merkt ook Max Weterman, head of lending en partner bij Pearl Capital. Pearl Capital is een onafhankelijke vastgoedfinancier uit Amsterdam die vastgoedprofessionals financiert met kortlopende zakelijke hypotheken. Weterman: 'Projecten stranden steeds minder vaak op het plan zelf. Ze stranden op vertraging. Ondernemers willen weten waar ze aan toe zijn en binnen korte tijd kunnen handelen. Dat is de nieuwe realiteit'.

Gebruikersmarkt sputtert, maar de behoefte aan kapitaal blijft
Uit de meest recente vastgoedanalyse van de Rabobank (oktober 2025) blijkt dat onzekerheid over handelstarieven en geopolitiek bij bedrijven dit jaar vaker leidde tot een afwachtende houding. Tegelijk groeit de vraag naar hoogwaardig vastgoed op goede locaties, maar blijven geschikte objecten schaars.

Volgens Weterman creëert die combinatie een vreemde paradox. 'Er is behoefte aan kwalitatief goed vastgoed, maar projecten die die kwaliteit kunnen leveren krijgen de financiering vaak niet op tijd rond. Banken hebben door regelgeving minder ruimte om snel te schakelen.'

Hij ziet dat vooral bij ondernemers in residentieel- en commercieel vastgoed. 'Een ontwikkelaar die een transformatiepand wil aankopen kan niet zes tot twaalf weken wachten op een kredietbesluit. Die kans is dan weg. Dat is waar wij worden gebeld.'

Dankzij een recente kapitaalinjectie van een grootbank en een vermogensbeheerder kan het bedrijf sinds kort bovendien meer verstrekken binnen het residentiële segment, tegen rentes vanaf 0,65 procent per maand en met looptijden van achttien maanden.

Weterman: 'Deze extra ruimte is bedoeld voor projecten waarbij een duidelijke wooncomponent het onderpand vormt en waarbij snel handelen essentieel is. De financieringen worden gestructureerd op basis van een onderbouwde taxatiewaarde, zodat besluiten ook bij hogere snelheid robuust blijven'.

Snelheid als onderscheidend mechanisme
Waar banken traag reageren, kan Pearl Capital namelijk snel opereren. Volgens Weterman vraagt de markt daar expliciet om. 'Snelheid is niet een fijne bonus, het is vaak het verschil tussen wel of geen deal. Wij brengen binnen 24 uur een bindende offerte uit en kunnen binnen vijf werkdagen naar de notaris. Dat is niet omdat wij risico’s negeren, maar omdat wij processen zo hebben ingericht dat beslissingen meteen kunnen worden genomen.'

Die snelheid werkt volgens hem alleen als de onderliggende zekerheden stevig zijn. 'Elke lening die wij verstrekken is gedekt met het eerste recht van hypotheek. Dat is voor ons het fundament. Zonder dat fundament kun je geen vaart maken, dan ga je gokken. Dat doen wij niet.'

Verschillende segmenten, één behoefte
In de markt voor residentieel vastgoed ziet Weterman dat vooral kleinere professionals pragmatisch worden. 'Ze willen renoveren, splitsen of omzetten naar middenhuur, maar lopen vast op traagheid. Een snelle aankoopfinanciering geeft lucht.'

Ook in kantoren en nieuwbouwprojecten neemt de financieringsvraag toe. 'Bedrijven willen moderniseren, maar wachten niet op langdurige beoordelingstrajecten. En ontwikkelaars willen momentum vasthouden als een locatie eindelijk rondkomt. De behoefte aan kapitaal is breed, maar de behoefte aan snelheid is universeel.'

Niet elk project is een match
Hoewel de vraag groeit, blijft selectie strikt. 'We beoordelen projecten conservatief', zegt Weterman. 'Onze gemiddelde loan to value ligt tussen de 60 en 70 procent. Dat betekent dat projectrisico’s beheersbaar moeten zijn. Wij financieren geen plannen die alleen op papier mooi zijn. Als het onderpand niet klopt, begint er bij ons niks.'

Die aanpak sluit aan bij wat Rabobank in zijn vooruitblik op 2026 beschrijft: een markt waarin kwaliteit, duidelijkheid en uitvoerbaarheid steeds belangrijker worden dan omvang.

De rol van alternatieve financiers wordt structureel
Waar banken zich verder terugtrekken uit commerciële vastgoedleningen, vult een groep gespecialiseerde financiers die ruimte op. Pearl Capital is een van die partijen.

Weterman ziet dat als een blijvende verschuiving. 'Het speelveld verandert. Ondernemers accepteren dat niet elke bankfinanciering vanzelfsprekend is. Ze kijken steeds vaker naar partijen die snel handelen en vasthouden aan heldere voorwaarden. Dat maakt de markt diverser en eerlijk gezegd ook effectiever.'