Hoge Raad stelt vragen aan het Hof van Justitie: Wel of geen heffing btw bij levering van nieuwe woningen in verhuurde staat?

  • Ingezonden bericht
  • 25 november 2025 om 11:50
  • 2 minuten leestijd
  • Ingezonden bericht

Moet bij de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat btw worden geheven? Dit vraagstuk is cruciaal voor ontwikkelaars, investeerders en huurders, omdat het verschil in wel of geen btw-heffing direct invloed heeft op de (ver)koopprijs. BDO biedt In dit artikel achtergrond.

Bij de levering van nieuw vastgoed in leegstand wordt btw geheven. Door werking van de samenloopvrijstelling wordt er geen overdrachtsbelasting geheven, zodat er geen dubbele heffing van btw en overdrachtsbelasting plaatsvindt. Echter, de heffing van btw kan ongunstig zijn voor kopers die het vastgoed btw-vrijgesteld (laten) gebruiken. Denk aan woningverhuur. Deze kopers kunnen de aankoop-btw niet in aftrek brengen. Daarom zou het gunstig zijn om nieuwe woningen zonder btw-heffing te kunnen leveren.

Overdracht btw-onderneming
De verhuur van vastgoed vormt voor btw-doeleinden een ondernemingsactiviteit. Daarnaast geldt het uigangspunt dat de overdracht van een onderneming voor btw-doeleinden niet als prestatie wordt aangemerkt. Dit is het zogenaamde niet-leveringsbeginsel. Hierdoor wordt er geen btw geheven bij de overdracht van een onderneming, omdat er voor de btw geen levering is. Het zou dan in de lijn der verwachting liggen dat de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat ook onder het niet-leveringsbeginsel vallen. Dit heeft tot gevolg dat er geen btw wordt geheven.

Btw-belang
De Hoge Raad is daar niet zeker van en stelt daarom vragen aan het Europese Hof van Justitie. Voor zowel ontwikkelaar als investeerder als huurder zou het gunstig zijn als er geen btw wordt geheven bij de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat. De btw op de stichtingskosten is weliswaar niet aftrekbaar, daarentegen wordt er geen btw geheven over de verkoopprijs. Anders verwoord: er wordt geen btw geheven over de winstmarge van de verkoper. Dat werk kostprijsverlagend. 

Wat nu te doen
In de praktijk zien we dat het Europese Hof van Justitie gemiddeld twee jaar doet over een beslissing. Als je niet zolang kan wachten op het Hof van Justitie, dan zal je maatregelen moeten nemen om potentiële risico’s te mitigeren. Hoe? Neem contact op met Raymond Hietveld of Silvester Klaus van BDO.

Gratis artikel BDO

Reacties

Laatste nieuws