Transformatie vraagt om lef én liquiditeit, ziet Pearl Capital

Verouderde kantoorpanden, lege winkels en industrieterreinen die hun functie verliezen: overal in Nederland ligt vastgoed dat wacht op een tweede leven. Tegelijkertijd is de behoefte aan woningen groot, maar de financiering van die transformaties blijkt vaak de bottleneck. 'Projecten lopen vast op te trage kredietbeoordelingen, niet op de kwaliteit van projecten', zegt Max Weterman, head of lending en partner bij Pearl Capital.

De nieuwe realiteit van vastgoedfinanciering
Volgens Weterman is het speelveld de afgelopen jaren fundamenteel veranderd. 'Banken zijn nog steeds belangrijk, maar minder wendbaar. Hun processen zijn niet ingericht op projecten waarin ondernemers snel moeten schakelen, of die buiten de klassieke kaders vallen. Terwijl juist die projecten nu kansrijk zijn.'

Weterman ziet het dagelijks: ondernemers die een verouderd pand willen herontwikkelen, maar maanden moeten wachten op een beslissing van de kredietverstrekker. 'In die tijd is een vergunning verlopen of heeft een andere partij het pand al gekocht. Ondertussen lopen de kosten gewoon door. Dat frustreert ondernemers enorm.'

Pearl Capital richt zich op vastgoedprofessionals die die dynamiek kennen. 'Wij financieren kortlopende trajecten: de aankoop, de eerste ontwikkelfase, de transformatie tot aan de exit of herfinanciering. In dat traject is snelheid cruciaal.'

Financiering als katalysator
De projecten die Pearl Capital financiert, variëren van oude bedrijfshallen die worden omgebouwd naar woon-werklocaties tot leegstaande kantoren die veranderen in appartementen of hotels. 'Het zijn vaak panden met potentie, maar ook met haken en ogen', zegt Weterman. 'Er zit waarde in, maar die komt pas vrij als je het pand aanpakt. Banken vinden dat spannend en zien vooral wat er mis kan gaan. Wij kijken juist naar wat er wél kan.'

De sleutel, zegt hij, ligt in goed ondernemerschap. 'Wij stappen niet in als alleen de cijfers mooi zijn, maar als het plan klopt. Een realistische planning, een aannemer die levert, een vergunningstraject dat goed in de steigers staat, dan kunnen we snel beslissen. Binnen 24 uur geven we uitsluitsel, en als het nodig is kan de akte binnen vijf dagen passeren.'

Gemiddeld wordt 80 procent van de aanvragen binnen één week afgerond, van intake tot akkoord.

De ondernemer als beslissende factor
Volgens Weterman draait het succes van een financiering meer om de mensen dan om spreadsheets. 'De beste deals komen van ondernemers die hun verhaal helder hebben. Ze weten wat ze willen bouwen, wie het gaat gebruiken en hoe ze eruit stappen. Die duidelijkheid maakt financiering eenvoudig.'

Pearl Capital werkt bovendien standaard met het eerste recht van hypotheek als zekerheid en houdt de loan-to-value bewust conservatief. 'Dat zorgt voor rust aan beide kanten. De ondernemer weet waar hij aan toe is, en wij weten dat het onderpand solide is. Het draait om vertrouwen en realisme.'

Kansen in de overgang
De komende jaren verwacht Weterman meer druk op transformatieprojecten. 'Nieuwbouw is duur en traag. Herbestemming is dan een belangrijke, zo niet de belangrijkste manier om de markt in beweging te houden. Dat vraagt lef, snelheid en liquiditeit: drie dingen die niet vanzelfsprekend samengaan met de mindset van traditionele banken. Maar juist daar ligt onze rol.'

Volgens recente cijfers van het CBS nam het aantal woningtransformaties in de eerste helft van 2025 met bijna 8 procent toe ten opzichte van vorig jaar. 'Die trend zal alleen maar doorzetten', voorspelt Weterman. 'De mensen die nu handelen, pakken de ruimte die ontstaat. En daar helpen wij ze bij.'

Over Pearl Capital
Pearl Capital is een onafhankelijke vastgoedfinancier gevestigd in Amsterdam. Het bedrijf verstrekt kortlopende leningen aan vastgoedondernemers, ontwikkelaars en beleggers voor aankoop, herontwikkeling en transformatie. De gemiddelde lening ligt tussen 250.000 en 2,5 miljoen euro. De nadruk ligt op snelheid, zekerheid en persoonlijk contact, met het eerste recht van hypotheek als standaardzekerheid.