'Makelaar kan wegkomen met onjuiste weergave van vloeroppervlakte'

Een interessant arrest van de Hoge Raad voor de vastgoedsector werd ons vandaag aangereikt door Esther van Riet, advocate bij Rijssenbeek Advocaten in Arnhem. Daarin stelt de Hoge Raad dat de verkopende makelaar niet per definitie de oppervlakte van het te verkopen object zelf hoeft na te meten als hij helder kan maken dat hij niet instaat voor de juistheid van deze meting.

De Hoge Raad heeft zich op 17 februari 2012 uitgelaten over een zaak waarin de op het verkoopbord en in de verkoopbrochure vermelde oppervlakte van een te koop staand bedrijfspand, niet juist was vermeld. De koper had aanzienlijk belang bij een juiste weergave van de oppervlakte, omdat zij het bedrijfspand wilde gaan verhuren. De transportakte kende het gebruikelijke exoneratiebeding: “indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen”. In de brochure werd een oppervlakte van circa11.940 m2 vermeld, terwijl dit in werkelijkheid een oppervlakte van circa10.185 m2 was. De koper vordert dat de verkoper en verkopend makelaar hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die koper stelt te hebben geleden.

Ten aanzien van de verkopend makelaar heeft het gerechtshof overwogen dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar, alvorens de oppervlakte van een pand aan aanstaande kopers ter kennis te brengen, deze oppervlakte in het normale geval zelf dient op te meten. In het geval de gegevens van zijn opdrachtgever afkomstig zijn, dient de makelaar eerst te onderzoeken of deze informatie wel geheel juist is, ook als de gegevens uiteindelijk van een andere makelaar afkomstig zijn. Nu de makelaar de oppervlakte niet zelf heeft nagemeten en wist dat de oppervlaktemaat voor de koper van belang was, heeft de makelaar niet met de vereiste zorgvuldigheid gehandeld en is dit onzorgvuldig handelen aan de makelaar verwijtbaar en toerekenbaar. Aldus het gerechtshof.

De Hoge Raad geeft aan dat het gerechtshof zijn oordeel niet goed heeft gemotiveerd. Het gerechtshof had bij zijn oordeel dat de makelaar zelf een meting moest verrichten ten onrechte geen rekening gehouden met de andere omstandigheden waarop de makelaar zich had beroepen:

-          oppervlaktegegevens zijn aangedragen door verkoper, die het pand zelf heeft ontworpen en gebouwd;

-          in de verkoopbrochure staat dat de gegevens verstrekt zijn door verkoper;

-          de verkoopbrochure bevat een voorbehoud t.a.v. de juistheid van die gegevens.

Of - en zo ja, in hoeverre - een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van de gegevens instaat. Het feit dat de koper een aanzienlijk bedrag aan huurinkomsten derft door een onjuiste weergave van de oppervlaktemaat, brengt niet met zich dat het beroep van de makelaar op het exoneratiebeding onredelijk is. Verder heeft het gerechtshof aangegeven dat zich ook andere omstandigheden voor doen waaruit blijkt dat het beroep van de makelaar op het exoneratiebeding onredelijk zou zijn. Het gerechtshof geeft echter niet aan welke omstandigheden dat zijn, zodat de Hoge Raad oordeelt dat het gerechtshof zijn oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd. Het gerechtshof zal zich nogmaals over de zaak moeten uitlaten.  

Uit dit arrest blijkt dat de Hoge Raad niet zonder meer de opvatting van het gerechtshof deelt dat een verkopend makelaar te allen tijde de oppervlakte van het te verkopen pand zelf dient na te meten alvorens de koper in kennis te stellen van die oppervlaktemaat. Als de makelaar maar duidelijk genoeg aangeeft dat hij niet instaat voor de juistheid van de weergegeven oppervlaktemaat, kan hij een gerechtvaardigd beroep doen op het exoneratiebeding. Onder welke omstandigheden dat beroep niet gerechtvaardigd zou zijn, zal door het gerechtshof nader moeten worden uitgewerkt. Op dit arrest zal dus zonder meer een vervolg komen, zo verwacht Van Riet.  

Esther van Riet is werkzaam als advocaat (partner) bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Momenteel zijn er elf advocaten werkzaam. Het kantoor is marktleider op het gebied van appartementsrecht. Rijssenbeek Advocaten houdt zich ook bezig met het bouwrecht, huurrecht, aan- en verkooprecht en vastgoed gerelateerd verenigingsrecht. De cliënten van het kantoor zijn met name en bij uitstek de Verenigingen van Eigenaars en hun (administratief) beheerders, projectontwikkelaars, recreatieparken, woningcorporaties, makelaars etc.