Een gedeeltelijk gesloopt terrein sneller btw-belast als bouwterrein!?

In beginsel is de levering van een onroerende zaak gelegen in Nederland vrijgesteld van btw, terwijl de verkrijging ervan belast is met overdrachtsbelasting. Een uitzondering op deze vrijstelling geldt onder andere voor de levering van een bouwterrein: een onbebouwd terrein dat de bestemming heeft om te worden bebouwd.

Is een terrein ook onbebouwd als er nog - of pas - een gedeelte van een gebouw op aanwezig is?
Daarbij valt denken aan een gedeeltelijk gesloopt gebouw of een nog niet volledig gerealiseerd gebouw. In het verleden was de aanwezigheid van de oude of nieuw aangelegde fundering al genoeg om het terrein als bebouwd aan te merken. Dit werd door de Staatssecretaris ook als expliciet voorbeeld opgenomen in het voormalige Besluit bij de btw-kwalificatie van een bebouwd terrein na een gedeeltelijke sloop. Een uitspraak van het Hof van Justitie van vorig jaar lijkt nu af te wijken van voormelde regelgeving. Kansen voor de praktijk?!

Casus Hof van Justitie
In deze casus van het Hof van Justitie leverde een ondernemer 16 percelen, bestemd voor bebouwing. Op deze percelen waren de afgelopen vijf jaar al wel prefab-funderingen aangebracht. De ondernemer ging uit van een btw-vrijgestelde levering van ‘bebouwde’ percelen, zoals destijds toegestaan onder een oude Deense btw-wet. De Deense belastingdienst zag daarentegen de levering van de grond met funderingen niet als de vrijgestelde levering van een gebouw (bebouwd terrein) en stelde zodoende dat sprake is van een (onbebouwd) bouwterrein. Het Hof van Justitie was het, enigszins verrassend, eens met de Deense belastingdienst. Zij oordeelde dat de aangelegde prefab funderingen niet aangemerkt kunnen worden als (een gedeelte van) een gebouw, omdat de funderingen niet de functie hebben van bouwwerken welke geschikt zijn voor een ingebruikname. De op het terrein te realiseren gebouwen waarvoor deze fundering was aangelegd, konden nog niet geheel of gedeeltelijk overeenkomstig haar bestemming in gebruik worden genomen.

Let op!
Een gelijke casus in Nederland zou hoe dan ook tot een van rechtswege btw-belaste levering hebben geleid. In Nederland kennen we namelijk, naast de uitzondering voor bouwterreinen, ook een uitzondering voor gebouwen in aanbouw, of gebouwen die uiterlijk twee jaar geleden voor het eerst in gebruik zijn genomen. De levering van een terrein met daarop aangebrachte fundering zou – indien dit aangemerkt zou worden als bebouwd terrein – gelijk aan de levering van een bouwterrein, ook als een van rechtswege met 21 procnet btw belast levering worden aangemerkt (vrijgesteld van overdrachtsbelasting).

Waarom van belang voor Nederlandse btw-positie?
Naar aanleiding van dit Europese arrest rijst nu ook in de Nederlandse praktijk de vraag wat de btw-behandeling is bij de levering van een terrein met daarop een gedeeltelijk gesloopt gebouw dat niet meer (geheel of gedeeltelijk) overeenkomstig haar bestemming in gebruik kan worden genomen. Uit de redenering van het Hof van Justitie kan worden afgeleid dat het gedeeltelijk gesloopte gebouw onder omstandigheden niet meer als een bouwwerk (‘bebouwing’) kan worden aangemerkt en er zodoende sprake is van een onbebouwd (bouw)terrein. De levering kwalificeert dan (eerder) als een verplichte btw-belaste levering van een bouwterrein.

Deze situatie zou zich mogelijk ook voor kunnen doen bij de levering van een terrein waarop zich een voormalig kantoorpand bevindt dat door het ingrijpende strippen (tijdelijk) niet meer overeenkomstig haar bestemming in gebruik kan worden genomen en daarna wordt verbouwd tot woonappartementen. Zou ook daarbij sprake kunnen zijn van de levering van een bouwterrein, als het terrein wordt geleverd met het volledig gestripte opstal? Bij een dergelijk transformatieproject is de bouwkundige constructie mogelijk niet ingrijpend gewijzigd, waardoor volgens de Hoge Raad bij de (op)levering van de woonappartementen géén sprake is van de levering van nieuwe onroerende zaken en de levering (van bestaande onroerende zaken) vrijgesteld van btw plaats zou moeten vinden. Maar indien het volledig gestripte opstal niet meer geheel of gedeeltelijk overeenkomstig haar functie in gebruik kan worden genomen, zou de levering van het terrein met het volledig gestripte opstal volgens voormelde Europese arrest mogelijk wel als een (btw-belast) bouwterrein kunnen kwalificeren.

Gevolgen?
De vraag welke hierbij bestaat, is in welke mate deze Europese rechtelijke uitspraak er in Nederland toe zal leiden dat bij een gedeeltelijk gesloopt gebouw óf een (nagenoeg) volledig gestript gebouw, (eerder) sprake is van een bouwterrein, zolang er geen ingebruikname van dat gebouw mogelijk is? Afhankelijk van het recht op btw-aftrek bij de koper kan dit voordelig (nagenoeg volledig recht op aftrek) of nadelig (geen of beperkt recht op aftrek) uitpakken. Het antwoord op voormelde vraag is met name onzeker voor wat betreft de wijze waarop de Nederlandse wetgever of belastingdienst met dit Europese arrest om zal gaan. Begin 2024 is namelijk het vernieuwde ’vastgoedbesluit’ in werking getreden, waarin is opgenomen dat een pand in de aanbouwfase volgens de visie van de Nederlandse staatssecretaris wel als een ‘gebouw’ en daardoor een bebouwd terrein kan kwalificeren. Zal dit met dit Europese arrest nu (al) worden aangepast waardoor het begrip ‘bouwterrein’ ook volgens de staatssecretaris (belastingdienst) eerder van toepassing zal zijn?

Voor de praktijk
Het verschil in benadering biedt mogelijke kansen voor fiscale planning. Zorg er dan voor dat dit zorgvuldig gebeurt om fiscale problemen achteraf te voorkomen. Raadpleeg tijdig uw fiscaal specialist.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
mr. José van Twisk – partner Btw & Overdrachtsbelasting
mr. Raymond Hietveld – senior manager Btw & Overdrachtsbelasting