Particuliere grondeigenaar sneller btw-ondernemer bij verkoop grond

Particulieren die incidenteel grond verkopen, worden sneller dan voorheen aangemerkt als btw-ondernemer. Deze ontwikkeling zien we steeds vaker in de rechtspraak. Waar de verkoop van privégrond meestal buiten de btw bleef, kan een eenmalige verkoop inmiddels voldoende zijn om als btw-ondernemer te worden beschouwd. Hierdoor kan de levering van bouwgrond belast zijn met 21 procent btw. In dit artikel leest u wanneer een particulier bij verkoop van grond wordt aangemerkt als btw-ondernemer, wat de gevolgen daarvan zijn en waar u op moet letten.

Btw-ondernemerschap
Een btw-ondernemer is iemand die zelfstandig economische activiteiten verricht, zoals het verhuren van vastgoed. De loutere uitoefening van het eigendomsrecht door grond te verkopen, leidt op zichzelf niet tot btw-ondernemerschap. Echter, btw-ondernemerschap kan aan de orde zijn bij een incidentele verkoop van grond indien meer handelingen worden verricht dan enkel het overdragen van het eigendom.

Rechtspraak
Uit de rechtspraak leiden wij af dat het voornamelijk om handelingen gaat die worden verricht om waarde toe te voegen aan de grond. Deze handelingen hoeven niet door de eigenaar zelf te worden verricht. Zo kan een tussenpersoon in de vorm van een makelaar of een lastnemer deze handelingen verrichten namens de eigenaar. Onderstaande handelingen kunnen, al dan niet afzonderlijk, ervoor zorgen dat sprake is van btw-ondernemerschap:

• Kadastraal splitsen van percelen in kleinere percelen
• Benaderen van de gemeente voor een wijziging van het bestemmingsplan
• Aanleg van nutsvoorzieningen
• Reclame maken voor de percelen bij potentiële kopers

Risico of kans?
Deze handelingen kunnen leiden tot een btw-belaste levering van (bouw)grond door een particulier als btw-ondernemer. Deze levering is dan belast met 21 procent btw. Als de particulier niet zou kwalificeren als btw-ondernemer, dan zou de levering van de (bouw)grond belast zijn met 10,4 procent overdrachtsbelasting (=tarief 2025). Het is niet geheel duidelijk welke handelingen onder het btw-ondernemerschap vallen en welke handelingen daarbuiten. Daarmee is een zeker risico te onderkennen, maar het btw-ondernemerschap kan ook voordelen hebben. Zo kan de koper een voorkeur hebben voor een levering in de btw in plaats van een levering in de overdrachtsbelasting. De btw kan namelijk aftrekbaar zijn voor de koper waarbij de overdrachtsbelasting dat niet is.

Box 1 vs box 3
In dit artikel zijn wij niet ingegaan op de mogelijke gevolgen voor de inkomstenbelasting. Zo kunnen bepaalde werkzaamheden ertoe leiden dat de verkoop van de grond wordt belast in box 1. Veelal verdient een verkoop vanuit box 3 de voorkeur, omdat de verkoopwinst dan onbelast is.

Voor de praktijk
De mogelijkheid dat ook een particulier voor een grondtransactie voor de btw als ondernemer wordt gezien kan fiscale kansen opleveren; de overdrachtsbelasting kan wellicht worden bespaard voor de koper. Anderzijds verdient de positie voor de inkomstenbelasting voor de verkoper de aandacht. Tijdig fiscaal advies is raadzaam.

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
mr. José van Twisk
mr. Marco Beerens
mr. Raymond Hietveld