Btw en short-stay: Rechter corrigeert wéér standpunt fiscus

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 28 mei 2025 weer eens uitspraak gedaan over short-stay-verhuur en btw (ECLI:NL:RBZWB:2025:3298). Niet geheel verrassend is het gelijk (wederom) aan de verhuurder en is de positie van de Belastingdienst volgens de rechtbank niet juist. Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Borgen Tax gaan in deze bijdrage in op de uitspraak.

Short-stay
Short-stay is regelmatig onderwerp van discussie met de Belastingdienst. Daarbij zijn verhuurders doorgaans van mening dat sprake is van short-stay (btw belast), terwijl de fiscus meent dat sprake is van reguliere verhuur (btw vrijgesteld). Gevolg van de positie van de fiscus is dat de btw-aftrek op (bouw)kosten bij de verhuurder wordt geblokkeerd. De Belastingdienst en verhuurders procederen hier regelmatig over.

Uit Europese jurisprudentie volgt dat sprake is van btw belaste short-stay verhuur als de verhuur (potentieel) in concurrentie treedt met hotels. Volgens de Hoge Raad is dat tenminste het geval als het gaat om verstrekking van een volledig gemeubileerde accommodatie, voor een korte periode. Een verblijf van een periode van maximaal zes maanden wordt tenminste als een verblijf voor korte periode beschouwd.

Op basis van een beleidsbesluit van de staatssecretaris van Financiën hanteert de Belastingdienst een ander beoordelingskader dan uit de jurisprudentie volgt. De Belastingdienst kijkt nagenoeg uitsluitend naar of de huurder ‘het middelpunt van zijn maatschappelijk leven’ verplaatst naar het gehuurde of zelfs, in bredere zin, naar Nederland. De Belastingdienst is al snel van mening dat dit het geval is, bijvoorbeeld omdat huurders zich mogen (moeten) inschrijven bij de gemeente, het gehuurde bij de gemeente een woonfunctie heeft of de huurder voor- of na de verhuur reeds in Nederland verblijft.  

Inmiddels ligt er een behoorlijk aantal rechterlijke uitspraken over dit onderwerp. De lijn in die uitspraken is vrij duidelijk: de positie van de Belastingdienst klopt niet. Het gelijk is (meestal) aan de verhuurder. 

De casus
Een verhuurder heeft een monumentale woonboerderij verbouwd tot vijf gemeubileerde appartementen, bestemd voor tijdelijke verhuur. De doelgroep bestaat uit expats, promovendi en buitenlandse werknemers. Huurders mogen maximaal zes maanden in een appartement verblijven, verlenging is niet toegestaan. De huurprijs bevat ook de vergoedingen voor inventaris, internet en nutsvoorzieningen (oftewel: all-in). In de BAG heeft het gebouw een woonfunctie.

De fiscus is van mening dat géén sprake is van short-stay (btw-belast), maar reguliere verhuur (btw-vrijgesteld). Gevolg is dat de fiscus de btw-aftrek op de (verbouwings)kosten weigert. Het enige argument van de Belastingdienst is dat de verhuurder voornemens zou zijn de appartementen steeds voor twaalf maanden verhuren, terwijl short-stay doorgaans betrekking heeft op een verblijf van maximaal zes maanden.

De uitspraak
De rechtbank constateert dat nergens uit de stukken volgt dat er een voornemen zou zijn (geweest) voor verhuur van twaalf maanden. Uit de stukken die de verhuurder heeft aangeleverd volgt dat steeds een voornemen was voor verhuur van maximaal zes maanden. Dit argument van de fiscus faalt dus.

De rechtbank beoordeelt verder op basis van de feiten of sprake is van short-stay verhuur. Hier is er weinig nieuws onder de zon; de rechtbank past feitelijk alleen eerdere jurisprudentie toe. De rechtbank concludeert dat (i) sprake is van verhuur voor een korte periode en (ii) het om gemeubileerde accommodaties gaat. De verhuur treedt hierdoor (potentieel) in concurrentie met de hotelsector, waardoor sprake is van btw-belaste short-stay. Dat het gebouw in de BAG een woonfunctie heeft is niet van belang.

De praktijk: verhuurders worden gek van de fiscus
Op basis van de in de uitspraak opgenomen feiten was deze zaak naar onze mening overbodig en het standpunt van de Belastingdienst bij voorbaat kansloos. Dit staat helaas niet op zichzelf, er zijn de afgelopen jaren een behoorlijk aantal soortgelijke procedures gevoerd. De Belastingdienst blijft dezelfde argumenten steeds weer herhalen, en krijgt steeds weer ongelijk. Vermoedelijk worden inspecteurs intern verplicht om dit te blijven doen, omdat het eerder genoemde beleidsbesluit nou eenmaal niet aansluit bij de jurisprudentie. Na een uitspraak van een rechtbank lijkt de fiscus er vrede mee te hebben, want de Belastingdienst gaat in dergelijke zaken zelden in hoger beroep.

Voor verhuurders is de werkwijze van de Belastingdienst om gek van te worden. Het leidt tot aanzienlijke kosten voor het voeren van procedures en enorme vertragingen bij het verkrijgen van vaak aanzienlijke btw-teruggaven.

Slotbeschouwing
We verwachten -helaas- niet dat de werkwijze van de Belastingdienst op korte termijn zal wijzigen. De werkwijze komt namelijk voort uit het - onjuiste- beleidsbesluit. Dit besluit is vrij recent gewijzigd, waarbij deze fout niet is hersteld. De staatssecretaris lijkt daarmee van mening dat de in het besluit ingenomen positie toch juist is. De Belastingdienst heeft zich hier als uitvoeringsorganisatie in principe aan te houden. In principe, want de Belastingdienst kan (en laat!) andere onjuiste besluiten wel degelijk buiten beschouwing. Dat zal hier vanwege de in het algemeen negatieve houding tegenover verhuurders niet snel gebeuren.

Verhuurders die met short-stay projecten bezig zijn doen er goed aan om alles omtrent de verhuur zorgvuldig te documenteren en kosten voor een procedure en financiering van het btw-bedrag in te calculeren.

Meer weten over btw en short-stay? Neem contact op met Susan Raaijmakers (06 1588 6425) of Richard Meerstra (06 1339 1287) van Borgen Tax.