Tussen Trump en rentevrees: de intermediair als schakel in een volatiele markt

Wisselende rentestanden, aangescherpte regelgeving en geopolitieke spanningen zorgen anno 2025 voor een onvoorspelbaar speelveld binnen de vastgoedfinanciering. Deze factoren beïnvloeden niet alleen de financierbaarheid van projecten, maar veranderen ook het gedrag van beleggers en drukken op de risicobereidheid van geldverstrekkers.

In het hart van deze ontwikkelingen staat de intermediair – als gids, strateeg en verbinder tussen alle betrokken partijen. Tijdens De Dag van de Vastgoedfinanciering sprak Jeroen Immink namens LVDH Finance met intermediairs over hun ervaringen, uitdagingen en het toekomstperspectief van hun vak.

Intermediairs signaleren een duidelijke tweedeling in de vastgoedmarkt. Enerzijds trekken beleggers zich terug vanwege toenemende regelgeving rond onder andere midden huur en verduurzaming. Anderzijds zien opportunistische partijen juist kansen ontstaan: waar de één zijn vastgoedportefeuille afbouwt uit risicobeheersing, stapt de ander in met het oog op waardevermeerdering en duurzame exploitatie. Welke kant men kiest, is vaak afhankelijk van de sector waarin men actief is. Zo wordt Blackstone genoemd als voorbeeld van een partij die haar vertrouwen in de Nederlandse markt benadrukt met forse investeringen in vastgoedontwikkeling – met name in non-residentieel vastgoed, waarmee deels wordt omzeild wat voor anderen als remmende regelgeving geldt. Ook het verschil tussen lokale en internationale spelers springt in het oog. Lokale beleggers durven vaker risico’s te nemen en transacties te sluiten, terwijl buitenlandse investeerders juist terughoudend opereren door geopolitieke onzekerheden. Particuliere beleggers lijken daarentegen minder gevoelig voor wereldwijde ontwikkelingen, zoals Amerikaanse renteveranderingen of verkiezingsuitslagen. Hoewel de verschillen in benadering groot zijn, zien de intermediairs deze verdeeldheid niet als bedreiging voor de markt. Zolang er aantrekkelijke proposities zijn, vinden deze hun weg naar de juiste partijen – wat bijdraagt aan een gezonde dynamiek.

Door de toenemende complexiteit van de vastgoedmarkt groeit de behoefte aan professionele intermediairs. Niet alleen omdat traditionele banken vaker ‘nee’ zeggen, maar ook omdat er steeds meer financieringsvormen beschikbaar zijn – van institutionele fondsen tot alternatieve financiers. De intermediair fungeert als gids door dit gefragmenteerde landschap en weet welke deuren wél opengaan. Tegelijkertijd zien intermediairs dat Nederlandse partijen zich vaak te sterk laten leiden door actuele rentestanden en zich beperken tot de lopende transactie. Een structurele langetermijnvisie ontbreekt vaak. Juist daarin ligt de toegevoegde waarde van de intermediair: het bieden van strategisch inzicht en het opstellen van toekomstbestendige financieringsmodellen.

Nu grootbanken zich in toenemende mate richten op duurzaamheid, risicobeperking en ‘goed verhuurderschap’, komen vooral kleinere partijen moeilijker aan financiering. De strengere focus op A-label vastgoed in aanloop naar 2030 sluit lang niet altijd aan bij de praktijk. Alternatieve financiers bieden hier uitkomst: zij zijn wendbaarder en sneller in

besluitvorming. Tegelijkertijd worden aan hen – terecht – hoge eisen gesteld op het gebied van transparantie, voorspelbaarheid en communicatie. Intermediairs spelen een sleutelrol in het bouwen van duurzame relaties tussen financiers en vastgoedpartijen. In deze sector is vertrouwen cruciaal: vastgoedfinanciering blijft boven alles mensenwerk. De deskundigheid en marktkennis van bureaus als LVDH Finance – die meedenken met intermediairs en ontwikkelaars – worden door de deelnemers als belangrijke meerwaarde gezien.

Artificial Intelligence en digitalisering worden door de aanwezige intermediairs omarmd als hulpmiddel, maar niet als vervanger van menselijke expertise. Generatieve AI wordt ingezet voor oriëntatie, analyses en bijvoorbeeld eerste toetsing van juridische of financiële vraagstukken. Maar volgens de intermediairs schiet de technologie nog tekort in accuratesse en contextbegrip. Maatwerk en relationele finesse blijven essentieel in vastgoedfinanciering – aspecten waar AI vooralsnog niet in kan voorzien. De consensus is helder: technologie ondersteunt, maar neemt het vak niet over.

Toch kent digitalisering ook schaduwkanten. Intermediairs waarschuwen voor de opkomst van ‘finfluencers’, online cursussen en zelfverklaarde vastgoedexperts die gouden bergen beloven zonder reëel beeld van risico’s. Deze wildgroei ondermijnt het professionele imago van de sector. Wanneer dit soort profielen zich melden bij serieuze intermediairs, gaan de alarmbellen af. Zulke partijen worden doorgaans niet geholpen of doorverwezen naar serieuze adviseurs. De intermediairs pleiten voor meer verbinding binnen de branche om dit soort misstanden gezamenlijk aan te pakken. Volgens de deelnemers is het essentieel dat de sector zelfregulering omarmt om te voorkomen dat regelgeving van bovenaf wordt opgelegd zonder inhoudelijke afstemming met vakmensen. Hoewel samenwerking tussen partijen als corporaties, ontwikkelaars, fondsen en particuliere beleggers complex blijft, is onderlinge afstemming cruciaal.

De eerste initiatieven tot samenwerking ontstaan, en bijeenkomsten zoals De Dag van de Vastgoedfinanciering worden door de deelnemers gezien als waardevolle stap richting een gedeelde visie en een sterkere positie als sector.