Een goed onderhouden huurwoning is goud waard

De afgelopen periode is het in het publieke debat veel gegaan over de aangekondigde huurbevriezing en de gevolgen voor de financiën en investeringscapaciteit van corporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit Woningcorporaties (AW) waarschuwen het kabinet hierbij voor de noodzakelijke bijsturing vanuit de sociale verhuurders die tot een fors lagere nieuwbouwproductie en vertraging van de verduurzaming gaat leiden.

Hierbij is het goed om te kijken naar de bestaande uitgangspositie waarbij het huishoudboekje van de corporaties over de laatste jaren niet sluitend is. Volgens de laatste Aedes Benchmark over 2023 kwamen de corporaties, ondanks het afschaffen van de verhuurdersheffing bij een gemiddelde huur van 579 euro per maand, na aftrek van alle exploitatielasten, plus verbetering van bestaande woningen, gemiddeld 11 euro per maand per woning te kort. Dat is zo’n 300 miljoen euro in totaliteit voor de sector. Belangrijke reden voor dit tekort is een eerder doorgevoerde generieke huurverlaging, die de verhuurders zo’n 9 euro per woning per maand aan huuropbrengst heeft gekost. Met andere woorden, corporaties hebben per saldo geld moet lenen voor het beheer van hun bestaande woningvoorraad, terwijl het voor een gezonde bedrijfsvoering eigenlijk cruciaal is om geld over te houden om deels met eigen middelen te herinvesteren. Het beeld over 2024 is nog niet definitief bekend, maar laat een vergelijkbaar negatief beeld zien, los van de oplopende uitgaven aan winstbelasting van deze niet-winst beogende instellingen (!).

Onderhoudsuitgaven nu of later
In dit artikel willen in het bijzonder aandacht vragen voor de uitgaven aan onderhoud en verbetering. Inmiddels geven corporaties volgens de benchmark hieraan meer dan 10 miljard euro uit, wat gelijk staat aan zo’n 7,4x de maandhuur. Nu corporaties gevraagd wordt om bij te sturen lijkt de onderhoudsknop een verleidelijke. Logisch als we kijken naar de sterke stijging van de lasten voor onderhoud en verbetering in het kader van het sluitend houden van het huishoudboekje, maar financieel op langere termijn en maatschappelijk al op korte termijn een gevaarlijke ontwikkeling. De eerder genoemde toezichthouders waarschuwen hier terecht al voor.

Maatschappelijke kosten en baten
Een heel duidelijke waarschuwing geeft de AW in haar signaalrapportage: er komen minder woningen beschikbaar, woningen worden minder goed onderhouden en duurzaamheidsplannen worden uitgesteld. Dit heeft voornamelijk gevolgen voor de oudere woningen van mindere kwaliteit en met de laagste huren die grotendeels bewoond worden door de huurders met de laagste inkomens. Los van het argument van de AW is de logica dat over de uitgaven voor onderhoud, verbetering en nieuwbouw nog altijd belastingen (BTW) en premies worden afgedragen aan de overheid en op een efficiënte wijze wordt bijgedragen aan de energietransitie. Huurbevriezing lijkt dus zowel maatschappelijk, voor de huurder en direct voor de overheidsfinanciën een niet optimale keuze.

Waardecreatie
Een goed onderhouden en duurzame woning behoudt zijn waarde veel beter dan een huis dat onderhoudsachterstanden heeft. Regelmatige inspecties en preventieve ingrepen kunnen voorkomen dat problemen groter worden, wat op de lange termijn kosteneffectiever is. Uiteraard valt er bij veel corporaties nog best wel te optimaliseren binnen de (financiële) beheersing en optimalisatie van het onderhoud en is er niets mis met het op onderdelen versoberen van de kwaliteitsuitgangspunten, maar uitstel heeft hierin mede door de forse bouw- en onderhoudskostenstijgingen nauwelijks een positief financieel effect. We zien in de praktijk eerder dat corporaties die in het verleden hebben gesneden in de meerjarenonderhoudsbegroting, met de aangekondigde huurbevriezing vrijwel direct in de problemen komen.

Veroudering van het bezit en verborgen achterstanden
Door de relatief beperkte nieuwbouw binnen de sector van de afgelopen 10 jaar en scherpe financiële sturing als gevolg van onder meer de verhuurdersheffing, is sprake van een veroudering van het corporatiebezit. Mede als gevolg van de relatief lage rente, kostenbeheersing en gedeeltelijke verkopen zijn corporaties er desalniettemin in geslaagd om het bestaande bezit op een voldoende kwalitatief niveau te krijgen en te houden. Waar nog sprake is van een inhaalslag op bijvoorbeeld de slechte energielabels staan de ingrepen vrijwel volledig ingepland. Het temporiseren van ingrepen binnen het huidige (verouderde) bezit en het nauwelijks vernieuwen/ verjongen van het bezit is niet alleen slecht voor huidige en toekomstige huurders, maar ook slecht voor de portefeuille van de verhuurder.

Energie-efficiëntie
Een goed onderhouden woning is vaak energiezuiniger. Denk aan het optimaliseren van de energiebehoefte door isolatie en het aansluiten op duurzame energiebronnen. Los van de lagere energielasten voor de huurder vraagt het onderhoud van al deze installaties ook extra uitgaven van de corporatie waarvoor, vanuit de gedachte van beheersbare woonlasten, dekking vanuit de huur noodzakelijk is.

Veiligheid, gezondheid en welzijn
Achterstallig onderhoud kan leiden tot onveilige en onwenselijke situaties in huis. Zaken als schimmels door vocht of slechte ventilatie, hoge stookkosten door gebrekkige isolatie, houtrot in vloeren of constructieve en funderingsproblemen kunnen het woongenot en de woonlasten behoorlijk verzieken. Hoewel dergelijke situaties in veel gevallen de uitzondering vormen kan ook hier de corporatie voor onmogelijke dilemma’s gesteld worden.

Met de verkoop van woningen verschuif je slechts de problemen
Met enige regelmaat wordt de suggestie gewekt dat corporaties door de verkoop van woningen geld vrij kunnen maken voor investeringen in nieuwbouw en verbetering van het bestaande bezit. Uiteraard kan hierdoor geld vrijgemaakt worden, maar is het maar de vraag of dit echt gaat helpen. Kopers zullen immers een hypotheek moeten aangaan voor de woning en zelf moeten zorgen voor onderhoud. Door de fiscale renteaftrek komt de rekening weer deels bij de overheid. Corporaties zijn daarnaast in de basis uitstekend in staat om het onderhoud beter te organiseren dan de “onderkant” van de koopmarkt. Hoewel corporaties met dit geld nieuwe woningen kunnen realiseren is het sterk de vraag of dit voldoende aanbod oplevert aan goed betaalbare woningen voor de primaire doelgroep of slechts het verschuiven van de betaalbaarheidsproblematiek naar de “onderkant” van de koopmarkt.

Waarom verschillen in begrote onderhoudsuitgaven ons zorgen baren
We merken in de praktijk dat de verschillen in toekomstige ambitie qua onderhoud tussen corporaties en de ingerekende bedragen in de meerjarenonderhoudsbegroting en de nieuwe beleidswaarde nogal verschillen. De bandbreedte ligt hierbij tussen de iets meer dan 1.000 euro per woning per jaar en bijna 4.500 euro. Dat komt uiteraard mede door de samenstelling van het bezit, de ouderdom en de huidige kwaliteit als uitgangspositie, maar wordt zeker ook beïnvloed door financieel beleid van de corporatie. We maken ons hierbij uiteraard wat minder zorgen om de corporaties met een relatief goede uitgangspositie in combinatie met wat hogere begrote toekomstige onderhoudskasstromen. Dit zijn niet zelden ook de corporaties die een onderbesteding hebben op hun daadwerkelijke uitgaven. Waar we ons meer zorgen over maken, zijn de verhuurders die ook in het verleden vaak werkten met een taakstellende begroting en uitstel van ingrepen, in combinatie met een lagere toekomstige onderhoudskasstroom. Hierin schuilt een financiële sluipmoordenaar voor zowel de huurders als de corporatie.

We praten graag met u verder over uw dilemma’s binnen het kwaliteitsbeleid
Hoewel het niet aan ons is om politieke standpunten in te nemen, staat wat ons betreft vast dat corporaties voor hun continuïteit gebaat zijn bij een (minimaal) sluitend huishoudboekje en hiermee voldoende ruimte voor het goed onderhouden van hun bezit. Vanuit de gezonde gedachte dat sociale verhuurders niet meer uitgeven dan er binnenkomt aan huur kan het bezuinigen op onderhoud en verbetering op korte termijn een oplossing lijken. Op basis van voorgaande argumentatie zijn we er echter van overtuigd dat dit niet alleen toekomstige kwaliteitsproblemen oplevert, maar ook nu al financieel en maatschappelijk niets oplevert. Een goed onderhouden huurwoning binnen een leefbare woonomgeving is wat ons betreft goud waard voor zowel de verhuurder en huurder, maar nadrukkelijk ook als bijdrage aan de brede welvaart. Als u verder wilt praten over de optimalisatie van en dilemma’s binnen uw financiële beleidskeuzes, investeringen, onderhoudsbeleid, vastgoedrendement of uw toekomstige beleidswaarde denken we graag met u mee.

BDO industriegroep Woningcorporaties
Jaap Kleijwegt – Partner Advisory