'Taxaties leegstaand vastgoed kennen geen fundament'
Leegstaande kantoren zouden structureel moeten worden gewaardeerd op highest and best use (HBU) bij alternatieve gebruiksfuncties. Dat is een betere waarderingsmethode dan de huidige gebruikelijke huurinkomstenbenadering die de gerenommeerde taxateurs hanteren bij het bepalen van de waarde van vastgoed dat leeg staat.
Bijna 15% van de kantoren in Nederland staat momenteel leeg. Een groot deel hiervan is in eigendom van de pensioenfondsen en verzekeraars of dient als onderpand voor door banken gestelde hypotheken. De waardering van dit vastgoed, waar een deel van onze pensioenpremies, verzekeringspremies en spaargelden in is belegd, is echter gebaseerd op drijfzand. Gangbare taxaties voor leegstaand vastgoed zijn veel te hoog en niet goed gefundeerd. In het Fd van vrijdag 3 februari pleit Jan Sijbrand (DNB) daarom voor een betere en transparantere waardering van vastgoed.
Er is teveel aanbod van kantoren op de markt en veel kantoorpanden voldoen niet meer aan de vraag. Onttrekking van die leegstaande kantoren is er echter niet bij, omdat ze leeg te hoog worden gewaardeerd. Ten opzichte van deze oneigenlijk hoge waardering levert herontwikkeling een lagere waarde op, waardoor dat geen optie is. Maar het leegstaande vastgoed kan ook niet worden verkocht. Zelfs niet tegen 60% van de getaxeerde waarde, zoals vorig jaar bleek uit een mislukte veiling van een vastgoedportefeuille. Dat vraagt om een realistischere waardebepaling.
Taxateurs in Nederland zijn gewend om de waarde van kantoren te bepalen op basis van de inkomsten in verhuurde staat. Dat wordt bevestigd uit het onderzoek van prof. Peter van Gool in Real Estate Research Quaterly en van EY in Vastgoedmarkt Financieel van januari 2012. Vervolgens wordt de netto contante waarde van de verondersteld toekomstige inkomsten gecorrigeerd voor leegstandskosten, veelal niet meer dan ter grootte van drie keer de jaarhuur. Deze manier van waardering past niet bij de huidige markt. Als kantoren leeg staan zijn er geen kasstromen die netto contant zijn te maken, noch zijn te corrigeren. Het vertrekpunt van deze waardering is dan ook een achterhaald fundament.
Beter is het om de kansarme kantoren te waarderen op highest and best use (HBU) bij alternatieve gebruiksfuncties. Daarvoor dient onderzocht te worden naar welke functies wel vraag is en of pand en locatie daarvoor geschikt zijn te maken. Een technisch onderzoek kan uitwijzen of het kantoor verbouwd kan worden, of dat sloop-nieuwbouw een betere optie is. Een juridisch onderzoek kan inzicht geven in de mogelijkheden van het omgevingsrecht. Een financiële analyse op basis van een residuele waarde van de optioneel nieuwe functies geeft vervolgens aan welk scenario de hoogste herontwikkelwaarde heeft. Dat leidt tot een gedegen waarde indicatie voor het vastgoed, die echter wel om andere aanpak en bredere kennis vraagt van het taxatieteam.
Anke Sieverink en Rinus Vader
Anke Sieverink is vastgoed-econoom bij DHV, anke.sieverink@dhv.com; Rinus Vader MFM is leading professional vastgoed strategie bij DHV en bestuursvoorzitter van NFC Indexcoöperatie, rinus.vader@dhv.com 06 29 59 80 85
Laatste nieuws
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
- 02-07-2024 08:50 Inflatie in juni 3,2 procent bij snelle raming
- 01-07-2024 16:27 Rijksvastgoedbedrijf koopt Johan de Wittlaan 15 in Den Haag
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.