Het probleem is niet de projectontwikkelaar of eindgebruiker maar de nieuwe realiteit

In de landelijke media is de afgelopen maanden een stortvloed van negatieve publiciteit over de vastgoedsector heen gespoeld. Termen als niet transparant en fraude zijn veel voorkomende termen. Maar ook De Nederlandsche Bank deed een duit in het zakje door te melden dat de vastgoedsector gaat zorgen voor een derde grote crisis. 

In deze column zal ik ingaan op de recente ontwikkeling op de kantorenmarkt en dan specifiek de nieuwe kantoorplannen van multinationals. Op Nederland 2 was er recent al een hele uitzending (De Slag om Nederland) gewijd aan de huisvesting van KPMG en nu is dan de nieuwbouwontwikkeling van Capgemini in het nieuws.

Maar wat is er nou eigenlijk anders dan voorheen? Dat is gemakkelijk, er staan nu veel panden leeg in NL en die moeten gevuld blijven want anders ontstaan er spooksteden / terreinen en moeten beleggers verliezen lijden. Nieuwbouw is overigens ook niet meer overal toegestaan omdat het vermoeden rijst dat de huurder wellicht nog wat gaat verdienen aan het huurcontract dat zij gaan tekenen met de ontwikkelaar en dat is niet wat de publieke opinie meer wenselijk acht.

Maar is dit niet de wereld op zijn kop? Je hebt toch het recht van vrije vestiging in Nederland en het recht om een deal te sluiten waar beide partijen beter van worden! En als een huurcontract is afgelopen, dan mag je toch het pand uit? Anders had het hurende bedrijf er wel voor gekozen om het pand in eigendom te nemen.

Partijen die nu in opspraak zijn gekomen, hebben gekozen voor een grotere huisvesting dan voorheen zoals KPMG. Maar Capgemini kiest juist voor een beduidend kleinere huisvesting. Kleiner komt vooral door het nieuwe werken en groter vaak door het samenvoegen van diverse vestigingen. Persoonlijk zal je het eigenlijk de belegger aan moeten rekenen dat zij de huurders weg laten lopen uit hun panden. Ze hadden jaren voordat het contract afliep al met hun huurder om de tafel moeten gaan zitten. Als de klant dan aangeeft dat ze over 4 jaar alle regiovestigingen willen samenvoegen en dus groter in het jasje willen gaan zitten, dan kan de beleggers al een bouwvergunning aanvragen om het huidige pand groter te maken.

Of als de klant aangeeft dat ze een duurzamer kantoor willen, dan kan de pandeigenaar tijdens het huurcontract het pand naar wens renoveren zodat er binnen het beleid van de huurder het huurcontract verlengd zal worden. Moet de huurder uiteraard wel zin hebben om in de werkzaamheden / overlast te zitten, maar met een korting op de huur en een mooier pand in het vooruitzicht zijn er genoeg huurders die dit zouden willen.

Overigens vind ik het opvallend dat de overheid ook een beetje nieuwbouwschuw aan het worden is. Dit terwijl ze wel inkomsten uit grond nodig hebben. Oké, ik ben ook tegen een kantoorkolos in het weiland in de middle of no where maar op goede plekken zoals op een zichtlocatie bij Capgemini is het prima dat er zo’n transactie plaats vindt.

Want vergeet niet: ook de bouw moet aan de slag blijven. Met renoveren is er ook werk voor bouwers maar met nieuwbouw veel meer!

Opvallend was ook het bericht van CBRE GI, onderdeel van CBRE wereldwijd en eigenaar van het huidige pand van Capgemini, dat zij de bouwvergunning voor de nieuwbouw van Capgemini willen aanvechten. Dit is opvallend omdat de makelaarstak van CBRE onder dezelfde holding valt. Ik zou wel eens willen zien dat CBRE (makelaars) een opdracht gaat weigeren om een mooie corporate als KPMG en Capgemini niet te willen adviseren bij dit soort huisvestingsvraagstukken.

Oké, CBRE GI klaagt niet de huurder aan maar vecht de bouwvergunning aan omdat het oneerlijke concurrentie van de gemeente Utrecht vermoedt zoals het verstrekken van een lage grondprijs aan ontwikkelaar AM RED. Dat kan wel zo zijn maar het hoofdpunt is dat CBRE GI niet fijn vindt dat hun huurder weg loopt naar een nieuwbouwpand iets verderop.

Wij zijn hier op de redactie dan ook benieuwd of CBRE GI in de toekomst ook geen nieuwbouwkantoren meer in hun fondsen zullen gaan opnemen waar de huurders elders weg zijn getrokken en dus "oneerlijke leegstand" hebben achtergelaten.

Kortom: nieuwbouw is nog steeds prima mits op de juiste plek of om de juiste reden. Beleggers, praat goed met je huurders en zorg dat ze niet weg lopen. Het kan zo zijn dat huurders nieuwbouw willen om mee te delen in de ontwikkelingswinst, maar dezelfde huurder wil wellicht ook wel in het ‘oude’ pand blijven zitten met een flinke korting. Maar ja, dan moet de belegger afwaarderen en dat willen ze niet. Overigens die nieuwe realiteit is gewoon dat de eindgebruiker slimmer is geworden en weet wat ontwikkelaars en beleggers verdienen aan hun huisvesting. In een neergaande economie zoals we nu met z'n allen zitten zullen bedrijven alleen maar meer gaan kijken naar nieuwbouw. Of ze besparen er geld mee uit of verdienen er harde euro's aan. Nou dit is een klassiek voorbeeld van de klant is koning of wie betaalt die bepaalt!!

John Kerkhoven, directeur Vastgoedjournaal