Het probleem is niet de projectontwikkelaar of eindgebruiker maar de nieuwe realiteit
In de landelijke media is de afgelopen maanden een stortvloed van negatieve publiciteit over de vastgoedsector heen gespoeld. Termen als niet transparant en fraude zijn veel voorkomende termen. Maar ook De Nederlandsche Bank deed een duit in het zakje door te melden dat de vastgoedsector gaat zorgen voor een derde grote crisis.
In deze column zal ik ingaan op de recente ontwikkeling op de kantorenmarkt en dan specifiek de nieuwe kantoorplannen van multinationals. Op Nederland 2 was er recent al een hele uitzending (De Slag om Nederland) gewijd aan de huisvesting van KPMG en nu is dan de nieuwbouwontwikkeling van Capgemini in het nieuws.
Maar wat is er nou eigenlijk anders dan voorheen? Dat is gemakkelijk, er staan nu veel panden leeg in NL en die moeten gevuld blijven want anders ontstaan er spooksteden / terreinen en moeten beleggers verliezen lijden. Nieuwbouw is overigens ook niet meer overal toegestaan omdat het vermoeden rijst dat de huurder wellicht nog wat gaat verdienen aan het huurcontract dat zij gaan tekenen met de ontwikkelaar en dat is niet wat de publieke opinie meer wenselijk acht.
Maar is dit niet de wereld op zijn kop? Je hebt toch het recht van vrije vestiging in Nederland en het recht om een deal te sluiten waar beide partijen beter van worden! En als een huurcontract is afgelopen, dan mag je toch het pand uit? Anders had het hurende bedrijf er wel voor gekozen om het pand in eigendom te nemen.
Partijen die nu in opspraak zijn gekomen, hebben gekozen voor een grotere huisvesting dan voorheen zoals KPMG. Maar Capgemini kiest juist voor een beduidend kleinere huisvesting. Kleiner komt vooral door het nieuwe werken en groter vaak door het samenvoegen van diverse vestigingen. Persoonlijk zal je het eigenlijk de belegger aan moeten rekenen dat zij de huurders weg laten lopen uit hun panden. Ze hadden jaren voordat het contract afliep al met hun huurder om de tafel moeten gaan zitten. Als de klant dan aangeeft dat ze over 4 jaar alle regiovestigingen willen samenvoegen en dus groter in het jasje willen gaan zitten, dan kan de beleggers al een bouwvergunning aanvragen om het huidige pand groter te maken.
Of als de klant aangeeft dat ze een duurzamer kantoor willen, dan kan de pandeigenaar tijdens het huurcontract het pand naar wens renoveren zodat er binnen het beleid van de huurder het huurcontract verlengd zal worden. Moet de huurder uiteraard wel zin hebben om in de werkzaamheden / overlast te zitten, maar met een korting op de huur en een mooier pand in het vooruitzicht zijn er genoeg huurders die dit zouden willen.
Overigens vind ik het opvallend dat de overheid ook een beetje nieuwbouwschuw aan het worden is. Dit terwijl ze wel inkomsten uit grond nodig hebben. Oké, ik ben ook tegen een kantoorkolos in het weiland in de middle of no where maar op goede plekken zoals op een zichtlocatie bij Capgemini is het prima dat er zo’n transactie plaats vindt.
Want vergeet niet: ook de bouw moet aan de slag blijven. Met renoveren is er ook werk voor bouwers maar met nieuwbouw veel meer!
Opvallend was ook het bericht van CBRE GI, onderdeel van CBRE wereldwijd en eigenaar van het huidige pand van Capgemini, dat zij de bouwvergunning voor de nieuwbouw van Capgemini willen aanvechten. Dit is opvallend omdat de makelaarstak van CBRE onder dezelfde holding valt. Ik zou wel eens willen zien dat CBRE (makelaars) een opdracht gaat weigeren om een mooie corporate als KPMG en Capgemini niet te willen adviseren bij dit soort huisvestingsvraagstukken.
Oké, CBRE GI klaagt niet de huurder aan maar vecht de bouwvergunning aan omdat het oneerlijke concurrentie van de gemeente Utrecht vermoedt zoals het verstrekken van een lage grondprijs aan ontwikkelaar AM RED. Dat kan wel zo zijn maar het hoofdpunt is dat CBRE GI niet fijn vindt dat hun huurder weg loopt naar een nieuwbouwpand iets verderop.
Wij zijn hier op de redactie dan ook benieuwd of CBRE GI in de toekomst ook geen nieuwbouwkantoren meer in hun fondsen zullen gaan opnemen waar de huurders elders weg zijn getrokken en dus "oneerlijke leegstand" hebben achtergelaten.
Kortom: nieuwbouw is nog steeds prima mits op de juiste plek of om de juiste reden. Beleggers, praat goed met je huurders en zorg dat ze niet weg lopen. Het kan zo zijn dat huurders nieuwbouw willen om mee te delen in de ontwikkelingswinst, maar dezelfde huurder wil wellicht ook wel in het ‘oude’ pand blijven zitten met een flinke korting. Maar ja, dan moet de belegger afwaarderen en dat willen ze niet. Overigens die nieuwe realiteit is gewoon dat de eindgebruiker slimmer is geworden en weet wat ontwikkelaars en beleggers verdienen aan hun huisvesting. In een neergaande economie zoals we nu met z'n allen zitten zullen bedrijven alleen maar meer gaan kijken naar nieuwbouw. Of ze besparen er geld mee uit of verdienen er harde euro's aan. Nou dit is een klassiek voorbeeld van de klant is koning of wie betaalt die bepaalt!!
John Kerkhoven, directeur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 02-11-2024 06:00 ‘Overbieden blijft toenemen door opzettelijk te lage vraagprijzen’
- 01-11-2024 17:30 Koblox Bouwmaterialen huurt bedrijfsgebouw van ProHuis in Sliedrecht
- 01-11-2024 15:55 Staatssecretaris Idsinga stapt op na kritiek op geheimhouden van zakelijke belangen
- 01-11-2024 15:34 Oud-wethouder Rijswijk Van de Laar wordt directeur programma rijk-regio bij gemeente Amsterdam
- 01-11-2024 15:08 Ceo Blokker ontkent aanvraag voor uitstel van betaling
- 01-11-2024 14:12 Directeur Rebelgroup Hans Broere wordt hoofd programmering en regie bij ministerie van VRO
- 01-11-2024 13:11 Michiel Brinksma over de overname van Blue-Mountain: 'De juiste stap op het juiste moment'
- 01-11-2024 12:02 Massaclaim tegen EuroParcs vanwege misleidende verkooppraktijken
- 01-11-2024 11:13 Codebesluit prioriteringsruimte bij transportverzoeken biedt kansen om woningbouw sneller te realiseren
- 01-11-2024 11:01 Momentum Leisure benoemt chief marketing officer en chief financial officer
- 01-11-2024 10:35 Damesmodeketen Paprika sluit drie winkels in Nederland
- 01-11-2024 10:26 Detailhandel zet 2,6 procent meer om in september
- 01-11-2024 10:03 Themamaand november in het teken van retail
- 01-11-2024 09:46 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed (RT) bij KRK Taxaties & Advies
- 01-11-2024 09:37 Janssen de Jong Bouw opent nieuwe vestiging in Utrecht
- 01-11-2024 09:33 Vastgoed Belang roept op tot herziening bedrijfsopvolgingsregeling
- 01-11-2024 09:06 BWT Congres 2024: Certificering en versnelling van bouwprocessen centraal
- 01-11-2024 08:57 Hawaiian huurt horecaruimte in AIR gebouw in Rotterdam
- 01-11-2024 08:50 'Veranderende e-commercemarkt zorgt voor nog meer logistieke groei'
- 01-11-2024 08:49 Infin huurt kantoorruimte in Landmark Arnhem
- 01-11-2024 08:43 Lidl verkoopt voormalig distributiecentrum in Zwaag aan ARC Real Estate
- 31-10-2024 16:58 Zo gaat Ton Hillen (Heijmans) woningzoekenden een stem geven in procedures
- 31-10-2024 16:49 CityLink verhuurt 16.000 m2 bedrijfsruimte aan vier huurders in Nederland en Duitsland
- 31-10-2024 16:44 Lievaart Expeditie koopt 27.000 m2 bouwrijpe grond voor realisatie bedrijfsruimte in Honselersdijk
- 31-10-2024 13:40 Peter Koppers benoemd tot investment management director bij Achmea Real Estate
- 31-10-2024 13:30 CBS: Nieuwe vrijstaande woning leidt tot vrijkomen van drie andere woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.