VJ Commentaar: Vastgoeddroom Zuidas spat uiteen

Na jaren gesteggel ligt er eindelijk een besluit over het ZuidasDok in Amsterdam. Daarover heeft u gisteren uitgebreid in alle media kunnen lezen. Nu de rook is opgetrokken vind ik de uitkomst voor de commerciële vastgoedsector erg mager, zo niet nihil. Feitelijk wordt voor €1,4 mrd alleen een nieuw treinstation met een groot emplacement gebouwd met ruimte voor nieuwe woningen.

Positief aan het voornemen is – en dat moet zeker worden gezegd - dat de overheid samen met de gemeente, stadsregio en de provincie Noord-Holland in deze economisch barre tijden als enige nog aan het investeren zijn geslagen. Zij brengen gezamenlijk €1,4 mrd op om het ZuidasDok te realiseren, inhoudende de bouw van een nieuw, veel groter NS-station bovengronds en de ondertunneling van 1,2 meter snelweg A10 met 8 rijbanen. Aan de zijkanten komt dan ruimte voor enkele duizenden woningen.

Het is dus de overheid gelukt om deze lang slepende businesscase sluitend te krijgen. Daarvoor mogen best de handen op elkaar worden gelegd. De marktsector staat met lege handen. Terwijl de plannen rond 2007 heel ambitieus waren. Daarin zouden banken en enkele grote beleggers in een consortium gaan optreden om met een ingewikkelde financiële constructie de ZuidasDok aan te leggen die in een complete ondertunneling van alle verkeer voorzag, dus ook van de sporen. Zo zou dan een grote vlakte van 1,2 km lang en meer dan 100 meter breed ontstaan waarop allerlei nieuwe kantoren konden verrijzen. Dit likkebaardende vooruitzicht voor ontwikkelaars, banken en beleggers is compleet in duigen gevallen door de in 2008 invallende crisis.

Maar deze oplossing van het ZuidasDok, die ‘meer dan de helft goedkoper is’ pakt in mijn ogen niet goed uit voor de commerciële vastgoedsector. Wie de impressie bekijkt van het ‘nieuwe’ ZuidasDok – zie onze website en op www.zuidas.nl – ziet een kantorengebied die in twee helften wordt doorgesneden door een naar verhouding veel te breed middenstuk waar alleen het treinstation en de sporen liggen. Optisch gezien vind ik de verhouding niet kloppen.

Bovendien – en dat vind ik ernstiger - wordt er geen plek meer ingeruimd voor nieuwe kantoorontwikkelingen. Dat laatste is bijna een besmet woord geworden gezien de leegstand maar had de gemeente Amsterdam de Zuidas vorig jaar niet aangewezen als dé kantorenlocatie van Amsterdam? Als er toch nieuwe kantoren moeten komen, dan het liefst daar, zo heb ik het althans begrepen. Die ruimte komt er dus feitelijk niet. Wel mogen de woningontwikkelaars in hun handen wrijven met het vooruitzicht van de ‘duizenden woningen’ die er mogen komen. Volgens een brief aan de Raad over deze kwestie rekent Amsterdam op €150 mln extra grondinkomsten. Maar ik heb twijfels of zoveel mensen zo dicht bij een druk spoorwegstation willen gaan wonen, maar dit terzijde. Om de nieuwe spoorintensiteit aan te geven: het nieuwe NS-station Zuid zal op termijn doorgroeien tot 130.000 reizigers per dag, het CS Amsterdam doet nu ongeveer het dubbele.

Het is duidelijk dat er is geprioriteerd tot capaciteitsuitbreiding van het OV-verkeer en het verhogen van de ‘leefbaarheid’ door het ondertunnelen van het autoverkeer. Dat is op zich een goede zaak voor de bereikbaarheid van de Zuidas-bewoners en –werkenden. Woningontwikkelaars, de bouwers en NS Poort (winkels in het nieuwe station) zullen er de vruchten van plukken maar ontwikkelaars van nieuwe (hoofd)kantoren zullen zich daar niet laten zien. Dat is jammer.

Op termijn – wanneer de crisis voorbij is en de banken weer meedoen – kunnen ook de sporen ondertunneld worden, zodat de oorspronkelijke versie van het ZuidasDok weer te voorschijn kan komen. Maar dat is verre toekomstmuziek.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal