Wat te doen bij verborgen gebreken aan de koopwoning en te maken herstelkosten?

Regelmatig kopen consumenten koopwoningen zonder hiervoor een voorinspectie te laten uitvoeren of een aankoopmakelaar in te schakelen die verstand van woningen heeft. Dit kan veel ellende achteraf voorkomen. Want als achteraf blijkt dat de woning verborgen gebreken vertoont en het veel geld kost om deze gebreken te herstellen, zit de koper met hoge herstelkosten.

In zijn algemeenheid is het zo dat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht gaat van koper, maar daar heeft de koper niets aan als er een verborgen gebrek wordt geconstateerd omdat de kopende partij dient aan te tonen dat het een gebrek is en dat deze bovendien is verzwegen. Dat brengt een enorme bewijslast voor de kopende partij met zich mee, waar niet eenvoudig aan wordt voldaan.

De verkoper is alleen aansprakelijk voor schade als de koper de woning niet normaal kan gebruiken door het gebrek en de verkoper wist van het gebrek, maar meldde dit niet. Over niet normaal gebruiken, spreekt men meestal bij een slechte fundering of lekkage aan bijvoorbeeld het dak.

Vaak worden in het koopcontract allerlei exoneratieclausules opgenomen om aansprakelijkheid van de verkoper te beperken. Bijvoorbeeld een ouderdomsclausule bij een oud pand waarin staat dat de koper weet dat het een oud pand is en daardoor de kans op gebreken groter is.

Juridische stappen bij verborgen gebreken
Normaal gesproken wordt in het geval van verborgen gebreken een procedure opgestart tegen de verkoper op grond van wanprestatie ex artikel 6:74 BW. Als gevolg hiervan dient de verkoper eerst door de koper in gebreke te worden gesteld voor de (verborgen) gebreken. De verkoper dient nog de kans te krijgen de schade te herstellen of af te kopen. Doet de verkopende partij dit niet, treedt er verzuim op. Eerst daarna kan de kopende partij schade claimen. De verkoper kan zich eenvoudigweg verweren door te stellen dat er geen (verborgen) gebrek is. Tevens kan de verkoper een beroep doen op de diverse exoneratieclausules die in het koopcontract staan opgenomen. Voorts kan er een beroep worden gedaan op de voordeelstoerekening ex artikel 6:100 en 6:101 BW eigen schuld bij schade. Er kan ook verweer worden gevoerd tegen het causaal verband en de berekeningsmethode van de gevorderde schade.  

Deze aanpak kent geen grote kans van slagen omdat de bewijslast volledig ligt bij de kopende partij en de verkoper veel verweren kan voeren.

Schadevergoeding en ontbinding van koopovereenkomst
Mijn advies is om bij dit soort zaken op andere juridische gronden een procedure op te starten. Zo kan er beter voor een vordering tot betaling van de herstelkosten een beroep op dwaling ex artikel 6: 228 BW worden gedaan met nadeelcompensatie ex artikel 6: 230 BW. Hiervoor is geen verzuim nodig. De verkoper kan daarbij niet de hierboven genoemde verweren voeren. Deze aanpak wordt het wijzigingsvoorstel genoemd. Het beste is om deze vordering primair in te stellen. De verkoper kan overgaan tot nadeel opheffing om een procedure tegen te gaan.

Als subsidiaire vordering zou de koper een partiële ontbinding van de koopovereenkomst kunnen vorderen ex artikel 6:265 BW juncto artikel 6:270 BW. Er kan daarbij worden verzocht om koopsom vermindering. Ook hier kan de verkoper geen beroep doen op exoneraties, voordeelstoerekening en/of het eigen schuldverweer. Daarnaast kan er nog bijkomende gevolgschade op grond van wanprestatie ex artikel 6:74 Bw worden gevorderd. Hierbij kan worden gedacht aan vertragingsschade, winstderving en overige vermogensschade van de koper. De vordering louter op grond van wanprestatie is zodoende het beste als laatste vordering in te stellen en zeker niet als eerste. 

Mocht u hulp nodig hebben bij het claimen van een schadevergoeding of de ontbinding van de koopovereenkomst, dan kunt u terecht bij een advocatenkantoor of incassobureau Rechtnet.