Hoofdstad steekt gunstig af in nogal rustige kantorenmarkt

In 2011 stak Amsterdam gunstig af in een verder nogal rustige Nederlandse kantorenmarkt. Wel was het beleggingsvolume in kantoren sinds het begin van deze eeuw niet eerder zo laag geweest als juist in 2011. Dit blijkt uit de nieuwste MarketView Dutch Office Market van CBRE.

In totaal werd in Nederland ruim 1 miljoen m2 kantoorruimte verhuurd, een daling van circa 0,8% ten opzichte van 2010. De centralisatietrend pakte echter, relatief gezien, gunstig uit voor de vier grote steden. De G4 waren goed voor 47% van het totale opnamecijfer van 2011. Amsterdam had met een totale opname van 250.000 m2 een hogere opname dan in 2009 en 2010. Vooral Amsterdam Zuidoost deed het goed, hier werd circa 75.000 m2 kantoorruimte verhuurd. Dit is ook het hoogste opnamecijfer in Zuidoost sinds 2004. In de Rotterdamse agglomeratie werd met een opname van 148.000 m2 iets minder kantoorruimte verhuurd dan in 2010. De sterkste gebieden waren het centrum en het Central District. In de agglomeraties van Utrecht en Den Haag daalde de opname echter fors, met circa 36,5 en 40%.

Op de beleggingsmarkt werd vorig jaar € 1,15 miljard in kantoren geïnvesteerd. Niet eerder werd sinds de eeuwwisseling zo´n laag volume geregistreerd, alleen het resultaat van 1998 komt nog in de richting van dit volume. Het overgrote deel van het beleggingsvolume had betrekking op kantoren in de G4. Ook hier had Amsterdam met een totaal investeringsvolume van circa € 322 miljoen het grootste aandeel. Hoewel de meeste investeerders van Nederlandse origine waren, waren niettemin enkele Duitse fondsen verantwoordelijk voor een paar van de grootste deals van 2011. Grote portefeuilledeals waren overigens in 2011 geheel afwezig.

Het kantorenaanbod steeg ten opzichte van 2010 met 0,6% tot circa 7,18 miljoen m2, wat overeenkomt met circa 15% van de landelijke voorraad. In de G4 daalde het aanbod iets, wat overigens vrijwel geheel op het conto van Amsterdam kan worden geschreven. De hoofdstad viel vooral op doordat door middel van functiewijziging (hotels, studentenwoningen) zo’n 140.000 m2 kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken. Overigens komt er binnen afzienbare tijd ook weer veel kantoorruimte in Amsterdam de markt op.

De opname wordt vooralsnog gedempt door ongunstige economische omstandigheden en bezuinigingen die leiden tot een hogere werkloosheid en een aanhoudende focus op kostenreductie bij bedrijven, alsmede door de trend van Het Nieuwe Werken. De beste papieren hebben de CBD´s van de G4 en de stationsgebieden van de grote provinciesteden doordat zij een gevarieerde werkomgeving combineren met goede bereikbaarheid en een hoog voorzieningenniveau. Nu kantoorgebruikers vaker meer kantoorruimte achterlaten dan zij opnieuw opnemen, worden single-tenant kantoorpanden in toenemende mate multi-tenant kantoren. Het aanbod van verouderde en minder populaire kantoren zal naar verwachting verder toenemen. De aanzet die Amsterdam echter in 2011 heeft gegeven om via transformatie de kantorenleegstand terug te dringen is – hoewel nog bescheiden – positief te noemen. Mogelijk motiveert dit in de komende tijd andere partijen om tot een creatieve oplossing van de leegstand te komen.