Woontop 2024: Geen eindpunt, maar eerder een begin

Minister-president Schoof vatte het treffend samen: 'Deze top is geen eindpunt, maar eerder een begin. We staan voor een gezamenlijke opdracht die ons allemaal raakt. En precies daar ligt de kern. De top bood geen allesomvattende oplossingen, maar wel een platform voor dialoog, samenwerking en een scherpere focus op urgentie. Laten we hierop voortbouwen in 2025, zeggen vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans in deze bijdrage voor VJ.

De Woontop 2024 markeerde een belangrijk moment in de voortdurende zoektocht naar oplossingen voor de wooncrisis. Vertegenwoordigers uit politiek, bedrijfsleven, woningcorporaties en belangenorganisaties kwamen samen om de koers te bespreken voor de komende jaren. De top bracht scherpe inzichten, maar ook een gedeeld besef: het werk is nog lang niet klaar. Het is een complexe balans tussen beleid dat vooral huurders moet beschermen voor het structurele tekort aan aanbod en beleid dat de markt aanzet tot een (veel) hoger nieuwbouw- en renovatietempo. Onder voormalige minister Hugo de Jonge heeft het zwaartepunt gelegen op de huurderskant, maar nu wordt duidelijk dat er meer nodig is om het productietempo omhoog te schroeven. En huidig minister Mona Keijzer zet hier op in.

Een en ander vraagt vooral om stabiliteit – niet eenvoudig in het huidige politieke klimaat -, meer geld voor de noodzakelijke publieke investeringen, vereenvoudiging van regelgeving en verkorting van procedures en misschien wel om (nog) meer flexibiliteit in programmering. Het Nederlandse investeringsklimaat is onderdeel van een internationaal concurrentie speelveld en uit alle onderzoeken blijkt dat we er zeker niet in positieve zin uitspringen. Het gaat politieke moed en financiële ruimte vragen om aan deze knoppen te draaien. Eerder schreven we hierover, maar dat zou een meer fundamentele herziening van prioriteiten en middelen betekenen, een aanpak die verder gaat dan wat nu is afgesproken. Grote thema's waren nu a) betaalbaarheid als grootste uitdaging, b) samenwerking over sectoren heen, c) minder regels en versnelling met behoud van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit, en d) sense of urgency markeren.

Betaalbaarheid als grootste uitdaging
Betaalbare woningen bouwen, vooral voor starters en lagere inkomensgroepen, blijft het meest nijpende vraagstuk. Woonminister Mona Keijzer benadrukte dat 'discussies over betaalbaarheid nu plaats moeten maken voor actie'. Tegelijkertijd werd in commentaren rondom de Woontop, zoals die in het ESB en door diverse journalisten op Vastgoedjournaal en in het FD en betwijfeld of de investeringen tot nu toe toereikend zijn om de ambitieuze doelstellingen van 900.000 nieuwe woningen tegen 2030 te behalen.

Samenwerking over sectoren heen
Kritiek voorafgaand aan de Woontop was dat er 'veel over elkaar werd gesproken, maar te weinig met elkaar'. Deze keer lag de nadruk op betere samenwerking. De afspraken van de Woontop benadrukken het belang van gezamenlijke verantwoordelijkheid en onderstreepten dat afstemming cruciaal is voor succes. Toch blijft hier ruimte voor verbetering volgens Mona Keijzer. In haar woorden: 'Het is goed dat we nu afspraken hebben, maar de echte uitdaging ligt in de uitvoering.' De bijlage bij de afspraken biedt een overzicht van concrete actiepunten, maar 'the proof of the pudding is in the eating'.

Minder regels en versnelling met behoud van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit
Ingezet wordt ondere andere op a) minder regels (project STOER - Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving), b) versnellen en vergroten van de vergunningverlening door structurele invoering van parallel plannen, c) versnellen, inkorten van bezwaarprocedures, d) tegengaan van extra bouweisen van gemeenten, e) betere benutting van de bestaande gebouwen en f) goede monitoring van de bouwvoortgang. Tegelijkertijd moet de woningbouwopgave niet alleen kwantitatief indrukwekkend zijn, maar ook bijdragen aan groene, duurzame en leefbare wijken. Heel veel dus. En het komt aan op uitvoering, waarbij de zorgen over eventueel gebrek aan financiële middelen bij de overheid door marktpartijen wel overeind blijven.

Sense of urgency markeren
Een terugkerend thema was de behoefte aan een gedeeld gevoel van urgentie. Minister-president Schoof benadrukte dat de wooncrisis 'geen politiek of regionaal probleem' is, maar een nationaal vraagstuk dat directe actie vereist. Blijvend punt van aandacht gezien de maar liefst 40 kritische Kamervragen van alleen al de NSC-fractie. Het is makkelijk om de nadruk te leggen op de voortgang tot nu toe, terwijl het toch volslagen helder zou moeten zijn dat je een fundament en een echt gemeenschappelijk gevoel moet hebben voordat je meters kan maken. Toch klinkt er ook optimisme. Vanuit verschillende hoeken wordt erkend dat de Woontop een belangrijke stap is in de goede richting, omdat het partijen aan tafel brengt en een gezamenlijke route uitstippelt. Het gevoel dat het nu anders moet én kan, lijkt sterker dan ooit.

Investeringsklimaat
Specifiek aangaande het zeer relevante investeringsklimaat is afgesproken dat er in de eerste zes maanden na de Woontop verder gewerkt wordt aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen. En mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. De inzichten uit de analyses van het investeringsklimaat worden binnen zes maanden na de Woontop aan de Tweede Kamer gemeld.

Cruciaal is samenwerking tussen overheden (rijksoverheid, provincies en gemeenten), marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers en beleggers), woningcorporaties en andere stakeholders. Gelukkig werken we in de Nederlandse polder al eeuwenlang samen bij het realiseren van grote opgaven. Maar misschien is deze opgave wel zo groot dat we er niet aan ontkomen om nieuwe publiek/private structuren te bedenken. Laten we daar daarvoor eens goed kijken naar buitenlandse voorbeelden (Frankrijk, Japan), waarin niet alleen uitvoeringsfuncties zijn gebundeld, maar ook andere financieringsconstructies zijn ingebouwd.

Zonder wrijving geen glans
De Woontop is dus inderdaad een eerste stap geweest en de weg is nog lang. Het is goed om elkaar in de ogen te kijken, een punt te markeren met een gedeeld gevoel over de sense of urgency en te beloven dat we samen op weg gaan. Dat is de belangrijke opbrengst van deze bijeenkomst.

Nu de uitwerking en op punten verdieping, waarbij helder dat de problematiek groot is en oplossingen niet eenvoudig zijn. Helder is ook dat de problematiek groot is en oplossingen niet eenvoudig. 'Zonder wrijving geen glans', zo wordt gesteld. Het is goed dat in detail kennisgenomen wordt van zowel het hoofddocument als ook de relevante bijlagen. Uit de heup schieten is makkelijk, maar gaat ons niet verder brengen! Met dit punt in acht nemend gaan we positief 2025 in.