Mezannine lening of equity? Hoger risico of samen sterker?

De vastgoedmarkt is dynamisch maar zo ook de financieringsmarkt voor vastgoedontwikkelaars en -beleggers. Onafhankelijke debt brokers zijn er in Frankfurt, München, Londen en New York in overvloed. In Nederland zijn in de laatste zes jaar ook velen nieuwe debt brokers als paddenstoelen uit de grond geschoten. Adelaer, Financial Architects In Real Estate, is een van de touwtrekkers hierin en heeft zich in de laatste zes jaar bewezen als een professioneel bedrijf dat niet meer weg te denken is. Daan Reekers licht toe dat er naast het traditioneel financieren van bedrijfsmatig onroerend goed er steeds meer alternatieve geldverstrekkers voorhanden zijn. Volgens hem is het ook een mode verschijnsel dat crowdfunding zo floreert.

Daan Reekers licht toe: 'Nu de rente hoger staat en direct een hoog rendement kan worden behaald, willen veel partijen hun geld uitlenen. Dit gebeurt via peer-to-peer providers of crowd funding lenders. Vaak zijn deze leningen van kortere duur. Mijn verwachting is dat over 24-30 maanden dit geld op een andere manier besteed gaat worden: immers als het vastgoed weer aantrekkelijk genoeg is geprijsd zal een zeer groot gedeelte van dit geld weer direct in vastgoed gaan investeren. De professionelere geldverstrekkers, grotere crowd funding platformen en debt funds zullen blijven bestaan.'

Tot 2008 was er een standaardlijstje van financiers die actief waren op de Nederlandse markt. Deze financiers boden allen hetzelfde product, tegen nagenoeg gelijke condities. Volgens ons zal de toekomst van vastgoedfinancieringen er heel anders uit komen zien, We zien reeds dat dit in het buitenland het geval is.

Verschillende financieringsoplossingen
Dankzij aankomend Basel 4 en 5 zal de hoogte van verstrekking graad bij banken afnemen. Zo zien wij reeds dat in Amerika en Londen hoogte van de senior debt in de meeste gevallen terugloopt tot maximaal 55 procent LTV. Vandaar dat daar vele alternatieven zijn om door mezzanine/ junior leningen invulling te geven tot 80 procent LTV of zelfs hoger. Adelaer is hier reeds vijf jaar geleden op ingesprongen en heeft in London en New York reeds achttien partijen weten te committeren die deze vorm van mezzanine/ junior financieringen in Nederland aan willen bieden. Daarnaast heeft Adelaer een bestand opgebouwd met financiers die wel financieringen verstrekken tot 75 - 90 procent LTV. Bij ontwikkelingen in gevallen zelfs 100 procent LTV. Dit zijn inmiddels ook weer een groot aantal Nederlandse aanbieders, maar er is ook veel interesse vanuit Duitsland, UK, Zwitserland en Israëlische aanbieders.

Equity partner of mezzanine lening?
Hebben we überhaupt wel geleerd vanuit het verleden? In 2008 en de jaren daarna viel het doek voor veel ontwikkelaars. Sinds 2014 zien we ontwikkelaars weer nieuwe activiteiten ontplooien, maar nu reeds tien jaar later stagneren vele ontwikkelingen door problemen zoals stikstof problematiek, gestegen bouwkosten, hogere rente en verlate uitgifte van bouwvergunningen. Het gevolg hiervan is dat ontwikkelaars vaak meerdere kansrijke projecten in de portefeuille hebben, maar deze niet allemaal alleen kan uitvoeren. Het onderling opzetten van equity mandjes van informele partijen geeft vaak grote problemen en tekorten. Adelaer is een geprofessionaliseerde partij en biedt hiervoor oplossingen in samenwerking met buiten- en binnenlandse equity partners of mezzanine providers.

Nederlands vastgoed wordt als een zeer solide investering gezien door veel buitenlandse investeerders. Daan Reekers: 'Nu de senior debt/projectfinanciering niet voldoende zijn om de ontwikkelaar/belegger te voorzien van voldoende liquiditeit, hebben wij equity en mezzanine investeerders in elk volume. Niet alleen van 1 tot 5 miljoen euro, maar ook voor bedragen boven 10 miljoen tot 100 miljoen euro aan equity behoefte. Wij leveren zelfs oplossingen waarbij tot 90 procent van de equity behoefte wordt ingevuld door een equity partner waarbij de ontwikkelaar zelf 50 procent van de winst kan behouden. Het belangrijkste is om de juiste keuze te maken welke partner of lening bij je past. Anders wordt een mezzanine lening een te dure oplossing waarbij de lening niet een lening wordt, maar wordt omgezet in een zo genoemde loan to own. Dit laatste is helaas het geval bij meerdere ontwikkelaars in het afgelopen jaar zoals we ook hebben gezien in 2009-2010. Van zowel heel klein tot heel groot. De voorbeelden zijn bekend. Vaak is dus een equity partij een betere en zelfs dus een goedkopere oplossing. Wij zijn gewend om dergelijks scenario’s voor onze klanten te onderbouwen in een plan van aanpak zodat een juiste onderbouwde keuze kan worden gemaakt. Nooit in paniek handelen, maar vooruit zien is regeren!'

Debt brokerage is een vak geworden
Reekers vervolgt: 'De meeste klanten hebben reeds met de vele geldverstrekkers een langdurige samenwerking. Dat is dan ook niet de reden waarvoor zij gebruik maken van de diensten van Adelaer. De bumper functie, het ontzorgen en de juiste insteek omtrent de financieringsvraagstukken, één aanspreekpunt alsmede de inkoopkracht zijn de meeste redenen dat cliënten voor Adelaer kiezen. Wij besparen de klant fors op de voorwaarden, maar ook het uitonderhandelen van algemene voorwaarden en boete bij vervroegde aflossingen en overige convenanten zijn voor onze klanten de doorslaggevende factor. Inkopen van geld is tegenwoordig een vak geworden, zo kent ons fintechplatform meer dan 2.200 providers pan-Europees en zijn we met eigen mensen niet alleen actief in Nederland maar in 8 landen!'

Adelaer Financial Architects heeft een track record van 6,4 miljard euro aan gesloten financieringen in de laatste zeven jaar.

Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Daan Reekers van Adelaer Financial Architects. Hij is bereikbaar op: (+31) 88 1 300 400 of (+31) 6 55 105567of per mail daan.reekers@adelaer.eu