Mark Kuijpers (Greystar) en Peter Helfrich (Primevest) over wonen in Nederland: Minder is toch echt meer

Holland Property Plaza interviewde twee van haar leden over het weerbarstige woon-dossier. Mark Kuijpers (senior managing director director Central Europe bij Greystar) en Peter Helfrich (managing partner bij de Primevest/Immo-groep) zijn niet alleen kritisch op de overheid, maar ook op de eigen sector. Beide mannen hebben een broertje dood aan zwartepieten als het gaat om analyse en oplossingen voor de grote uitdagingen rond wonen in Nederland. Die zij overigens weigeren om het etiket “crisis” op te plakken.

Mark Kuijpers vertegenwoordigt Greystar, een van de grootste, mondiale ontwikkelaars, beleggers en exploitanten van hoogwaardige, inclusieve en betaalbare huurwoningen. Peter Helfrich van Primevest/Immo investeert voor zowel (semi)institutionele als particulieren eveneens in residentieel vastgoed, maar daarnaast ook in communicatie-infrastructuur en parkeergarages.

Wat is jullie 'grote plaatje' of 'paradigma' als het om wonen gaat?
PH: 'Het grote plaatje voor mij is, dat we een antwoord moeten geven op continue groei van de bevolking. De grote opgave voor ons gaat over verstedelijking. Over leefbaarheid. Voor ons als Primevest zijn we er ultimo voor de mensen. We proberen de producten te organiseren waar instituten en private personen voor later kunnen sparen.'

MK: 'Wonen is eigenlijk het pas de laatste vijf tot tien jaar uitgemond in wat we dan een ‘crisis’ noemen. Schiet je in de ‘crisis-modus’ - zo’n stuip bijvoorbeeld om weer flexwoningen in een weiland neer te zetten of trots zijn op ‘weer 200 woningen’ - dan gaat dat niet bijdragen aan een structurele oplossing. Dan ontbreekt het ‘grote plaatje’ van de veranderende functie van een woning: bij Greystar kijken we hoe je wonen echt een volkomen geïntegreerd onderdeel van een stedelijk systeem kunt laten worden.'

Den Haag wil er een miljoen woningen bij graag…pff. Waar zit nou de echte pijn voor jullie?
MK: 'We zien we sinds een jaar of acht de gevolgen van de decentralisering. Op gemeentelijk niveau betekent bijvoorbeeld de eis dat er ten minste 70 tot 80 procent in het betaalbare segment moet worden gebouwd dat er nog maar 20 tot 30 procent van de woningen in je project de rest van het project moet dragen. Verder zijn we helemaal teruggegaan naar projectjes van hooguit 150 woningen op een postzegel. Dat zorgt voor heel veel inefficiëntie.'

PH: 'Maar de pijn zit ook bij onszelf. Ik erger me ook mateloos aan onze eigen sector omdat we eigenlijk heel erg slecht georganiseerd zijn en onze kennis zo verspreid zit. Ik denk dat de overheid niet eens weet met wie ze moeten praten, juist door die fragmentatie.' 

Veel framings en misverstanden zijn toch te herleiden naar een gebrek aan kennis over hoe de vastgoedwereld in elkaar zit en optimaal kan functioneren?
PH: 'De overheid heeft geen idee waar ze eigenlijk aan moeten kloppen. Ook niet voor de enorme behoefte aan investeringen in infrastructuur. Ze weet niet welke, vaak ook buitenlandse partijen, daadwerkelijk de afgelopen jaren een enorme bijdrage hebben geleverd en nog steeds leveren. 

MK: 'En je ziet een soort ingebakken angst voor het ‘snelle vastgoedgeld’. Wat vaak vergeten wordt, is dat het ene kapitaal het andere niet is.'

Dan zijn er de eindeloze bezwaarprocedures en de geëxplodeerde overdrachtsbelasting…
MK: 'In Nederland kan een individu de meerderheid inhalen door naar de rechter te stappen. En daar zit een weeffout in ons bestuursrecht, waardoor het individu sterker staat dan de meerderheid. En wat die belasting betreft: de hoogste van Europa, zo niet van de wereld. En ook in de earning stripping zijn we weer veel strenger dan de Europese norm. Daarmee maak je je als Nederland gewoon onaantrekkelijker voor kapitaal, dat zich uiteindelijk weinig aantrekt van nationale grenzen.'

Hugo de Jonge gaat, Mona Keijzer komt. Jullie zitten naast haar voor een vastgoed-elevator pitch. Wat ga je zeggen?
PH: 'Die procedures, ook die voor de bezwaren, moeten links of rechtsom beduidend korter. Laten we die duidelijk programmeren en er een soort fast track van maken en het ook keurig wettelijk vastleggen voor de juiste checks en balances.'

MK: 'Mona, ga niet meer, maar minder doen. Je moet wel meer bouwen, heel veel meer zelfs, maar dat bereik je juist door minder en dus grotere projecten te maken. Minder detailregelregeling. En ook minder microbelasting.'