CO₂-neutraal ontwikkelen en bouwen: ‘We moeten als sector zelf en samen laten zien dat het kan’

Een duurzame samenleving vergt een omslag in denken én doen, ook in de vastgoedsector. Tijdens het Kenniskabinet, een dialoog georganiseerd door Blauwhoed en REBF, deelden 13 vastgoedprofessionals hun kennis over en ervaringen met CO₂-neutraal ontwikkelen en bouwen met elkaar, en bespraken wat er nodig is voor een systeemverandering in de sector. Hun eigen positie bleef daarbij niet buiten schot.

Dat CO₂-neutraal bouwen noodzakelijk is om de klimaatdoelstellingen van 2050 te halen, daar waren alle deelnemers het wel over eens. Die datum is echter zo ver weg, dat de urgentie nog niet voldoende wordt gevoeld. Veel vastgoedbedrijven ervaren verduurzaming daarom nog als een keuze, merkt Raoul Vleugels (architect en eigenaar van Werkstatt). ‘Er zijn nog te weinig consequenties aan verbonden als je het niét doet. Daardoor blijft het financiële plaatje leidend, terwijl je de maatschappelijke kosten eigenlijk verlegt naar de toekomst. Als je die niet meerekent, dan blijft er altijd een focus op korte termijn gewin.’

‘Level playing field’
Volgens Peter Heuvelink (directeur projectontwikkeling JAJO) is het daarom noodzakelijk dat er een ‘level playing field’ komt en dat er een veel hardere én vroegere deadline wordt gesteld aan duurzaam bouwen, zodat er geen sprake meer is van koplopers of achterblijvers, maar er sectorbreed dezelfde duidelijke normen gelden. ‘Als je in 2030 een nieuw Bouwbesluit invoert, dan móet de hele branche nu wel gaan investeren en innoveren. Zeven jaar moet voldoende zijn. Anders blijft er altijd een excuus om het nog niet te doen.’

De vastgoedsector moet vooral zelf het voortouw nemen, vindt duurzaamheidsadviseur Gerben Broekhuijsen ( Copper8), want niet-duurzaam ondernemen is op de lange termijn óók risicovol. ‘In plaats van afwachten kan de sector ook zelf actie ondernemen, want wet- en regelgeving volgen bijna altijd op de markt. Zet daarom als sector zelf de lijnen uit en laat aan de overheid zien: wij vinden dit belangrijk’.

Zo werd recent de verplichte (hybride) warmtepomp geschrapt, terwijl die juist zo duidelijk en vroeg was aangekondigd en bedrijven zich daar tijdig op konden voorsorteren. Dat soort wendingen geven weinig vertrouwen in de rol van de overheid als consistente aanjager.’

‘Coalition of the willing’
Lodewijk Hoekstra (oprichter NL Greenlabel) gelooft ook meer in een ‘coalition of the willing’: een verbintenis tussen de grootste bouwers, ontwikkelaars en corporaties waarin ze zelf bindende afspraken maken over CO₂-neutraal bouwen. Daar sluit Ton de Rond (directeur-bestuurder Habion) zich bij aan. ‘We hebben in Nederland het geld en de mogelijkheden, dus adel verplicht. Wilskracht moeten we stimuleren en organiseren. Daarin ligt zeker een rol voor alle opdrachtgevers. Wij moeten gezamenlijk de nieuwe standaard zetten door hogere eisen aan het vastgoed te stellen en daar ook extra geld voor uit te trekken.’

Phillip Smits (CEO Blauwhoed) is zich ook van zijn cruciale positie als ontwikkelaar doordrongen. Duurzame én sociale impact mag je volgens hem niet buiten beschouwing laten bij het inrichten van de gebouwde omgeving. ‘Alle kosten die er mee gemoeid zijn als mensen ongelukkig en ongezond zijn, kunnen we beter naar voren halen en in de planvorming stoppen. Wij investeren hier daarom al volop in bij onze projecten en dat betekent in sommige gevallen een lager rendement op de korte termijn, maar meer op de lange termijn. Anders verwacht ik dat je als ontwikkelaar geen bestaansrecht meer hebt in de toekomst. Het vergt echter ook andere investeerders.’

Aanbestedingsprocedures
Wat daarbij niet altijd meezit, zijn aanbestedingsprocedures. Ontwikkelaars beconcurreren elkaar weliswaar steeds meer op duurzaamheid, maar ook op allerlei andere factoren zoals prijs. Dat merkt ook Lise Roodbol (ontwikkelingsmanager Blauwhoed) in de praktijk. ‘We doen mee aan een prijsvraag waar we graag biobased willen bouwen, maar omdat we daarmee niet optimaal scoren, zijn we nu helaas van het biobased bouwen afgestapt. We zouden graag zien dat dat overal meer wordt beloond.’

‘True pricing’
Dat het ook anders kan, bewees De Alliantie in een uitvraag die Giesbers recent ontving. ‘Zij gebruiken daarin niet de handelswaarde van CO₂ (80 euro per ton), maar baseren zich op een Duits onderzoek dat uitwijst dat de totale toekomstige kosten van een ton CO₂ 875 euro zijn – maar liefst elf keer zo veel’, vertelt Paul van Doorn (conceptontwikkelaar Giesbers). ‘Voor de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) hebben ze een nulmeting gemaakt, en voor alles wat je extra bespaart komt er een fictieve korting van 875 euro per ton CO₂ bij. Dat zij nadrukkelijk kiezen voor ‘true pricing’ in plaats van de handelswaarde, vind ik heel gedurfd. En dat hoort volgens mij ook zo. We moeten die kosten en baten echt anders gaan afwegen dan enkel economisch. Dit Duits onderzoek wordt bijvoorbeeld ook door de Provincie Utrecht beleidsmatig al langer omarmd’.

Door de manier waarop het systeem nu is ingericht, is de keuze voor biobased materialen zoals hout niet altijd aantrekkelijk. De deelnemers benoemen uitdagingen in ontwerp, berekening, regelgeving, certificering, onderhoud en garanties. Ook financiering is bepalend, realiseert Hans-Hugo Smit (sectoranalist bouw & gebiedsontwikkeling Rabo Real Estate Finance) zich. ‘Wij stimuleren biobased bouwen en circulaire verdienmodellen, maar het is niet zo dat ondernemers die dat niet doen, helemaal niet gefinancierd kunnen worden. En daar kunnen we ook niet zomaar mee stoppen, want hoe gaan die bedrijven dan vernieuwen en innoveren? Maar ik denk wel dat we als sector harder kunnen zijn in wat we echt niet meer doen. Zolang er een onduurzaam alternatief is waar geld mee te verdienen is, zal dat ook benut worden.’

CO₂-neutraal bestaat bijna niet
De sector mist bewustwording over wat CO₂-neutraal bouwen precies inhoudt, vindt Koen Harleman (concept- & innovatiemanager Blauwhoed). ‘Wij hebben daar met Copper8 onderzoek naar gedaan voor onze eigen projecten, en dat gaat veel verder dan wij dachten. CO₂-neutraal bestaat bijna niet, omdat er op de huidige manier van bouwen nog altijd te veel materialen nodig zijn, zelfs als ze groen zijn.’ Er moet dus vooral ook gekeken worden naar manieren om minder materialen te gebruiken. ‘Dat betekent dat we bestaande vierkante meters beter moeten benutten, door nog veel meer met elkaar te delen en meer te herontwikkelen in plaats van nieuw te bouwen’, vult Gerben Broekhuisen (Copper 8) aan. ‘Pas dan komen we in de buurt van CO₂-neutraal.’

Besparen op materiaal vraagt ook anders omgaan met gebouwinstallaties, benadrukt John de Beijer (directeur Giesbers). ‘De productie vraagt veel grondstoffen, waarna ze ook nog eens energie slurpen. Het lijkt bijvoorbeeld steeds normaler dat we een airco in huis hebben, terwijl hittestress ook opgelost kan worden met slimme stedenbouw en architectuur. We kunnen echt met minder af, als we onze processen veranderen.’ En de grootste uitdaging voor die benodigde systeemverandering zit niet in de techniek, maar vooral in het ontwikkelen van nieuwe sociale en financiële modellen. En die moeten echt vanuit de sector zelf komen, zeggen de deelnemers elkaar tot slot toe.

Het Kenniskabinet werd gemodereerd door Wouter Truffino (directeur REBF) en Yvonne van Mierlo (directeur Blauwhoed Studio) en vond plaats op het kantoor van Blauwhoed in Rotterdam. Het is de opmaat naar het congres CO₂-neutraal ontwikkelen & bouwen dat beide partijen op 10 oktober op het hoofdkantoor van Blauwhoed organiseren.