Fiscale renteaftrek in de vennootschapsbelasting, zo zit het

In het Belastingplan 2025 kwam het nieuwe kabinet met maatregelen in de fiscale renteaftrek voor bv’s en nv’s. Vastgoedfiscalisten Frank van Nus en Dion Wessels van HVK Stevens geven in deze bijdrage voor VJ hun commentaar op de maatregelen.

Sinds 2019 zijn voor bv’s en nv’s rentelasten nog maar aftrekbaar tot 30 procent van de fiscale EBITDA, voor de vastgoedsector kortgezegd: de netto huurinkomsten vóór afschrijvingen en rentelasten. Nadien is die ruimte in stapjes nog eens beperkt tot 20 procent. Deze regel geldt voor alle financieringen, dus ook voor klassieke bankhypotheken.

Er geldt in de regeling een drempelbedrag van 1.000.000 euro. Tot dat bedrag is de rente steeds volledig aftrekbaar gebleven. Deze drempel geldt per vennootschap. Als 20 procent van de totale EBITDA onvoldoende is om alle rentelasten in aftrek te brengen, kan het voor bedrijven – niet alleen vastgoedbedrijven – voordelig zijn om activiteiten en financieringen te verdelen over verschillende vennootschappen. Zo kan meerdere keren gebruik worden gemaakt van het drempelbedrag van 1.000.000 euro. Bij invoering van de regeling in 2019 was het toenmalige kabinet al op dit effect gewezen. Maar het kabinet koos ervoor om eerst het gedrag in de markt te monitoren. Het vorige kabinet stelde geconstateerd te hebben dat met name in de vastgoedpraktijk sprake was van ongewenst ‘opknipgedrag’ en kondigde een ‘anti-fragmentatiemaatregel’ aan.

Oproep uit de vastgoedsector
Betrokkenen in de vastgoedsector zagen de bui al hangen en vroegen in een brandbrief aandacht voor de materiële impact die een ‘anti-fragmentatiemaatregel’ kan hebben voor allerhande vastgoedbeleggers in de vennootschappelijke sfeer, inclusief box 2-vastgoedbeleggers. 

Hoe staat het nieuwe kabinet hierin?
Afgelopen vrijdag 13 september 2024 kwam het kabinet-Schoof met zijn regeerprogramma. Over woningbeleggingen valt daarin het volgende te lezen:

'We zetten ons maximaal in om in Europa meer ruimte te krijgen om de realisatie van middenhuurwoningen door woningcorporaties en beleggers financieel te ondersteunen. (…) We nemen maatregelen om investeren in private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te maken. We verlagen het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8 procent. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20 procent naar 25 procent van de gecorrigeerde winst'

In het regeerprogramma wordt niet gerept over een anti-fragmentatiemaatregel.

Toch een anti-fragmentatiemaatregel
In het Belastingplan 2025 kwam het nieuwe kabinet echter toch met een anti-fragmentatiemaatregel. Voor vennootschappen waarvan de bezittingen minimaal de helft van het jaar voor 70 procent of meer bestaan uit vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld derden (niet-verbonden lichamen of niet verbonden natuurlijke personen), vervalt simpelweg de drempel van 1.000.000 euro.

Voor een berekening van de impact van deze maatregel (in combinatie met de verruiming van de aftrekruimte) verwijzen wij naar het artikel van Rozendal in Vastgoedjournaal. Wat de voorbeeldberekening van Rozendal duidelijk maakt, is dat de impact van de anti-fragmentatiemaatregel toeneemt naarmate het rendement op de vastgoedbeleggingen afneemt. Dat is natuurlijk moeilijk te rijmen met de bedoeling van het kabinet om juist laagrenderende investeringen in sociale en middenhuur te stimuleren.

Wat verder opvalt, is dat de voorgestelde maatregel helemaal niet bekijkt of überhaupt sprake is geweest van opknipgedrag. Vastgoedbeleggers die samen of alleen in één enkele bv een aantal beleggingspanden kopen, zijn niet per definitie aan het opknippen. De fiscale realiteit van vandaag is vaak dat zij hebben besloten om niet gezamenlijk in box 3 te beleggen maar via een bv in box 2. Meer niet. De maatregel lijkt op dit punt haar doel voorbij te schieten.

Kan het beter?
De vastgoedsector zou op zijn minst kunnen pleiten voor een tegenbewijsregeling. Of wellicht voor een beperking van de maatregel tot situaties waarin bedrijven op grond van hun vennootschappelijke structuur in staat waren om hun vennootschappen in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting op te nemen, maar daarvan hebben afgezien. Het invoeren van overgangsrecht zou helpen voorkomen dat beleggers die in hun financiële projecties vooraf rekening hebben gehouden met een bepaalde renteaftrek, niet tussentijds worden geconfronteerd met een wijziging van de spelregels. Tijdens de komende parlementaire behandeling van dit najaar kunnen nog argumenten worden ingebracht.