Heimstaden en Watson+Holmes: uitgebreide strategie, nieuwe inzichten nodig

Heimstaden is een van oorsprong Scandinavische woningverhuurder. Het bedrijf is actief in meerdere Europese landen en sinds vijf jaar ook in Nederland. Sinds die start in Nederland werkt het bedrijf met Watson+Holmes. Eerst voor uitgebreide data-inzichten om goed onderbouwde beslissingen te nemen bij de aankoop voor verhuur van woningen. Inmiddels, door een strategie-uitbreiding, ook om inzichten te krijgen voor de optimale verkoop van woningen. Een interview met Justin Gijsen, Head of Privatisation bij Heimstaden, en Mariëlle van ’t Oever, Manager Productinnovatie bij Watson+Holmes.

Justin werkt inmiddels ruim zeven jaar bij Heimstaden en is sinds december 2023 actief in zijn huidige functie: Head of Privatisation. Een nieuwe rol bij Heimstaden in Nederland. Dat heeft alles te maken met een verschuiving in focus. Waar Heimstaden zich voorheen primair richtte op het aankopen en verhuren van woningen, ligt er nu ook meer focus op de verkoop van woningen.

Van aankoop naar verkoop
Justin: 'Met de sterk veranderde omstandigheden in Nederland in de afgelopen 12 maanden, is onze focus inderdaad uitgebreid. En daarmee veranderde ook onze informatiebehoefte.'

'Voorheen hadden we vooral behoefte aan data op het gebied van huurwoningen. Zoals de huurprijsontwikkeling in de buurten waar ons bezit staat, in vergelijking tot de rest van de gemeente en Nederland. En bij acquisitie van nieuw vastgoed analyseerden wij de demografische samenstelling in een bepaalde buurt of wijk en keken we naar de beschikbare voorzieningen.'

'Nu hebben we daarnaast behoefte aan data over kooptransacties en goede koopreferenties, om de juiste waarde te bepalen van een woning voor de verkoop. Het is voor ons heel belangrijk dat we goed onderbouwde beslissingen nemen.'

Een nieuwe informatiebehoefte
'We zijn eind vorig jaar met Watson+Holmes om de tafel gegaan om aan te geven dat we door onze verschuiving in focus steeds minder functionaliteiten gebruikten van de toenmalige dashboards', vertelt Justin. 'Ik ben er nog steeds van onder de indruk hoe snel Watson+Holmes hierop kon schakelen.'

Mariëlle: 'We hebben eigenlijk vrijwel direct een workshop georganiseerd. Daarin lichtte het team van Heimstaden hun huidige werkzaamheden en datavraag toe en lieten wij in een live omgeving zien hoe zij uit de huidige dashboards die zij al afnamen die benodigde data en informatie konden halen. Met ons product ‘Woningwaardering’ kan Heimstaden de informatie krijgen die het nodig heeft om de waarde van een woning te bepalen. Online eenvoudig de best passende recente transacties bij elk adres in Nederland vinden.'

'We proberen onze producten altijd hybride te ontwikkelen, zodat ze in verschillende fases van de vastgoedketen te gebruiken zijn, van aankoop tot exploitatie en verkoop. Justin en zijn team kwamen nog met goede tips voor de doorontwikkeling van Woningwaardering, om het gebruiksgemak nog meer te verbeteren. Die hebben we meteen ook doorgevoerd.'

Zo compleet mogelijke dataset
Justin: 'Transactiedata zijn in Nederland best wel afgeschermd. Het zijn lastig toegankelijke data. Zeker als je die bruikbaar wil maken. Want iedere transactie, huur en koop, is wel een keer over de digitale snelweg gegaan, maar dat zijn er duizenden per jaar. Als je die een voor een moet uitzoeken en onder elkaar moet zetten … dat is niet te doen.'

'Bovendien krijg je dan vaak abstracte bronnen, zoals regels in Excel. Bij Watson+Holmes zie je niet alleen data van referentiewoningen zoals adres en prijs, verdieping en hoelang het al te koop staat, maar ook een link naar de advertentie, zodat je meteen foto’s van de woning kan bekijken. Dat is een enorme verrijking. Een transactieprijs van een ton zegt niks als je er geen foto bij hebt. Bovendien zijn onze mensen die met het dashboard werken erg visueel ingesteld.'

Aandacht voor gebruiksvriendelijkheid
Mariëlle: 'In de markt zie je nog veel dat professionals websites met woningaanbod afstruinen en hele middagen scrollen om goede referenties te vinden. Het is zonde van de tijd om dat allemaal afzonderlijk van elkaar te doen. Wij hebben dit proces geautomatiseerd en verwerken huur- en koopreferenties dagelijks binnen ons platform. Op basis van deze data hebben we een interactief dashboard ontwikkeld, zodat je binnen een paar seconden een compleet beeld van de lokale woningmarkt hebt en zicht op de beste referenties. Hierdoor kunnen onze gebruikers hun kostbare tijd gebruiken voor het gedeelte waar zij hun expertise toepassen, het interpreteren van de data om goed onderbouwde beslissingen te nemen.'

'Overigens is het verzamelen van al die aanbod- en transactiedata niet makkelijk. We moeten data zoeken en inkopen en doen er alles aan om dubbele adressen eruit te halen en de informatie zoveel mogelijk te verrijken. Zodat een zo compleet mogelijke set aan data ontstaat. Met informatie over de onderhoudsstaat, privaatrechtelijke beperkingen waaronder erfpacht, perceelgrootte, het aantal kamers, het energielabel, monumentale status etc. Als wij het in één keer goed doen, kunnen onze gebruikers met een betrouwbare dataset aan de slag en hoeft het wiel niet tien keer opnieuw uitgevonden te worden.'

'We doen er daarnaast alles aan om het dashboard zo gebruiksvriendelijk mogelijk te maken. Sommige gebruikers willen zoveel mogelijk automatiseren en een advies met één druk op de knop, anderen willen zelf aan de knoppen draaien en specifieke woningkenmerken selecteren. In Woningwaardering is dit allebei mogelijk.'

Altijd aanpassingen mogelijk
Justin: 'De snelheid waarin aanpassingen worden doorgevoerd is daarbij ook fijn. Elke keer als we een wens doorgeven is het binnen no-time in het dashboard aangepast. Voorheen ging het systeem bijvoorbeeld meteen al zoeken als je een postcode invoerde. Dat bleek niet handig als je specifieker wilde zoeken. Watson+Holmes ging ermee aan de slag en nu gaat het systeem pas zoeken als je daar opdracht toe geeft.'

'Zoiets klinkt misschien als iets kleins, maar scheelt voor ons enorm in de gebruiksvriendelijkheid. Wij verkopen op dit moment 80-100 woningen per maand en elke woning wordt individueel geanalyseerd, waarbij aan die analyse meerdere transacties en datapunten ten grondslag liggen. Dan is het heel belangrijk dat je betrouwbare data hebt en er snel en goed mee kan werken.'

Continu contact
Mariëlle: 'Elk kwartaal gaan we even bij elkaar zitten, digitaal of live. Soms duurt zo’n overleg 5 minuten, soms is het uitgebreider, als Heimstaden een specifieke vraag heeft.'

Justin: 'Bij Watson+Holmes werken mensen die sterk zijn in nullen en enen én begrijpen wat iemand in zijn werk nodig heeft. We spreken elkaars taal. Dat levert voor ons op dat we onze woningen voor de optimale prijs verkopen en daarbij groot verkoopvertrouwen hebben, omdat we door de data weten dat we goed zitten.'

Mariëlle: 'Heimstaden behoort tot onze oudste klanten. Voor ons, als jong bedrijf, hebben we al een hele historie samen. Dat is iets waar we veel waarde aan hechten. En wat ik extra mooi vind: dat we open zijn naar elkaar. Er zijn enorme veranderingen gaande in de markt. Heimstaden is hier met ons het gesprek over aangegaan. Door te praten en transparant te zijn kom je erachter wat je voor elkaar kan doen. En kom je samen verder. Wij hopen nog lang op deze voet samen door te ontwikkelen.'