RE:BORN geeft het Spaansche Hof terug aan de stad Den Haag   

Het Spaansche Hof aan het Haagse Westeinde 12 en 14 ademt historie. In 1469 werd het gebouwd als het Huis van Assendelft. Vervolgens huisvestte het verschillende ambassades, waaronder die van Spanje, raadspensionaris Johan de Wit en een veilinghuis. Dit verborgen pareltje had dus vele functies. Nu, anno 2024, geeft ontwikkelende belegger RE:BORN het rijksmonument met de grootste particuliere binnentuin van Den Haag terug aan de stad.

Met respect voor de bestaande monumentale waarden. De vergunningen zijn rond, de financiering is rond en de huur- en de aannemingsovereenkomst zijn getekend. Met andere woorden: de renovatie kan beginnen. 

Het Spaansche Hof werd in 2020 door RE:BORN aangekocht, omdat zij veel potentie zag in het object. Niel Slob, ceo RE:BORN: 'Dit stadspaleis met enorme tuin kende al een aantal decennia verwaarlozing en verborgen leegstand en vormde daarmee voor ons een ideaal project om herboren te laten worden.' Saman Mohammadi, de andere ceo van RE:BORN: 'Voor de komende 100 jaar richten we ook dit middeleeuws rijksmonument in als functievrij gebouw. Een gebouw wat zich kan aanpassen aan nieuwe functies en mee kan groeien met de huidige en toekomstige eisen.'

De herontwikkeling volgens de 3 D’s 
Jouke Hennipman, technisch ontwikkelaar bij RE:BORN vertelt vervolgens de wijze waarop de ‘wedergeboorte’ van het Spaansche Hof plaatsvindt. Namelijk volgens de 3 D’s van RE:BORN. 'Drie D’s die staan voor Dierbaar, Dynamisch en Duurzaam. Het dierbare komt tot uiting in de monumentale esthetische waarden van het complex, het dynamische aspect in de uitdaging om de verdiepingen zo in te richten dat ze door de tijd heen zowel voor wonen, werken als hotel te gebruiken zijn. Duurzaam is de uitdaging om wat we toevoegen demontabel en aanpasbaar te doen en zo energiezuinig mogelijk met de comfortstandaarden van nu.'

Ontwerp en renovatie
Architect Gerwin Heidemann (K+P Architecten) gaat vervolgens in op het ontwerpproces: 'Vanuit de RE:BORN gedachte hebben wij met architectonische ingrepen het gebouw ruimtelijk geoptimaliseerd voor een functievrije plattegrond door de tijd heen, maar met respect voor het bestaande. Voor het eerste gebruik wordt het ingericht als hotelconcept/long stay concept op de bovenliggende verdiepingen, in combinatie met evenementen op de beletage en een wijnbar in het souterrain. Kortom, drie functies die elkaar aanvullen en versterken.' De grootste uitdagingen daarbij waren, volgens Heidemann, het ambitieuze programma van de opdrachtgever te organiseren in het gebouw, het onzichtbaar maken van de installatietechnische ingrepen en het maken van een goede interne routing van de verschillende gebruikers die nodig waren voor de hotelkamers.  

Ook Martin Veerman, directeur van bouwer Jurriëns, noemt de complete restauratie, transformatie en verduurzaming, inclusief het installatiewerk, van het Spaansche Hof een mooie uitdaging. 'Dat het financieel aantrekkelijk blijft voor de opdrachtgever en dat ook het pand tot zijn recht mag blijven komen.' Ook de locatie, hartje Den Haag, is uitdagend. Martin Veerman: 'Die brengt een hoop (bouw)logistieke uitdagingen met zich mee wat betreft aanvoer en opslag van bouwmateriaal.'

Het projectteam in de balzaal van het Spaansche Hof

Ideale mix aan gebruikers  
Het Spaansche Hof krijgt drie gebruikers op het gebied van hospitality, namelijk Numa (voorheen Yays), people@places en Wijnbar De Filosoof. Drie partijen die elkaar perfect aanvullen, aldus de drie gebruikers. Joris Tensen van Numa: 'Wij bieden een digitaal hotelconcept met kamers voor zowel korte als langere verblijf, gericht op de toerist en de zakenreiziger. NUMA groeit snel en is blij om deel uit te maken van dit project in zo’n bruisend deel van Den Haag. Als technologiebedrijf dat zich richt op topaccommodaties, bieden wij uitsluitend via partnerschappen aanvullend eten en drinken aan. Het is dan ook ideaal dat onze gasten hiervoor gebruik kunnen maken van people@places en de wijnbar in het souterrain.' Ook Erik Werners van people&places in enthousiast. 'Wij zijn al zo’n drie jaar actief op deze locatie. Ons gastheerschap sluit op het Spaansche Hof uitstekend aan op de andere gebruikers van de locatie, het hotel en de wijnbar. En gezien de plek, hartje Den Haag, vormt het Spaansche Hof een uitstekende locatie voor congressen, recepties, trouwerijen en meerdaagse evenementen: we kunnen hier een totaalbeleving aanbieden.' Die totaalbeleving wordt verder versterkt door de in het souterrain gevestigde Wijnbar De Filosoof, waar filosoof, dichter en schrijver Ofran Badakhshani wijnen schenkt uit wijnlanden als Syrië, Libanon, Georgië, en Azerbeidzjan. Wijnen die bij de top 2 procent van de wereld horen. In het Spaansche Hof staan voor Ofran samen doen en samen delen voorop en vullen de drie gebruikers elkaar perfect aan en versterken ze elkaar.

Innovatieve financieringsconstructie
Omdat RE:BORN het Spaansche Hof langjarig als belegging wil houden, moest er worden gezocht naar een innovatieve financieringsconstructie. Raouf Jarmo, partner en investment manager van RE:BORN: 'De sterk gestegen rente heeft het de afgelopen jaren moeilijker gemaakt een bouw- en beleggingsfinanciering mogelijk te maken en dus tot een haalbare businesscase te komen. Gelukkig hebben wij door onze langdurige samenwerking met de Rabobank en de Noord-Hollandse investeerdersgroep die achter ons staat, een innovatieve financieringsconstructie kunnen bedenken. Een constructie die overigens niet mogelijk zou zijn geweest zonder het Nationaal Restauratie Fonds, NRF. Want die partij heeft een laagrentende hypotheek verstrekt, waardoor we dit fantastische object voor de komende vijf jaar in eigen beleggingsfonds kunnen houden. Daarna nemen we de financiering opnieuw onder de loep.'

Bernard Brons licht de belangrijke rol van het NRF bij restauratie en verduurzaming van het Spaansche Hof toe: 'Wij financieren de restauratie en verduurzaming van monumenten. Dat deel, restauratie- en verduurzamingskosten, vormde in dit geval een substantieel deel van de totale investeringsbegroting. Op dat deel kan bij ons een laagrentende hypotheek met een lage aflossingsverplichting worden afgesloten. Dat deel is wellicht niet het grootste, maar wel relevant. We bieden onze financiering op basis van 2e hypotheek. Onze inbreng geeft de bank, door daling van de LTV op haar financiering, meer ruimte om de condities scherper neer te zetten en zorgt daardoor voor een haalbare businesscase.'  

Ivar Kruithof, relatiemanager bij Rabobank, vult aan: 'De financieringsstructuur van het Spaansche Hof was uitdagend, maar dankzij de visie van RE:BORN en het langjarig commitment van de drie eindgebruikers vielen alle stukjes van de puzzel op hun plek. Voeg daarbij de functievrijheid en de duurzame invalshoek: dat geheel past ons goed. Wij zijn daarbij wel tot de grenzen van onze financieringsmogelijkheden en risk-appetite gegaan. Net als bij het RE:BORN-project Seaview is ook hier gekozen voor een obligatiestructuur. Als beleggende ontwikkelaar houdt RE:BORN op die manier grip op het vastgoed wat ze heeft gerealiseerd.'

De Tuinzaal

Renovatie gestart
Begin april is door Jurriens gestart met de renovatiewerkzaamheden. Afgelopen maand hebben de partijen deze mijlpaal met elkaar gevierd. Daarbij kregen ze een Helleborus cadeau, als beloftevol symbool voor de ontluikende tuin van het Spaansche Hof na herontwikkeling. Partijen dienen deze planten zelf te onderhouden, waarna ze bij de opening gezamenlijk geplant zullen worden in de tuin.   

RE:BORN ceo's Niel Slob en Saman Mohammadi zijn erg blij dat er vier jaar na de aankoop gestart kan worden met de werkzaamheden. Niel Slob: 'Met het Spaansche Hof laten we zien dat emotionele, ecologische en economische impact ook samen kunnen gaan bij een middeleeuws rijksmonument.' Waar Saman Mohammadi aan toevoegt: 'Weinig Hagenaars kennen het complex van binnen. Daar brengen wij verandering in. Met respect voor de architectonische grandeur van eertijds maken we het Spaansche Hof toegankelijk en geven we het complex en de bijbehorende tuin terug aan de stad en zijn bewoners. Bovendien met een alternatief woonproduct wat de druk op de woningmarkt verlaagd. En ecologisch gezien maken we een belangrijke stap door van het reduceren van energieverbruik door het toepassen van all-electric verdiepingen. Bovendien behouden we 90 procent van de bestaande bouwmassa, wat leidt tot een CO2-besparing van 30 tot 40 procent.'

Niel Slob sluit af met: 'Door het aspect functievrijheid kent ook dit RE:BORN-gebouw economisch gezien een lager leegstandsrisico, een betere huurprijsontwikkeling en een hogere beleggingswaarde. Door onze projecten onder te brengen in een eigen beleggingsportefeuille en genoegen te nemen met een lager direct rendement als ontwikkelaar krijgen we het voor elkaar dit soort projecten haalbaar te maken. We zijn dan ook trots dat we het Spaansche Hof toe kunnen voegen aan onze impactvolle RE:BORN-portefeuille. Bedoeling is dat het complex in de zomer van 2025 in gebruik wordt genomen.'