De sterke punten van Keemink Vastgoed: ‘Maak verduurzamings- en onderhoudsplannen realistisch en goed toepasbaar’

‘Wij willen met onze dienstverlening doen wat we beloven: ons richten op echte meerwaarde voor eigenaar en gebruikers. Wij willen niet de grootste specialist van Nederland zijn, maar wel de beste.’ Aan het woord zijn Sander Balk en Patrick van Stokkem, eigenaren van Keemink Vastgoed Inspectarium uit Schiedam. De afgelopen zeventien jaar hebben zij naar schatting ca. 100.000 woningen van energielabels voorzien, variërend van kleine cafés met woningen er boven tot grote kantoren en hielpen zij veel vastgoedeigenaren met hun verduurzamingsstrategie. Hoe heeft de relatief kleine speler zoveel voor elkaar gekregen?

Balk: ‘Wij krijgen niet zomaar portefeuilles in opdracht en het is soms lastig om 'op te boksen' tegen de gevestigde grotere namen, maar door onze manier van werken en denken, het persoonlijke contact en de inhoudelijke kennis en kunde van het vastgoed blijven wij ons onderscheiden en de markt uitdagen. Daarom zijn we geen dertien in een dozijn specialist', maar richten ons op de zaken die er écht toe doen en de absolute meerwaarde geeft.’ Van Stokken is van mening dat hun bedrijf tevens de oren en ogen moet zijn voor de opdrachtgevers, die variëren van corporaties tot beleggers. ‘Niet alleen beheren wij hun vastgoedportefeuille en kunnen wij de verduurzamingsopgave uit handen nemen, wij melden ook altijd gevaarlijke, zorgwekkende of illegale en gevaarlijke situaties. Ook kunnen wij helpen met het opzetten van subsidietrajecten voor verduurzaming en de digitalisering van de portefeuille.’

Zowel Balk als Van Stokkem werkten voordat zij beiden eigenaar werden al bij het bedrijf en weten daarom goed wat de sterke punten zijn. ‘Wij zijn een compacte en betrokken organisatie, met korte lijnen naar onze opdrachtgevers toe. Ondanks het feit dat we geen grote organisatie zijn, zijn wij perfect in staat veel verschillende diensten en oplossingen te kunnen leveren, en met oog op de steeds veranderende wet- en regelgeving breiden wij die diensten ook continu uit’, vertelt vastgoedmanager Van Stokkem, die sinds 2003 bij het bedrijf werkt. ‘We zijn als bedrijf wel aan het groeien, hebben onze werkzaamheden wat verbreed, maar die groei mag niet ten koste gaan van het directe contact. Wij verkiezen in eerste instantie altijd verbetering boven uitbreiding’, vult Balk hem aan. 

Kennis van wet- en regelgeving en gediplomeerde hulp bij subsidietrajecten
Naast kleinschaligheid is een andere kracht van Keemink Vastgoed de kennis van de actuele wet- en regelgeving. ‘De komende jaren staat er heel wat op stapel qua verduurzaming, denk bijvoorbeeld aan het uitfaseren van de energielabels E, F en G van woningen. En ook het signaal dat er minimale energielabels voor winkelpanden gaat gelden en dat monumenten energielabelplichtig worden, wordt steeds luider. En parallel aan die verplichte verduurzamingsopgaven lopen ook veel verschillende subsidietrajecten. En voor het hele verduurzamingspakket kunnen vastgoedeigenaren bij Keemink terecht’, vertelt Balk. Keemink heeft haar certificering voor maatwerkadviezen weer verlengd zodat toekomstige (VvE-) subsidieaanvragen onderbouwd kunnen worden met de geregistreerde adviesrapportages, welke door daarvoor opgeleide specialisten dienen te worden vorm gegeven.

Over de rol van de overheid hebben de directeuren overigens wel een mening en dat is dat de vastgoedsector kritisch mag zijn over de verduurzamingsambities, maar pragmatisch moet zijn in de uitvoer van de wet- en regelgeving. Want alleen vanuit Den Haag mooie dingen roepen die onrealistisch zijn? Dan zul je als overheid uiteindelijk geconfronteerd worden met onhaalbare plannen en een achterblijvende vastgoedsector: ‘Maak de plannen realistisch en goed toepasbaar, net zoals wij doen met de plannen voor onze opdrachtgevers. En minstens zo belangrijk, volg je eigen wetgeving direct op. Het feit dat er nog steeds veel overheidskantoren zijn zonder een energielabel C is echt wel een kwalijke zaak.'

Digitalisering
Van Stokkem: ‘We doen graag die stap extra om onze klanten zo goed mogelijk te helpen. En omdat iedere vastgoedportefeuille er anders uitziet en andere behoeften heeft, is het gros van ons dagelijkse werkzaamheden maatwerk. Onze kwaliteiten moeten altijd een meerwaarde zijn voor onze opdrachtgevers.’ Die kwaliteiten hoopt men binnenkort te kunnen vertalen in een verdere digitaliseringsslag. Door efficiëntere gebouwinspecties uit te voeren met een 3D-scanner ontstaat direct meerwaarde, inzicht en een echt representatief geheel voor de opdrachtgever. ‘Wij zien nog te vaak dat de gebouwinformatie überhaupt mist, uit allerhande bureaulades gehaald dient te worden of dat alle gebouwinformatie nog in ordners wordt verzameld (al dan niet op locatie). Ook dat kunnen wij voor de klant oplossen en uit handen nemen. Want het hebben van digitale data wordt steeds vaker een vereiste’

Investeren in verduurzaming loont
De directeuren snappen de vastgoedmarkt en weten dat het behalen van een gezond rendement voor vastgoedbeleggers altijd een balansspel is tussen huurinkomsten en investeringen. Maar net als voor veel zaken betekent stilstand ook voor vastgoed achteruitgang. ‘Het is soms lastig dat een kwaliteitsverbetering van een object zich niet meteen vertaalt in de cijfers: Een aantoonbaar goed onderhouden, energiezuinig en duurzaam gebouw zal ook goede huurders aanspreken. Daarnaast wordt het duurzaamheidsaspect steeds vaker een belangrijke eis bij de financiering: Welke financier wil een, op den duur, niet duurzaam, energie verspillend, gedateerd en onrendabel object in haar portefeuille hebben? Precies! 

Wij adviseren onze klanten dan ook om het verduurzamingsbudget integraal samen te voegen met het jaarlijkse onderhoudsbudget.’ Vroeger stond het onderhoudsbudget voor ‘de instandhouding van het object in haar huidige functie’. Tegenwoordig is deze definitie echt achterhaald: Zonder verduurzaming en verbetering van het object is het in een aantal jaren niet meer in staat om ‘in haar huidige functie’ te blijven functioneren en volgt leegstand. Onze maatschappij, visie en maatschappelijke wensen veranderen razendsnel en de daaraan gekoppelde Wet- en regelgeving vanuit de overheid is hard en strikt. Wie niet verduurzamen en verbeteren gaat, ziet het vastgoed van zich af lopen en de tevreden huurders vertrekken. 

Maar duurzaamheidsambities kosten niet alleen geld; het kan de huurder en eigenaar ook een groot voordeel opleveren door substantiële besparingen te realiseren! We zien dagelijks inefficiënt ingeregelde installaties, onhandige instellingen, leegstaande ruimtes die verwarmd worden, etc. etc. Door hier snel en adequaat op te acteren kan het onnodige (en ongewenste!) energieverbruik worden voorkomen. Dit levert een lager energieverbruik op (lekker voor de servicekosten van huurders), maar zorgt ook voor een aantoonbaar lager energieverbruik per m2 BvO, wat weer zorgt voor een gunstige WE-ii score, ESG-beoordeling, etc. etc.

Toekomst
Hoe kijkt men vanuit Schiedam naar de toekomst? ‘We willen gestaag doorgroeien, maar niet ten koste van alles. Onze primaire focus ligt eerder op het verbeteren van diensten en het verkorten van doorlooptijden dan het uitbreiden ervan, vertelt Balk. We werken door het hele land. Doordat vastgoedportefeuilles soms versnipperd zijn, hebben we een zeer betrouwbaar netwerk opgebouwd van kwalitatieve samenwerkingspartners in de uithoeken van Nederland. Op deze manier kunnen we ook voor woningen snel en adequaat op locatie komen en het gewenste leveren, zonder dat we hiervoor onnodige reisbewegingen dienen te maken.

Op de vraag of men ook last heeft van personeelsschaarste komt de nauwe samenwerking met het Techniek College Rotterdam ter sprake, waarvan het bedrijf minstens twee stagiaires per jaar in dienst neemt, die niet zelden ook daarna verbonden blijven aan het bedrijf.