Grondeigenaar, even Eindhoven bellen? De kleine lettertjes van de SWK-insolventiewaarborgregeling nader bezien
In de bouw zijn andere tijden aangebroken. De prognoses zien er helaas minder rooskleurig uit. De vraag naar woningen is ten opzichte van voorgaande jaren behoorlijk afgenomen. De belangrijkste reden is de snel gestegen rente. Ook de schaarste aan bouwlocaties en een trage vergunningverlening spelen de (woning)bouw parten. Daar komt bovenop dat de bouwkosten nog altijd toenemen, hetgeen de woningprijzen eveneens doen stijgen. Investeerders zijn dus voorzichtig. Als opdrachtgever (maar ook als aannemer) doet u er dus goed aan om voldoende aandacht te blijven besteden aan risicomanagement. Eén van de zekerheden die u overeen kan komen is het afsluiten van een insolventiewaarborg. Woningborg, SWK en Bouwgarant zijn garantie-instituten die een dergelijke waarborg afgeven. Waar veel opdrachtgevers zich echter niet van bewust zijn, is dat zij op grond van de SWK-insolventiewaarborgregeling hun grondpositie kunnen verliezen. Hoe dit zit, leg ik graag (op hoofdlijnen) in dit artikel uit.
De insolventiewaarborgregeling
Een insolventiewaarborg komt erop neer dat de opdrachtgever/begunstigde door de verzekeraar van het garantie-instituut schadeloos wordt gesteld wanneer de ingeschreven ondernemer (veelal de aannemer) zijn verplichtingen niet nakomt. Veelal als gevolg van een faillissement. Zowel Woningborg, SWK als Bouwgarant geven in hun insolventiewaarborgregeling aan dat zij (en dus niet opdrachtgever!) ingeval van faillissement van de ondernemer de keuze hebben uit de volgende opties:
a. ze vergoeden – binnen de in de regeling omschreven maximale dekking – de meerkosten voor het afbouwen van het object ten opzichte van de overeengekomen aanneemsom;
b. ze vergoeden – binnen de in de regeling omschreven maximale dekking – de reeds door de opdrachtgever uit hoofde van de overeenkomst betaalde termijnen van de aanneemsom, vermeerderd met rente.
So far so good: het appartementencomplex, de sociale huurwoningen, het bedrijfspand, het zorgcomplex (hierna: het object) kunnen daarmee ingeval van een faillissement van de aannemer veelal nog steeds gerealiseerd worden.
De SWK-insolventiewaarborgregeling nader bezien
De SWK-insolventiewaarborgregeling bepaalt echter – ingeval SWK als garantie-instituut kiest voor het vergoeden van de betaalde termijnen van de aanneemsom – ook nog het volgende:
“In geval van optie b. verkrijgt de verzekeraar de eigendom van het door de opdrachtgever gekochte, voor zover de verzekeraar de door de opdrachtgever aan de ondernemer betaalde termijn grondkosten aan de opdrachtgever terugbetaalt.”
Kortom, waar u als opdrachtgever met de insolventiewaarborg van SWK juist de realisatie van het object verzekerd denkt te hebben, kan het zomaar ineens zijn dat u als opdrachtgever niet alleen het te realiseren object verliest, maar ook de grond waarop het object moest worden gerealiseerd. Daar staat dan wel tegenover dat de aan de ondernemer betaalde termijnen terugbetaald worden, vermeerderd met de wettelijke rente, voor zakelijke opdrachtgevers echter tot maximaal 20% van de aanneemsom (zie artikel 8.6 van de SWK Waarborgregeling Afbouw 2024). Als (zakelijke) opdrachtgever dient u dan wel uw vordering op de ondernemer uit hoofde van de overeenkomst ter zake van de geleden schade en te lijden schade aan de verzekeraar over te dragen.
Als opdrachtgever heeft u hier vervolgens ook weinig tot niets meer in te zeggen. Door ondertekening van de (model)overeenkomst machtigt u immers als opdrachtgever de verzekeraar onherroepelijk en bij uitsluiting om in geval van insolventie van de ondernemer voor en namens u als opdrachtgever de gevolgen van de insolventie van de ondernemer te regelen. U bent als opdrachtgever – op grond van de regeling – verplicht alle gevraagde medewerking te verlenen. Doet u als opdrachtgever dat niet, dan verliest u als opdrachtgever uw recht op schadeloosstelling uit hoofde van de insolventiewaarborgregeling. Dan staat u als opdrachtgever dus alsnog met “lege handen”. Van een verzekering van een insolventierisico is dan geen sprake meer. Ik verwijs naar artikel 8.4 onder a. en artikel 8.5 onder a. en b. van de SWK Waarborgregeling Afbouw 2024, waaruit het vorenstaande volgt.
Woningcorporaties en zorginstellingen opgelet!
Woningcorporaties zijn in geval van verkoop van bijvoorbeeld sociale huurwoningen, zijnde maatschappelijk onroerend goed, onderworpen aan strenge regels volgend uit onder andere de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv). Zo bevat de Woningwet voor woningcorporaties een goedkeuringsvereiste voor “het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden, (…) en de overdracht van het economisch eigendom daarvan”. Het nemen of uitvoeren van een besluit tot verkoop zonder goedkeuring van de Minister (voor deze de Autoriteit woningcorporaties) is nietig. Dit om te voorkomen dat bij de verkoop van maatschappelijk onroerend goed er maatschappelijk vermogen weglekt. En juist dit laatste lijkt met voormelde insolventiewaarborgregeling van SWK mogelijk te zijn op het moment dat je als woningcorporatie de eigendom van het gekochte en hetgeen daar al op gerealiseerd is, verliest. En werkt u als woningcorporatie daar niet aan mee, bijvoorbeeld omdat de vereiste goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) niet wordt gegeven, leidt dit ertoe dat de woningcorporatie haar aanspraken op de schadeloosstelling van de SWK-insolventieregeling verliest. Als woningcorporatie draagt u dan alsnog ten volle alle risico’s verbonden aan een insolventie van de aannemer. Van een verzekering via de SWK Waarborgregeling Afbouw is in dat geval geen sprake. Het is dan ook de vraag of een woningcorporatie er verstandig aan doet om een insolventierisico van de ondernemer/aannemer te verzekeren via de SWK Waarborgregeling Afbouw 2024.
Zorginstellingen kennen in de Wet toelating zorginstellingen (Wtzi) een enigszins vergelijkbare regeling op grond waarvan zorginstellingen gehouden (kunnen)zijn goedkeuring te vragen bij overdrachten van zorgvastgoed. Aldus is het ook voor zorginstellingen extra van belang om hier alert op te zijn.
Zijn er alternatieven om een insolventierisico voor de (zakelijke) opdrachtgever te beperken?
De vraag die zich opdoet, is of er geen alternatieven zijn, die dit risico niet met zich meebrengen? Het antwoord hierop is dat deze alternatieven er zeker zijn. Een dergelijk risico kan immers ook met een (bij voorkeur on-demand) bankgarantie worden beperkt. In de praktijk dient een bankgarantie echter veelal ook ter zekerheidsstelling van andere contractuele risico’s. Dit maakt dat als ook een insolventierisico via de bankgarantie moet worden afgedekt, en een aan de SWK Waarborgregeling 2024 gelijke financiële dekking moet kennen, deze bankgarantie tenminste een hoogte van 20% van de aanneemsom moet hebben. Andere alternatieven zijn de insolventiewaarborgregeling van Woningborg en van Bouwgarant. Beide garantie-instituten kennen ook voor zakelijke opdrachtgevers een insolventiewaarborgregeling. Deze (zakelijke) waarborgregelingen kennen het risico de eigendom van het gekochte te verliezen niet. Ook liggen de maximaal door deze waarborginstanties uit te keren schadevergoedingen in geval van insolventie van de ondernemer in beginsel hoger dan de maximaal verzekerde dekking van SWK. Als opdrachtgever doe je er desalniettemin nog steeds goed aan om de dekking van genoemde regelingen goed te vergelijken, want die kennen onderling wel nog een aantal belangrijke verschillen.
Reactie SWK
SWK laat in de SWK Waarborgregeling Afbouw 2024 weten dat het in de geschiedenis van SWK tot medio 2023 (zijnde het moment van schrijven van voornoemde regeling) nog nooit voorgekomen is dat de verzekeraar van SWK gebruik heeft gemaakt van het recht om de betaalde termijnen (inclusief de grondtermijn) aan de zakelijke opdrachtgever terug te betalen en daarmee de eigendom van het door de opdrachtgever gekochte te verkrijgen. Bij een faillissement van de ondernemer zijn aldus tot medio 2023 alle in aanbouw zijnde projecten, aldus SWK, afgebouwd. Daarmee lijkt het risico op het verliezen van je grondpositie beperkt. Zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat deze regeling al sinds 2015 is opgenomen in de insolventiewaarborgregelingen van SWK. Hopelijk weet SWK ook in de toekomst alle in aanbouw zijnde projecten af te bouwen. Desalniettemin is dat natuurlijk geen garantie. Ik waarschuw liever een keer te veel dan te weinig, zeker wanneer er passende alternatieven voorhanden zijn.
Wees als opdrachtgever dus bewust van dit risico als u een overeenkomst sluit waarbij de SWK Garantie- en waarborgregeling 2023 of de SWK Waarborgregeling Afbouw 2024 van toepassing is. Zeker als woningcorporatie of zorginstelling.
Heeft u nog vragen over de in de markt aangeboden Garantie- en Waarborgregelingen, neemt u dan contact op met Weebers Vastgoed Advocaten.
Cindy Koppens, maart 2024
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.