Vastgoed financieren in onzekere tijden; wat is het alternatief voor buy-to-let

Waar moet je als vastgoedbelegger vandaag de dag in beleggen, nu de eens (en dat is nog niet zo lang geleden!) zo populaire buy-to-let markt is ingezakt? Marc Hoekstra, managing partner bij Credion Duin- en Bollenstreek, gaat in op het onderwerp vastgoed financieren in onzekere tijden. En op de vraag of je als belegger om moet gaan kijken naar andere vormen van vastgoed. En wat dan een verstandige keuze is.  

'Als bemiddelaar in financieringen zijn wij afhankelijk van wat er in de markt gebeurt. En de onzekerheid die er op dit moment heerst, heeft ook zijn weerslag op degene die z’n financiering moet regelen. Plus dat het invloed heeft op de fundingspartijen, de partijen achter de financiers.' Want onzekere tijden zijn het. Maar met zijn meer dan vijfentwintig jaar ervaring in het financieren van vastgoed heeft Marc al heel wat meegemaakt. En weet hij dat je als ondernemer de zaken ook rond moet kunnen rekenen met een wat hogere rente ('met een lage rente kan iedereen wel financieren. Met een hoge(re) rente wordt het lastiger'). 

Behalve de opgelopen rente, zijn er ook andere hobbels en onzekerheden op het ogenblik die een grote invloed hebben op de buy-to-let markt. Variërend van zelfbewoningsplicht in veel gemeentes en de opgelopen bouwprijzen, tot minder vaststaande zaken als de nieuwe huurregulering en de nieuwe fiscale regelgeving. Marc: 'Daardoor is met name de buy-to-let markt enorm teruggelopen.'

Zeggen waar het op staat
Marc is nog een vastgoedman van het oude stempel, afkomstig uit de FGH-school. Zeg maar de harde vastgoedschool. Marc: 'Ik ben ouderwets, bij de berekening van de betaalbaarheid van de lening zal ik zeker rekening houden met de (getaxeerde) huur en niet alleen rekenen met de werkelijke huur die in de waan van de dag gesloten is. De meeste financiers houden rekening met huren die terug kunnen lopen, al dan niet door wet- of regelgeving afgedwongen. De afgelopen jaren zijn we verwend met hoge rendementen, waarbij het risico op nul werd gezet. Terwijl dat natuurlijk niet realistisch was', legt hij uit. 'Het risico ligt daarbij niet zozeer in waardedaling van het vastgoed, maar in externe factoren, zoals veranderende wet- en regelgeving. De wereld ziet er anders uit dan vijf jaar geleden. Dat brengt onzekerheid met zich mee.'

Op zoek naar alternatieven
Die onzekerheid in de buy-to-let markt zorgt er ook voor dat partijen naar andere investerings- en beleggingsmogelijkheden kijken op vastgoedgebied: bedrijfshallen, kleine kantoren, of ander commercieel vastgoed waar veel vraag naar is, bijvoorbeeld. “Het geld is er wel, maar de buy-to-let markt is drooggevallen”, legt Marc uit, “dus wordt er vanuit vastgoedondernemers en funders  gekeken naar ander vastgoed om in te investeren en te financieren. Dat is overigens wel een heel andere markt met een heel andere dynamiek en een heel andere regelgeving.

Volgens Marc zijn er dus nog steeds genoeg financieringsmogelijkheden. Hij gaat verder: “Net zoals tien jaar geleden de buy-to-let markt een boost kreeg omdat er alternatieve financieringsmogelijkheden kwamen, krijg je dat nu op de markt van commercieel vastgoed. Dus ga je als belegger of investeerder makkelijker een verhuurde bedrijfshal kopen, in plaats van een verhuurde woning. De risico’s daarbij zijn hoger dan bij residentieel vastgoed. Dat betekent dat de rente hoger is, maar er kan ook meer rendement op gemaakt worden.”     

Buiten de gebaande paden
Het laatstgenoemde aspect, risico versus rendement, is een terugkerend thema bij Marc, die vertelt dat hij ook heel graag de financiering verzorgt van bijzondere projecten. Marc: 'Daarbij moet je denken aan projecten als de transformatie van een kantoor tot appartementen. Ik vind dat uitdagende projecten en kan, denk ik, goed inschatten wat de risico’s zijn. Op het moment dat er nog geen woonbestemming op zit is er nog veel onzekerheid. Voor die fase heb je een overbruggingsfinanciering nodig, die wij ook kunnen regelen. 

Maar dan wel tegen een hoge(re) rente, want je hebt te maken met een hoog risico. Is die fase achter de rug, heb je de vergunningen geregeld en kun je bouwen, dan zijn er genoeg andere partijen die wel willen herfinancieren tegen een lagere rente. 'Dan is een groot deel van de risico’s eruit', legt Marc uit. Vanaf het moment dat het project klaar is, heb je een aantal mogelijkheden: of iemand houdt het in portefeuille en gaat het verhuren. Of je gaat uitponden, oftewel verkopen. 'Ook daar kun je weer een overbrugging op regelen', vertelt Marc. 

Sparring partner
De huidige tijd biedt voor een adviseur als Credion ook weer kansen, aldus Marc. Want behalve rente, snelheid en flexibiliteit, speelt ook ervaring en toekomstgericht meedenken een belangrijke rol bij de keuze voor een adviseur. Want rente mag dan een belangrijke factor zijn bij een financiering; ook aspecten als snelheid, flexibiliteit en niet te vergeten ervaring en kennis van zaken spelen een belangrijke rol. Credion functioneert dan vaak als sparringpartner. 

Marc: 'Ik word vaak gebeld door klanten die eigenlijk al een beslissing hebben genomen, maar dan toch graag van mij willen horen of ze de juiste keuze hebben gemaakt.' Voor een ondernemer is het namelijk belangrijk met iemand te kunnen sparren die een nuchtere kijk op de zaken biedt. Iemand die zich niet alleen maar laat leiden door het sentiment van het moment.  

Zeker als je huisbank niet thuis geeft. 'Want', legt Marc uit, 'veel ondernemers kunnen voor het financieren van vastgoed niet terecht bij hun huisbank, omdat het net niet past. Ze zoeken dan naar een alternatief om de puzzel te leggen. Wij zijn als Credion daar goed in: het leggen van de financieringspuzzel. Bij een reguliere bank is het vaak een kwestie van vinkjes. Als je die allemaal hebt, dan kan het. Anders niet. Wij zoeken veel meer naar mogelijkheden. Hoe kan iets wel.'

Meer weten? 
Op zoek naar mogelijkheden om vastgoed te (her)financieren? Bekijk eenvoudig op credion.nl wat je eerste opties zijn. Behoefte aan het nuchtere advies van een ervaren specialist op het gebied van complexe vastgoedfinancieringen en herstructureringen? Neem dan contact op met Marc Hoekstra.