Vastgoed financieren in onzekere tijden; wat is het alternatief voor buy-to-let
Waar moet je als vastgoedbelegger vandaag de dag in beleggen, nu de eens (en dat is nog niet zo lang geleden!) zo populaire buy-to-let markt is ingezakt? Marc Hoekstra, managing partner bij Credion Duin- en Bollenstreek, gaat in op het onderwerp vastgoed financieren in onzekere tijden. En op de vraag of je als belegger om moet gaan kijken naar andere vormen van vastgoed. En wat dan een verstandige keuze is.
'Als bemiddelaar in financieringen zijn wij afhankelijk van wat er in de markt gebeurt. En de onzekerheid die er op dit moment heerst, heeft ook zijn weerslag op degene die z’n financiering moet regelen. Plus dat het invloed heeft op de fundingspartijen, de partijen achter de financiers.' Want onzekere tijden zijn het. Maar met zijn meer dan vijfentwintig jaar ervaring in het financieren van vastgoed heeft Marc al heel wat meegemaakt. En weet hij dat je als ondernemer de zaken ook rond moet kunnen rekenen met een wat hogere rente ('met een lage rente kan iedereen wel financieren. Met een hoge(re) rente wordt het lastiger').
Behalve de opgelopen rente, zijn er ook andere hobbels en onzekerheden op het ogenblik die een grote invloed hebben op de buy-to-let markt. Variërend van zelfbewoningsplicht in veel gemeentes en de opgelopen bouwprijzen, tot minder vaststaande zaken als de nieuwe huurregulering en de nieuwe fiscale regelgeving. Marc: 'Daardoor is met name de buy-to-let markt enorm teruggelopen.'
Zeggen waar het op staat
Marc is nog een vastgoedman van het oude stempel, afkomstig uit de FGH-school. Zeg maar de harde vastgoedschool. Marc: 'Ik ben ouderwets, bij de berekening van de betaalbaarheid van de lening zal ik zeker rekening houden met de (getaxeerde) huur en niet alleen rekenen met de werkelijke huur die in de waan van de dag gesloten is. De meeste financiers houden rekening met huren die terug kunnen lopen, al dan niet door wet- of regelgeving afgedwongen. De afgelopen jaren zijn we verwend met hoge rendementen, waarbij het risico op nul werd gezet. Terwijl dat natuurlijk niet realistisch was', legt hij uit. 'Het risico ligt daarbij niet zozeer in waardedaling van het vastgoed, maar in externe factoren, zoals veranderende wet- en regelgeving. De wereld ziet er anders uit dan vijf jaar geleden. Dat brengt onzekerheid met zich mee.'
Op zoek naar alternatieven
Die onzekerheid in de buy-to-let markt zorgt er ook voor dat partijen naar andere investerings- en beleggingsmogelijkheden kijken op vastgoedgebied: bedrijfshallen, kleine kantoren, of ander commercieel vastgoed waar veel vraag naar is, bijvoorbeeld. “Het geld is er wel, maar de buy-to-let markt is drooggevallen”, legt Marc uit, “dus wordt er vanuit vastgoedondernemers en funders gekeken naar ander vastgoed om in te investeren en te financieren. Dat is overigens wel een heel andere markt met een heel andere dynamiek en een heel andere regelgeving.
Volgens Marc zijn er dus nog steeds genoeg financieringsmogelijkheden. Hij gaat verder: “Net zoals tien jaar geleden de buy-to-let markt een boost kreeg omdat er alternatieve financieringsmogelijkheden kwamen, krijg je dat nu op de markt van commercieel vastgoed. Dus ga je als belegger of investeerder makkelijker een verhuurde bedrijfshal kopen, in plaats van een verhuurde woning. De risico’s daarbij zijn hoger dan bij residentieel vastgoed. Dat betekent dat de rente hoger is, maar er kan ook meer rendement op gemaakt worden.”
Buiten de gebaande paden
Het laatstgenoemde aspect, risico versus rendement, is een terugkerend thema bij Marc, die vertelt dat hij ook heel graag de financiering verzorgt van bijzondere projecten. Marc: 'Daarbij moet je denken aan projecten als de transformatie van een kantoor tot appartementen. Ik vind dat uitdagende projecten en kan, denk ik, goed inschatten wat de risico’s zijn. Op het moment dat er nog geen woonbestemming op zit is er nog veel onzekerheid. Voor die fase heb je een overbruggingsfinanciering nodig, die wij ook kunnen regelen.
Maar dan wel tegen een hoge(re) rente, want je hebt te maken met een hoog risico. Is die fase achter de rug, heb je de vergunningen geregeld en kun je bouwen, dan zijn er genoeg andere partijen die wel willen herfinancieren tegen een lagere rente. 'Dan is een groot deel van de risico’s eruit', legt Marc uit. Vanaf het moment dat het project klaar is, heb je een aantal mogelijkheden: of iemand houdt het in portefeuille en gaat het verhuren. Of je gaat uitponden, oftewel verkopen. 'Ook daar kun je weer een overbrugging op regelen', vertelt Marc.
Sparring partner
De huidige tijd biedt voor een adviseur als Credion ook weer kansen, aldus Marc. Want behalve rente, snelheid en flexibiliteit, speelt ook ervaring en toekomstgericht meedenken een belangrijke rol bij de keuze voor een adviseur. Want rente mag dan een belangrijke factor zijn bij een financiering; ook aspecten als snelheid, flexibiliteit en niet te vergeten ervaring en kennis van zaken spelen een belangrijke rol. Credion functioneert dan vaak als sparringpartner.
Marc: 'Ik word vaak gebeld door klanten die eigenlijk al een beslissing hebben genomen, maar dan toch graag van mij willen horen of ze de juiste keuze hebben gemaakt.' Voor een ondernemer is het namelijk belangrijk met iemand te kunnen sparren die een nuchtere kijk op de zaken biedt. Iemand die zich niet alleen maar laat leiden door het sentiment van het moment.
Zeker als je huisbank niet thuis geeft. 'Want', legt Marc uit, 'veel ondernemers kunnen voor het financieren van vastgoed niet terecht bij hun huisbank, omdat het net niet past. Ze zoeken dan naar een alternatief om de puzzel te leggen. Wij zijn als Credion daar goed in: het leggen van de financieringspuzzel. Bij een reguliere bank is het vaak een kwestie van vinkjes. Als je die allemaal hebt, dan kan het. Anders niet. Wij zoeken veel meer naar mogelijkheden. Hoe kan iets wel.'
Meer weten?
Op zoek naar mogelijkheden om vastgoed te (her)financieren? Bekijk eenvoudig op credion.nl wat je eerste opties zijn. Behoefte aan het nuchtere advies van een ervaren specialist op het gebied van complexe vastgoedfinancieringen en herstructureringen? Neem dan contact op met Marc Hoekstra.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Henri Blokland
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.