VJ Commentaar: Naar het Damrak of toch maar echte stenen?

Vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar een goed houvast in deze economisch lastige tijden hebben het niet gemakkelijk. Rechtstreeks beleggen in stenen lijkt nu onaantrekkelijker dan ooit. Vind maar eens een goed verhuurd pand met solvabele huurders die een huurcontract hebben dat nog lang doorloopt.

Geschikte winkelbeleggingen vinden is al een lastige klus, laat staan van beleggingen in bedrijfsruimtecomplexen en kantoren waar de nog aanwezige huurders staan te popelen om opnieuw over het contract en huurprijs te gaan onderhandelen, maar dan in neerwaartse zin. Dat schiet niet op.

Is er eindelijk na een lange zoektocht met veel moeite een geschikte stenenbelegging gevonden, dan begint de zoektocht opnieuw. Maar nu naar een bank die het pand voor een deel wil financieren. En opnieuw is dat een zaak van lange adem. Als ik zo van directe vastgoedbeleggers om mij heen hoor, lijken de banken helemaal geen zin meer te hebben om überhaupt nog vastgoedfinancieringen te verstrekken. Ze lijken liever roerloos te blijven zitten tot de crisis is uitgewoed.

Waslijst aan vragen

De praktijk bij de banken is nu zo: heeft een belegger met veel moeite de waslijst aan vragen van de bank doorgeworsteld en de vele documenten waaronder het huurcontract en het taxatierapport overhandigd, dan is het nog maar de vraag of de bank met de toegezegde financiering over de brug komt. In één geval hoorde ik dat alles in kannen en kruiken leek maar dat de bank plotseling toch nog een hoger ingelegd eigen kapitaal van de aanvrager eiste.

Dat dit het vertrouwen in het bankwezen geen goed doet is voorstelbaar. Moeten we dit de banken kwalijk nemen? Uit hun gezichtspunt is het begrijpelijk. De waarderingen in met name de kantorenmarkt zijn tamelijk droevigstemmend. Van een grote kantorenbelegger vernam ik dat er weer ruim 20% van de waarde van zijn panden afging.

Een kantorenbelegger met een te ruim verstrekte vastgoedfinanciering staat dan al snel ‘onder water’. Mocht het komen tot een gedwongen verkoop omdat de belegger de rente niet meer kan ophoesten omdat er huurders weglopen, dan heeft een dergelijke bank weinig aan dit onderpand.

De elite van de beurs

In die situatie zit bijvoorbeeld de Duitse vastgoedbank Eurohypo die de ruim 200 bedrijfspanden van Uni-Invest verwierf door het uitwinnen van het onderpand. Nu proberen ze deze portefeuille – waar veel leegstand inzit – te verkopen. Een echt hoofdpijndossier voor de bank dus.

Het kan anders en makkelijker. Laten beleggers eens kijken naar de voordelen van beursgenoteerd vastgoed. Er is in de laatste 10 jaar veel ten goede veranderd. Waren beursgenoteerde vastgoedfondsen voor veel beleggers niet aantrekkelijk wegens geringe handel met prijsfluctuaties tot gevolg, vandaag de dag behoren deze beursfondsen tot de elite van de beurs.

Kijk maar naar de fondsen Unibail-Rodamco en Corio, die onderdeel uitmaken van de hoofdindex AEX. Unibail is zelfs het op vijf na best verhandelde beursfonds van de AEX. Met de verhandelbaarheid zit het wel goed. Sterker nog, deze fondsen laten naar verhouding met de markttrend een stabiele koersontwikkeling zien.

Makkelijk uitstappen

Het is nu helemaal een aantrekkelijke tijd om in te stappen, daar veel vastgoedfondsen toch relatief aantrekkelijke dividendrendementen laten zien waarbij leegstand al in de koersen is ingeprijsd. Kort geleden lieten we op Vastgoedjournaal zelfs een lijstje zien van vijf Europese genoteerde vastgoedfondsen die zeer geschikt zijn voor ‘risicomijdende’ beleggers.

Ik zou het woord risicomijdend niet in de mond hebben genomen maar deze fondsen zagen qua (dividend en koers)rendement, financieringsstructuur en kwaliteit van de vastgoedportefeuille er goed uit. En gaat het wat slechter met de economie? Uitstappen gaat lekker snel en makkelijk bij beursgenoteerd vastgoed. Kortom: wees niet bang voor genoteerde vastgoedaandelen.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal