Door aflossingsvrij te financieren, is het in deze tijd met hogere rentes toch mogelijk om te voldoen aan de verduurzamingseisen en kunnen de exploitatielasten worden voldaan. Daan Reekers van Adelaer legt uit wat de voordelen zijn van het afsluiten van een aflossingsvrije vastgoedfinanciering bij buitenlandse en alternatieve partijen.

In een markt waarbij de rente fors stijgende is en de Nederlandse banken steeds selectiever zijn, kan een belegger of ontwikkelaar vaak ongewenst worden verrast. De vanzelfsprekendheid dat een bank de lening verlengd is voorbij. Dit komt door de aankomende regelgeving van Basel 4 en de afbouw van het financieringsboek wat door de DNB bij de Nederlandse banken wordt geeist.

Daarnaast zijn de rentes bij de Nederlandse banken fors gestegen en zijn zij in de regel nu duurder dan buitenlandse partijen. Tevens houden Nederlandse banken vast aan de eis om af te lossen, ook al is de LTV 50 procent of minder. Het aanbod van financiering in Nederland is dan ook nog nooit zo groot geweest. Het loont om voor buitenlandse providers (banken, verzekeraars, hedgefunds, mezzanine of junior lenders) juist nu naar Nederland te komen. Immers is het Nederlandse vastgoed een sterke asset class en ook de debiteuren en wetgeving zijn betrouwbaar te noemen.

Daan Reekers legt uit: '80 procent van de herfinancieringsvraagstukken die wij in onze praktijk tegenkomen, financieren we nu op een alternatieve manier of met buitenlandse aanbieders. Helaas kunnen de traditionele Nederlandse grootbanken ook niet anders. Door de strikte regelgeving is niet alleen de hogere rente nu een bottleneck voor veel beleggers, maar vooral ook het vasthouden aan de verplichte aflossingseis is een dooddoener. We zien zojuist in de praktijk een herfinanciering met een LTV van 46 procent waarbij de rente bijna wordt verviervoudigd tot een totaal rente van 6,75 procent voor 5 jaar. Tevens is deze klant dan ook nog verplicht om 2 procent af te lossen. U kunt zich voorstellen dat dit veel problemen met zich mee brengt. Wij hebben deze financiering uiteindelijk bij een buitenlandse provider kunnen onderbrengen met 50 procent LTV aflossingsvrije lening met een rente van Euribor + 1,75 procent ! De klant kon zelfs kiezen voor een rente van 10 jaar tegen 5,95 procent'

Diversiteit van verschillende aanbieders
Gelukkig maakt deze krapte ook ruimte voor alternatieve geldstromen op de markt. Zo zijn er meer aanbieders van crowdfunding en onderhandse leningen zoals geprofessionaliseerde hedgefunds, veel pensioen- en verzekeringsgelden en Duitse banken dienen zich aan als partijen.

Overwaarde liquide maken
Bij buitenlandse financierders is het ook makkelijker om eventuele overwaarde vrij te maken. 'Wij financieren niet alleen met bancaire partners die rekening moeten houden met de RWA’s en aankomende wetgeving van Basel 4. Met bijvoorbeeld internationale pensioen- of verzekeringsgelden zijn vooral betere en scherpere tarieven met langere mogelijkheden voor juridische looptijden van 7 tot zelfs > 10 jaar mogelijk. Er is veel meer mogelijk dan men denkt en de markt is erg in beweging. Als debt broker zijn wij dagelijks bezig met de inkoop van het geld wat ook onze meerwaarde bewijst', vertelt Reekers.

Quality Data makes better deals
Wilt u als belegger en ontwikkelaar bankable zijn in het buitenland? Dan moet u wel zorgen dat u uw data goed onder controle heeft. Buitenlandse financiers zijn gewend om te werken met cashflow modellen, maar vooral transparantie in data. Reekers vervolgt: 'Het gaat over professionaliteit en ‘being bankable’ voor de debiteur; nu en in de toekomst. Het digitaliseren van financiële processen wordt elke dag belangrijker. De toegang tot data en de kwaliteit ervan, doen bovendien meer dan ooit ter zake. We leven in een wijde wereld met toegang tot geld. Als vastgoedprofessional moet je het dan ook financieel professioneel voor elkaar hebben en dat is waar wij onze klanten in bijstaan.'

Voor meer informatie
Daan Reekers, CCO Adelaer Financial Architects BV,| T +31(0)6-55105567 | daan.reekers@adelaer.nl