Wanneer staat een tennisser buitenspel? Uitleg over de hybride hotelhuurovereenkomst

Afgelopen juni berichtte de redactie van het Vastgoedjournaal dat de Nederlandse hotellerie goed is hersteld van de coronacrisis. Hoewel het aantal hotelvastgoedtransacties nog niet hetzelfde niveau haalt als voor de coronacrisis is er toch reden voor optimisme. Hotelvastgoed is een stabiele markt en heeft een sterke positie gekregen. Of beleggers kunnen profiteren van deze sterke positie hangt  volgens het artikel af van de contractvorm die beleggers in de hotelbranche kiezen. Naar aanleiding van dit artikel leek Frank Barneveld, advocaat vastgoedrecht bij act Fort Advocaten interessant om stil te staan bij een steeds populairder wordende contractvorm: de hybride hotelhuurovereenkomst. Hij schreef er de volgende bijdrage over.

Wat houdt een hybride hotelhuurovereenkomst nu precies in? En welke voor- en nadelen biedt een dergelijke overeenkomst? In dit artikel zal nader worden ingegaan op de hybride hotelhuurovereenkomst in vergelijking met de klassieke hotelhuurovereenkomst.

Klassieke hotelhuurovereenkomst
Bij de klassieke hotelhuurovereenkomst verhuurt de eigenaar van een hotelpand dat pand aan een hotelexploitant. Afgezien van de verdere inhoud van een hotelhuurovereenkomst heeft de pandeigenaar – kort samengevat – recht op het ontvangen van een maandelijkse huurprijs en dient de hotelexploitant deze te betalen. In ruil voor deze betaling heeft de exploitant recht om het hotelpand te gebruiken voor de exploitatie van een hotel.

De klassieke hotelhuurovereenkomst zorgt voor een overzichtelijke situatie voor beide partijen. Het exploitatierisico ligt in zijn geheel bij de exploitant. Dit brengt met zich mee dat wanneer de exploitatie enige tijd minder rendabel is dan verwacht dat niets afdoet aan de verplichting van de huurder om de huurprijs te voldoen. De verhuurder heeft wat dat betreft dus altijd recht op een stabiel (huur)inkomen ongeacht de prestaties van de exploitant.

De keerzijde van de klassieke hotelhuurovereenkomst voor de pandeigenaar laat zich raden. De pandeigenaar heeft geen zeggenschap over de wijze van exploitatie van het hotel. Hij zal van een afstand moeten toezien hoe zijn pand gedurende de duur van de huurovereenkomst wordt gebruikt. Daarnaast kan hij niet meeprofiteren als de exploitatie van het hotel betere dagen kent.

Overeenkomst van opdracht/managementovereenkomst
Een managementovereenkomst is een overeenkomst van opdracht. Een overeenkomst van opdracht is de overeenkomst waarbij een partij (de opdrachtnemer) zich jegens de andere partij (de opdrachtgever) verplicht om werkzaamheden te verrichten zonder dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst.

In het kader van dit artikel kan hierbij worden gedacht aan de situatie waarin de pandeigenaar door het sluiten van een managementovereenkomst, de hotelexploitant verantwoordelijk maakt voor de exploitatie. Keerzijde hiervan is dat de risico’s van de hotelexploitatie voor rekening van de pandeigenaar komen liggen.

Hybride hotelhuurovereenkomst
De hybride hotelhuurovereenkomst biedt ten aanzien van dit laatste uitkomst: de pandeigenaar verkrijgt aan de ene kant zekerheid in de vorm van een maandelijkse huurprijs en heeft aan de andere kant zeggenschap over de exploitatie zonder dat de risico’s van exploitatie voor zijn rekening komen.

Wat is een hybride hotelhuurovereenkomst?
Er is sprake van een hybride hotelhuurovereenkomst wanneer er meerdere labels op de afspraken tussen de pandeigenaar en de hotelexploitant kunnen worden geplakt. In het geval van een hybride hotelhuurovereenkomst gaat het om het label ‘huurovereenkomst’ en het label ‘overeenkomst van opdracht”. De overeenkomst tussen de pandeigenaar en de hotelexploitant heeft dan kenmerken van (i) een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek ‘BW’ en (ii) een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW.

In geval van een hybride hotelhuurovereenkomst is de huurder, naast een vaste basishuurprijs, ook een van zijn omzet afhankelijke huurprijs aan de pandeigenaar verschuldigd. Om ervoor te zorgen dat de omzet optimaal is, worden in de huurovereenkomst (gedetailleerde) bepalingen opgenomen. Deze bepalingen gaan over de manier waarop huurder het hotelpand moet gebruiken (“brand standards”), de invloed van de pandeigenaar op de exploitatie van het hotel (op basis van budgetten, het aanhouden van FF&E reserves en goedkeuringsrechten)  en over de sancties voor het geval de hotelexploitant zich niet aan de afspraken houdt.

Het doel van een hybride hotelovereenkomst is dus om de positieve aspecten van de klassieke hotelhuurovereenkomst én de managementovereenkomst te combineren. Doordat het hotelpand enerzijds ‘gewoon’ wordt verhuurd ontvangt de hoteleigenaar aan de ene kant periodiek een vast huurbedrag voor het ter beschikking stellen van het pand en heeft hij aan de andere kant enige zeggenschap in de exploitatie om ervoor te zorgen dat de omzet optimaal is zodat hij daarvan kan profiteren in de vorm van de omzetafhankelijke huurprijs.

Risico’s bij hybride hotelhuurovereenkomsten
In principe kunnen partijen, zolang de wet het toelaat, afspreken wat zij willen. Zoals gezegd is er bij een hybride hotelhuurovereenkomst sprake van meerdere in de wet genoemde soorten overeenkomsten. Omdat zowel de ‘huurovereenkomst’ als de ‘overeenkomst van opdracht’ in de wet zijn geregeld, gelden er voor deze overeenkomsten allerhande aanvullende en soms dwingende regels. Wanneer, zoals in de hybride hotelhuurovereenkomst, verschillende soorten overeenkomsten samenkomen, dan mengen deze regels zich als het ware met elkaar. Dit kan vaak goedgaan maar het komt ook voor dat bepaalde regels met elkaar botsen.

Stelt u zich voor dat op hetzelfde veld zowel een voetbal- als tenniswedstrijd wordt gespeeld. Wanneer staat de tennisser buitenspel? Het is een flauw voorbeeld dat de kern van de risico’s bij hybride hotelhuurovereenkomsten raakt. Doordat zowel de regels van het huurrecht als de regels van opdracht gelden, kunnen deze door elkaar gaan lopen en op zijn tijd met elkaar botsen. Bij een botsing is het maar de vraag welke regels er voorgaan. Zo verschillen de regels voor de huurovereenkomst en de regels voor de overeenkomst van opdracht bijvoorbeeld in de manier waarop de overeenkomsten kunnen worden beëindigd. Daarbij geldt dat de regels over het beëindigen van de huurovereenkomst strenger zijn dan die voor de overeenkomst van opdracht.

Om die reden is het van belang dat er goed wordt nagedacht over de verschillende wettelijke (spel)regels die gelden bij het aangaan van een hybride hotelhuurovereenkomst met als doel dergelijke ‘botsingen’ zo veel mogelijk te voorkomen. De pandeigenaar en de hotelexploitant doen er goed aan zich bij het sluiten van een hybride hotelhuurovereenkomst juridisch te laten adviseren. Dit voorkomt dat een rechter uiteindelijk (op basis van de wettelijke bepalingen) anders beslist over de verhoudingen tussen partijen dan hen kennelijk voor ogen stond.

Conclusie
Een hybride hotelhuurovereenkomst is een combinatie van zowel een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte (een hotel) als een overeenkomst van opdracht (een managementovereenkomst). Doordat er voor beide overeenkomsten wettelijke bepalingen gelden moet er goed worden opgelet dat deze regels niet door elkaar heenlopen en met elkaar gaan botsen. Een hybride hotelhuurovereenkomst zorgt ervoor dat de pandeigenaar het beste van zowel de huurovereenkomst als de managementovereenkomst kan profiteren. Het is dan wel zaak de risico’s en verantwoordelijkheden te onderkennen en goed in de overeenkomst vast  te leggen. De vraag wanneer een tennisser buitenspel staat kan samen met een juridisch adviseur worden beantwoord.

Auteur: Frank Barneveld – Advocaat vastgoedrecht bij act Fort Advocaten.