Wie in 2023 plannen heeft op gebied van vastgoedbeleggingen doet er goed aan om rekening te houden met de fiscale wijzigingen die per 1 januari 2023 zijn ingegaan. Sjoerd Stokmans en Arianne Bonthuis, fiscalisten bij Van Doorne, hebben de fiscale wijzigingen voor (vastgoed)ondernemers op een rij gezet.

De belangrijkste wijziging is de aanpassing van het fiscaal regime in box 3, waaraan eerder aandacht is besteed in het BNR-programma Vastgoed Gezocht. Sjoerd: 'De overheid wil naar een systeem waarin er niet over een fictief rendement belasting wordt geheven, zoals nu het geval is, maar over het werkelijke rendement. Nu zijn die regelingen en de systemen van de belastingdienst daar nog niet klaar voor, maar wil men wel de eerste stappen zetten. Dit staat bekend als de overbruggingsregeling.'

Fictief rendement berekenen
'In de praktijk betekent dit dat veel particuliere vastgoedbeleggers al over 2023 meer belasting gaan betalen', weet Sjoerd. 'In de oude methode van de box 3 rendementsberekening werd een fictieve verdeling gemaakt tussen spaargeld en beleggingen. Naarmate het vermogen hoger was, ging de belastingdienst uit van een groter aandeel beleggingen. Dit resulteerde in forfaitaire rendementen van 1,8 procent in schijf 1 (tot € 50.651), 4,4 procent in schijf 2 (€ 50.651 tot € 962.351) en 5,5 procent in schijf 3 (vanaf € 962.351). Over het totaal van het fictief berekend rendement wordt vervolgens belasting geheven. In 2022 was dit tarief 31 procent.'

Werkelijke verdeling van vermogen
'In de nieuwe berekening wordt gekeken naar een werkelijke verdeling van vermogen. Afhankelijk van het type vermogen, (a) banktegoeden en cash, (b) schulden en (c) overig vermogen, wordt er een ander - nog altijd fictief - rendement berekend. Voor de categorie (c) overige vermogen, waar vastgoed onder valt, wordt dit rendement gesteld op 6,17 procent.  Dat is een verhoging ten opzichte van de 4,4 procent uit de middenschijf in de oude berekening. Tegelijkertijd worden de kosten van schulden (negatief rendement) op 2,46 procent gesteld (waarschijnlijk). Per saldo zal een vastgoedbelegger dus op een hoger forfaitair rendement uitkomen dan voorheen. Over dat rendement wordt belasting geheven waarvan het tarief in 2023 verhoogd is van 31 procent naar 32 procent.'

Rekenvoorbeeld via berekenhet.nl
De Vries heeft een pand van € 500.000,- en een schuld van € 200.000,- .
In de oude systematiek betaalde hij in 2022: € 2.975,- (belastingdruk van 0,99 procent op het vermogen).
In 2023 zal hij € 6.752,- betalen (belastingdruk van 2,25 procent op het vermogen). Klik hier voor de berekening.

Versobering leegwaarderatio
Daarmee is het nog niet gedaan, weet Arianne. 'Vastgoedbeleggers krijgen ook te maken met een versobering van de leegwaarderatio, een waardeafslag van de WOZ-waarde voor woningen die - wegens huurbeschermingsmaatregelen – tegen lage huren worden verhuurd. De leegwaarderatio is vanaf 1 januari 2023 op 100 procent gesteld in het geval van tijdelijke huurcontracten en/of bij verhuur aan familie. Dit zal het rendement drukken op verhuurde woningen waar deze ratio op van toepassing was.'

Verhoging overdrachtsbelasting commercieel vastgoed
Een derde belangrijke fiscale wijziging voor vastgoedondernemers is de verhoging van de overdrachtsbelasting', vervolgt Arianne. 'Deze stond jarenlang op 6 procent, is in 2021 naar 8 procent gestegen en is per 1 januari 2023 verder verhoogd naar 10,4 procent. Een transactie kost een vastgoedbelegger dus veel meer, hetgeen hij bij de verhuur moet zien te compenseren om tot eenzelfde rendement te komen.'

En dan komt er een ander voornemen van de overheid om de hoek die boven de markt hangt. 'Minister de Jonge wil een veel groter deel van de woningen uit de vrije sector halen door het opschroeven van de puntengrens voor de vrije sector van 142 naar 187 punten. Valt jouw woning straks onder sociale huur, dan ben je beperkt in hoeveel huur je mag vragen.'

Vennootschapsbelasting
Niet alleen voor vastgoedondernemers verandert er veel op gebied van belastingen, ook ondernemers staat een verzwaring te wachten. Sjoerd: 'De winstgrens is omlaag en de tarieven omhooggegaan. Het lage tarief bedroeg in 2022 15 procent en gold voor de eerste € 395.000,- winst. Daarna betaalde je 25.8 procent. Per 1 januari is de winstgrens verlaagd naar € 200.000,- met een tarief van 19 procent en betaal je over de winst daarboven 25,8 procent. Die combinatie kan voor ondernemers flink gaan schelen.'

Rekenvoorbeeld:
B.V. De Vries maakt € 450.000,- winst.
Belasting in 2022: (€ 395.000*15 procent = € 59.250) + (€ 55.000* 25,8 procent= € 14.190) = € 73.440,- (effectief 16,3 procent).
Belasting in 2023 (€ 200.000*19 procent= € 38.000) + (€ 250.000*25,8 procent=€ 64.500) = € 102.500,- (effectief 22,8 procent).

Voor directeur-grootaandeelhouders
'Eerder bespraken we al dat een directeur-grootaandeelhouder minder mag lenen uit zijn eigen bedrijf – tot maximaal € 700.000,-', vervolgt Sjoerd. 'Hij zal dus wellicht eerder overgaan tot dividenduitkering dat valt in Box 2. Ook het belastingtarief daarvan wijzigt. Het tarief van box 2 stond in 2022 op 26,9 procent. In 2023 zal dat niet wijzigen, maar vanaf 2024 worden daar twee tarieven ingevoerd. Een basistarief van 24,5 procent voor de eerste € 67.000,- en 31 procent voor het bedrag boven € 67.000,- op. Het kabinet wil zo zorgen dat een DGA vaker dividend uitkeert voor kleinere bedragen en zo belastinguitstel door winstinhouding tegengaan. Ook is de doelmatigheidsmarge per 1 januari 2023 komen te vervallen. De doelmatigheidsmarge is het percentage waarmee de directeur-grootaandeelhouder zijn salaris mag verminderen ten opzichte van het salaris van iemand met het meest vergelijkbare dienstverband.'

'Met al deze wijzigingen is het des te belangrijker om goed na te denken over de fiscale structuur bij aan- en verkoop van vastgoed en het inrichten van je onderneming', besluit Sjoerd.

 Overzicht wijzigingen

Beleggen in vastgoed of in vastgoedfinanciering
Al deze aanpassingen kunnen in bepaalde situaties het rendement op vastgoed behoorlijk onder druk zetten. Dat kan invloed hebben op de keuze die investeerders maken hoe hij hun vermogen willen beleggen. Miranda Landkroon-Wiegmans, fondsmanager bij Mogelijk: 'Investeren in een vastgoedfinanciering is altijd al een goed alternatief geweest voor het zelf aankopen van vastgoed als belegging. Je hebt er namelijk een stuk minder gedoe van met huurders en onderhoud etc. Daar tegenover stonden voor het zelf aankopen van vastgoed wel potentieel hogere rendementen. Nu het rendement van vastgoed onder druk staat, kan ik me zo voorstellen dat investeerders een andere afweging maken. In dat geval hebben we bij Mogelijk natuurlijk genoeg opties om te investeren in de één-op-één ondernemershypotheek of in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds.'