Léon Vié, P3 Logistic Parks: 'Logistiek zal volgend jaar flinke huurgroei doormaken'

De logistieke vastgoedsector lijkt gematigder te reageren op de veranderende omstandigheden dan andere vastgoedmarkten. Dat heeft vooral te maken met de enorme vraag naar logistieke objecten. Léon Vié, managing director Nederland en België bij P3 Logistic Parks, denkt daarom dat de huurgroei voor deze sector volgend jaar zal doorzetten. ‘Maar we hebben te maken met grondschaarste en dat zorgt voor problemen.’

‘Ondanks de aankomende recessie zal de logistieke vastgoedmarkt volgend jaar een flinke huurgroei doormaken’, zo begon Léon Vié het gesprek met Vastgoedjournaal. En dit zegt hij niet zo maar: ‘De enorme schaarste aan grond drijft de huurprijzen op. Logistieke ontwikkelaars hebben minder metrage in de pijplijn staan en bovendien is 70 procent al voorverhuurd. Hierdoor komt volgend jaar te weinig op de vrije markt.’

Uiteindelijk wil iedereen op de prime-locaties zitten, maar die zijn duur en overvol: ‘Maar die zijn zó gewild dat huurders eerder bereid zijn grote bedragen neer te leggen. Het is puur een kwestie van vraag en aanbod.’

Gemeenten schuiven logistiek op de lange baan
In Nederland is naar schatting 1,5 miljoen vierkante meter grond tekort voor logistiek. Dat heeft vooral te maken met de stikstofproblematiek, het uitblijven van nieuwe grondbestemmingen en de verdozingsdiscussie. ‘Vooral de stikstof- en verdozingdiscussie zijn nadrukkelijk een Nederlands probleem. Dit zijn de twee grootste factoren waardoor we niet verder kunnen. Daarnaast zie ik niet snel een oplossing voor het stikstofdossier', zegt Vié.

Logistiek vastgoed staat laag op het prioriteitenlijstje van gemeenten.

Daar bovenop komt dat logistiek vastgoed op dit moment laag op het prioriteitenlijstje van gemeenten staat. ‘‘Dat begrijp ik wel, die zitten met een enorme bouwopgave voor woningen. Maar daardoor worden projecten waar wij mee bezig zijn door de beperkte capaciteit van het ambtelijk apparaat wel op de lange baan geschoven. Zij hebben al hun aandacht en energie nodig om een woonwijk uit de grond te stampen.’ 

Vié ziet het echter als een gemiste kans dat gemeenten momenteel niet openstaan voor het pleidooi van de logistieke vastgoedsector, want Nederland zal op een gegeven moment toch echt wel vol raken. ‘Veeboeren worden op dit moment uitgekocht, waardoor er grond vrijkomt. In theorie kun je die bestemmen tot logistieke grond, maar helaas zie ik dat niet snel gebeuren.'

Over de uitdagingen die netcongestie met zich meebrengt zegt Vié: ‘Vroeger ging je ervan uit dat je automatisch een elektriciteitsaansluiting kreeg, nu regelt P3 dat voordat we überhaupt een bouwvergunning aanvragen. De netcongestie zorgt ook dat de verduurzaming vertraagd zal worden, want we moeten van het gas af. Het alternatief zijn warmtepompen die weer gebruik maken van stroom.’

Buitenlandse beleggers houden zich koest.

Internationale beleggers kijken de kat uit de boom
Daarnaast heeft de sector ook te maken met transacties die niet door zijn gegaan of on hold zijn gezet. Vooral buitenlandse investeerders zijn bang voor het zogenoemde ‘rentespook’. ‘Ook bij P3 zijn transacties niet doorgegaan. Buitenlandse beleggers houden zich koest. Ze zijn voorzichtig zich te committeren voor bepaalde bedragen, omdat ze niet weten wat de rente op korte termijn gaat doen.’

In verhouding met omliggende landen zoals Duitsland en Frankrijk heeft Nederland veel meer internationale institutionele investeerders. 'Je ziet je dat er in Nederland weinig deals hebben plaatsgevonden.' In verhouding zijn de aanvangsrendementen in Nederland harder gestegen dan in Duitsland en Frankrijk.

Vié ziet dit als iets tijdelijks en gaat ervan uit dat de buitenlandse spelers volgend jaar weer zoals vanouds op de markt zullen meedraaien: ‘De rente begint zich langzamerhand weer te stabiliseren wat voor meer zekerheid zal zorgen. Daarnaast blijft Nederland populair voor het buitenland. Het kan wel een maand of zes duren, maar wij denken dat in de tweede helft van 2023 de transacties weer op peil zullen komen.’

Nederland blijft een gunstig vestigingsklimaat hebben.

Gunstig vestigingsklimaat
Als er geen plek meer is in Nederland, waarom gaan bedrijven zich dan niet ergens anders in Europa vestigen? Vié: ‘Nederland blijft een gunstig vestigingsklimaat hebben. Dat komt door de open economie, de fantastische ligging en infrastructuur, het feit dat iedereen Engels spreekt maar bijvoorbeeld ook door de wetgeving.’ Het belastingstelsel is volgens Vié gebaseerd op een gelijk speelveld tussen nationale en internationale ondernemingen. Zo kunnen buitenlandse bedrijven die in Nederland een warehouse openen bijvoorbeeld de btw uitstellen.'

‘Dat heeft buitenlandse logistieke operators naar ons land getrokken. Toch overweegt de overheid nu na zoveel jaar dat die bedrijven misschien te veel vrijheid hebben gekregen, dus willen ze dat nu weer veranderen. Wat voor effect dat zal hebben is nog niet te zeggen.’

Kansen
Waar liggen volgend jaar kansen voor logistieke beleggers? Vié: ‘Bij zowel bestaande als nieuwe ontwikkelingen liggen kansen, hoewel dat bij nieuwe een stuk minder zal zijn. Vooral de verkoop van portefeuilles zijn uitgesteld omdat verkopers te laat waren met ze op de markt brengen. Zodra iedereen weet waar ze aan toe zijn, zal de markt weer op gang komen. De huidige ontwikkelingen zullen het eerste halfjaar van 2023 rustig na-ijlen, maar in de tweede helft zijn er voldoende mogelijkheden op de markt.’

P3 heeft zelf voor volgend jaar drie projecten - samen goed voor zo’n 140.000 m2 - in de pijplijn staan. Anders dan dat de ontwikkelingen tussen januari en maart zullen beginnen, kan Vié daar op dit moment nog niet meer over zeggen.