C&W verwacht prijscorrecties van tien tot twintig procent

In de tweede helft van 2023 zal er herstel op de vastgoedmarkt plaatsvinden. Cushman & Wakefield verwacht dat kopers en verkopers sneller een nieuw evenwicht vinden in een markt die te maken zal krijgen met gemiddelde prijscorrecties tussen de 10-20%.

De milde recessie in het laatste kwartaal van 2022 zal zich voortzetten in het eerste kwartaal van 2023. Voor de vastgoedsector voorziet internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield dat de sector sneller anticipeert op de huidige economische teruggang dan bij voorgaande crises. Daarnaast zorgen positieve signalen wat betreft inflatie en rente voor zicht op stabiliteit en evenwicht in de markt vanaf het derde kwartaal van 2023.

In de jaarlijks terugkerende Outlook van Cushman & Wakefield op het jaar dat volgt geeft de vastgoedadviseur haar voorspelling over de transactiedynamiek op de verschillende beleggings- en gebruikersmarkten op basis van inhouse visie en transactiedata. De prognose gaat over de ontwikkelingen op de kantorenmarkt, retail, woningen en de markt voor logistiek en bedrijfsmatig vastgoed.

Sneller is beter
Vastgoedbeleggers hebben van vorige crises geleerd dat het beter is sneller tot prijscorrecties over te gaan tijdens een crisis. Jeroen Lokerse, CEO Cushman & Wakefield Nederland: “We zijn in staat om sneller en beter te anticiperen dan gedacht. We zien dat de impact van de coronacrisis beperkt is gebleven op de beleggersmarkt voor vastgoed. Dat hadden we niet gedacht toen corona uitbrak. Ook zien we bij andere crises dat we in staat zijn snel en adequaat te handelen, waardoor ook de beleggingsmarkt sneller normaliseert. Dit geeft vertrouwen en ik verwacht dan ook een herstel in kwartaal drie en vier van 2023.”

Kantorenmarkt polariseert
Cushman & Wakefield ziet dat beleggers zich gesterkt voelen door de tot dusver beperkt gebleven impact van de coronapandemie op de vraag naar kantoorruimte. De verwachting is dat beleggers in 2023 selectiever zullen zijn, maar goede prijzen zullen bieden voor hoogwaardig beschikbaar aanbod op de markt. Daarmee zal de kantorenbeleggingsmarkt in 2023 in het teken staan van polarisatie op basis van kwaliteit tussen de hoogwaardige en duurzame kantoren op toplocaties enerzijds en het ‘value-add’ segment op secundaire locaties anderzijds.

Jos Hesselink, Netherlands Research Lead Cushman & Wakefield: 'Kantoorgebruikers laten over de gehele linie een verspreid beeld zien. Waar commerciële organisaties zoals zakelijke dienstverleners en/of de creatieve bedrijvigheid worstelen met het kostenplaatje van het huisvestingsvraagstuk versus de noodzaak tot het aantrekken van talent, zien we aan de kant van de publieke sector juist veel dynamiek ontstaan. Zij hoeven immers geen of minder rekening te houden met zaken zoals winstwaarschuwingen en hebben de afgelopen periode benut om de terugkeer naar kantoor verder vorm te geven.

De (zeer) grote kantoorhoudende organisaties blijken vooral terughoudend te zijn over de (in) te voeren hybride werkplekstrategie. Er wordt door deze organisaties meer tijd genomen om goed begrip te krijgen van de impact ervan op de organisatie door middel van bezettingsgraad- en medewerkersonderzoek. Zolang in 2023 economische risico’s boven de markt blijven hangen, zal deze situatie voortduren: een gedempte opnamedynamiek bij een stabiele aanbodsituatie. Bestaande huurovereenkomsten worden – buiten de toplocaties - op gunstige voorwaarden verlengd, terwijl maar weinig kantoorruimte wordt ‘teruggegeven’ aan de markt, omdat het risico bestaat dat uiteindelijk te veel ruimte wordt afgestoten dat vervolgens veel duurder opnieuw moet worden gehuurd.'

Spanning op woningmarkt
De focus van de landelijke en lokale politiek om de druk op de woningmarkt te verlichten ligt voor een groot deel op het vergroten van de sociale woningvoorraad door nieuwbouw. Uit cijfers ziet de vastgoedadviseur dat er juist een grote vraag is naar koop- en huurwoningen in het middensegment. Door de grote voorraad sociale huurwoningen (33% van alle woningen) tegenover een beperkte voorraad vrije sector huurwoningen (7%) is het prijsverschil tussen deze twee segmenten groot. Veel woningzoekenden kunnen daardoor geen kant op: sociale huurwoningen zijn voor woningzoekers met een middeninkomen niet meer toegankelijk, terwijl het aantal betaalbare vrijesectorwoningen sterk achterblijft op de verwachtingen sinds de herziening van de Woningwet in 2015.

Jos Hesselink: “Het vergroten van de woningvoorraad in de midden- en vrije sector zou de doorstroming moeten bevorderen en cruciale schakel moeten zijn in de woningvoorraad tussen sociale huurwoning en de eigen woning. Met het voornemen van de regering om de middenhuur te reguleren en het eigenwoningbezit te stimuleren in combinatie met een sterke impuls voor de sociale woningbouw, richt het woningmarktbeleid zich daar momenteel niet op. Daarom verwachten we ook in 2023 dat de woningmarkt onder grote spanning blijft staan.”

Relatief stabiel winkelhuurprijsniveau
De combinatie van hoge kosten en de verwachte milde recessie in het eerste kwartaal van 2023 maakt de consument voorzichtig met betrekking tot het doen van grote uitgaven. Passantenstromen in de winkelstraten zijn nog niet hersteld en voor 2023 moet in de winkelmarkt rekening worden gehouden met bezoekersaantallen die structureel lager liggen dan voor de virusuitbraak. Het is nog onduidelijk of dit te wijten is aan het structurele veranderproces richting online shoppen of meer met de historisch gedaalde koopkracht van de consument.

Ondanks onzekere economische vooruitzichten, wordt er nog steeds door retailers gezocht naar nieuwe fysieke winkelruimte in de gewilde winkelstraten. Portefeuilles van beleggers worden geoptimaliseerd door relocatie en consolidatie. Om kosten te reduceren worden minder renderende winkels ingeruild voor winkels op toplocaties in hoofdwinkelstraten en wordt er in steden met meerdere locaties gekeken naar consolidatie (één grote unit tussen 200 en 500 m²). Mede hierdoor zetten zowel de aanwezige retailers als nieuwe internationale retailers, in op gelijkwaardige winkelpanden met dezelfde metrages. Wat leidt tot een relatief stabiel winkelhuurprijsniveau in vooral deze grotere winkelsteden.

Meer druk op bestaande distributiecentra
De vraag naar logistiek vastgoed is onveranderd hoog gebleven. Dit ondanks de huidige krappe marktsituatie en de beperkingen op nieuwe projectontwikkelingen door het tekort aan kavels, bouwmaterialen en bestuurlijke support. In 2023 staat daarom voor de belegger de gebruiker centraal. Bij grondaankopen of nieuwbouwtrajecten op risico zal in toenemende mate een afwachtende houding worden aangenomen. Een extra hindernis voor nieuwbouw vormt bovendien de opheffing van de bouwvrijstelling in de Wet natuurbescherming door de uitspraak van de Raad van State in november 2022. Sinds vorig jaar zorgde deze vrijstelling voor een soepele verstrekking van bouwvergunningen, omdat geen rekening gehouden meer hoefde te worden met de stikstofuitstoot tijdens de bouwactiviteit. Nu deze ontheffing niet aan het Europees natuurbeschermingsrecht lijkt te voldoen, moet in geval van nieuwbouw opnieuw per project eerst onderzoek gedaan worden naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof door middel van een stikstofberekening voordat een vergunning kan worden verleend. Dit kan in 2023 leiden tot minder nieuwbouw en meer druk op de bestaande distributiecentra.