Woningcorporaties kochten voor 1,77 miljard euro aan huurwoningen in 2022

Het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt in 2022 zal uitkomen op circa 7,7 miljard euro. Dit betekent een opmerkelijke groei van 6,5% ten opzichte van 2021, toen het transactievolume op 7,2 miljard euro uitkwam. Dit blijkt uit een analyse van Capital Value.

Het volume kwam voor een aanzienlijk deel (23%) voort uit transacties door woningcorporaties, die voor 1,77 miljard euro aan huurwoningen kochten. Een belangrijk deel van deze woningen werd gekocht van collega-corporaties. Zorgelijk is dat de verkoop van nieuwbouw huurwoningen met 19% daalde ten opzichte van 2021 en zelfs met 36% ten opzichte van 2020. In totaal werden in 2022 11.400 nieuwe huurwoningen aangekocht die de komende jaren zullen worden opgeleverd. Dit is veel te weinig om het woningtekort terug te dringen.

Woningbeleggingsmarkt houdt stand in vierde kwartaal
Als gevolg van de veranderende marktomstandigheden, zoals de hoge inflatie, de hoge kapitaalmarktrente en de aangekondigde regulering van het middenhuursegment, werd gevreesd voor een laag transactievolume in het vierde kwartaal. Toch werd er in het vierde kwartaal voor 1,8 miljard euro aan huurwoningen verkocht, waarmee het kwartaal op een vergelijkbaar transactievolume uitkwam als het eerste en het derde kwartaal.

Belangrijke rol voor woningcorporaties
Met name woningcorporaties speelden een belangrijke rol in het totale transactievolume. Corporaties hebben meer financiële mogelijkheden gekregen nu de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Er wordt veel van corporaties verwacht op het vlak van het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen. Van de 1,77 miljard euro die corporaties in huurwoningen investeerden, ging 38% (ca. 660 miljoen euro) naar nieuw te bouwen of te transformeren sociale huurwoningen. Met het overige deel, ca 1 miljard euro, werden bestaande woningen gekocht. Voor een belangrijk deel kochten ze deze van andere corporaties. Bij ruim 1 miljard euro van de aankopen van corporaties was er tevens een corporatie als verkoper betrokken.

Zorgen over nieuwbouw van betaalbare huurwoningen, daling van 19% ten opzichte van 2021
Ondanks het niet tegenvallende transactievolume over 2022 zijn de zorgen ten aanzien van de benodigde investeringen in nieuw te bouwen huurwoningen groot. Als gevolg van de gestegen bouwkosten, de gestegen kapitaalmarktrente en de aankondigde regulering van het middenhuursegment maakten veel beleggers een (tijdelijke) pas op de plaats waar het de investeringen in nieuwbouw betrof. Het aandeel van nieuwgebouwde huurwoningen in het totale transactievolume daalde naar 40%, ten opzichte van 55% vorig jaar. Van de investeringen in 2022 zullen in de komende jaren circa 11.400 nieuwe huurwoningen worden gebouwd, wat een daling betekent van 19% ten opzichte van 2021 en zelfs 36% ten opzichte van 2020. Dit aantal is op geen enkele wijze voldoende om het woningtekort terug te dringen. In toenemende mate zijn institutionele beleggers uit Nederland en het buitenland niet in staat om projecten te verwerven omdat door de gestegen rente ook de aankoopprijs moet worden aangepast. Steeds meer projecten zijn hierdoor niet meer haalbaar.

Marijn Snijders, algemeen directeur Capital Value: 'We maken ons enorme zorgen over de nieuwbouwproductie in 2023-2024. Zonder stimulerende maatregelen zal de bouwproductie van betaalbare woningen de komende jaren enorm teruglopen. Eerder pleitten wij al voor het mogelijk herinvoeren van de zogenaamde ‘Van der Laan subsidie’ of een btw-verlaging voor de bouw van betaalbare huurwoningen. Dit soort maatregelen kunnen helpen om de komende jaren meer betaalbare huurwoningen te kunnen bouwen.'