Regulering middenhuur: Met deze tips en tricks kan je snel boven de 187 punten komen

Tijdens het congres Regulering Middenhuur werd niet alleen naar de slechte kant van de regulering gekeken, maar ook hoe partijen er hun voordeel uit kunnen halen. Sander Balk van Keemink Vastgoed gaf tips en tricks over hoe je met kleine aanpassingen snel weer boven de 187 WWS-punten kunt komen: ‘Houd het simpel en kijk waar er mogelijkheden zijn.’

Het WWS-systeem gaat op zijn kop en dat betekent dat aspecten van een woning die eerst meer punten opleverden, vanaf 2024 minder punten waard zijn - en vice versa. Ondanks dat het reguleringsplan voor veel marktpartijen een bittere pil is om te slikken, vindt Sander Balk dat je nu nog de tijd hebt om er je voordeel uit te halen. Hij zet daarom op een rijtje wat beleggers nú kunnen doen om de waarde van hun woningen te optimaliseren: ‘De ‘range of impact’ van energielabels zal onder de nieuwe regeling 38 procent groter zijn.’

Quick wins
Waar kunnen beleggers op dit moment een snelle ‘win’ uithalen? ‘Probeer meer woonkwaliteit te creëren door algehele luxe-voorzieningen aan de woning toe te voegen: denk aan een zwevend toilet, het toevoegen van een ligbad en gebruik hoogwaardige materialen. Optimaliseer het energielabel door bijvoorbeeld een warmtepomp te installeren en kijk kritisch naar de impact van de WOZ-waarde.’ Hij noemt ook de buitenruimte: zijn daar uitbreidingsmogelijkheden? En last but not least: ‘Benut deze ‘transitieperiode’ door gebruik te maken van de huidige en aankomende subsidieregelingen.’

Energielabel optimaliseren
Eén van de grootste veranderingen binnen het WWS-systeem is dat hoge energielabels meer punten opleveren en lagere (onder label C) juist minder. Het is dan van belang om te kijken waar de mogelijkheden zijn om hier gebruik van te maken. Maar hoe verhoog je je energielabel? Balk noemt de volgende punten:

• Kies voor natuurlijke ventilatie via luchtkleppen of roosters in plaats van een mechanische ventilatie of een WTW-syteem;
• Gebruik een warmtepompboiler of doorstroomkraan voor het tapwater en zorg dat de leidingen zichtbaar geïsoleerd zijn en dat de boileromvang minimaal is;
• Kies voor lage temperatuurtrajecten, bijvoorbeeld vloerverwarming. Daarnaast scoren elektrische warmtepompen hogere punten dan installaties die gebruik maken van aardgas;
• Maak gebruik van een afleverset bij stadsverwarming;
• Pas op voor airconditioning in woningen, dit kost veel energie wat voor een slechter energielabel kan zorgen;
• Isoleer alle oppervlakken aan buitenlucht, liftschachten, trappenhuizen, bergingen, garages, transportruimtes en het dak;
• Zorg voor bewijslast: maak foto’s, bewaar je facturen, isolatiediktes en vergunningstekeningen. 
• Bij isoleren moet je ook opletten: dikkere isolatie geeft niet altijd meer punten. Dunne, hoogwaardige isolatie heeft als voordeel dat het minder ruimte in beslag neemt en meer vierkante meters leveren meer punten op.
• Ook is met zonnepanelen winst te behalen. De kwaliteit van de zonnepanelen zelf kan veel uitmaken, documenteer daarom - voordat de zonnepanelen worden gemonteerd - de informatie die op de achterkant van de zonnepanelen staat goed aan de hand van een foto. Op die manier is de kwaliteit gemakkelijk te bewijzen.
• Bewijslast is sowieso cruciaal om het maximale aantal punten te kunnen behalen: inspecteurs nemen als er geen bewijslast is, het minimale aantal punten mee.
   

Aankopen? Let hier op
Voor de beleggers die (nog) woningen willen aankopen moet ook goed gekeken worden naar het energielabel. Balk: ‘Breng het object in kaart. Wat voor energielabel heeft het nu en is er  potentie voor verbetering? Overweeg ook wat voor woningen je aanschaft: zit het verhuurbare object op de eerste etage boven een berging of garage? Of zit de woning direct onder het dak? Hierdoor kan energie uit het gebouw verloren gaan.’ Een woning in het midden van een complex is het meest voordelig vanwege de natuurlijke isolatie van onder en boven. Zo hoeven alleen de gevelzijdes van het appartement te worden geisoleerd.

De impact van het energielabel wordt veel groter en daar kunnen we niet omheen. Daarnaast gaat de woonkwaliteit hoger gewaardeerd worden. Vooral de kleine huurwoningen in de grootste steden zullen door deze plannen het hardst getroffen worden. Toch zijn er mogelijkheden om hier winst uit te halen. Sander Balk sluit af: ‘Keep it simple, houdt nieuwe regels en wetgevingen in de gaten en laat je goed adviseren.’