DNB: Huizenprijzen gaan in 2024 nog verder dalen

De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat huizenprijzen de komende twee jaar flink gaan dalen: volgend jaar met 3,1 procent en in 2024 met 3,3 procent. Dit is een neerwaartse bijstelling ten opzichte van de juniraming. De belangrijkste reden hiervoor is dat de hypotheekrentes verder zijn opgelopen dan verwacht, waardoor de financieringsruimte sterker is afgenomen.

Dat staat in het rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van december 2022 van de bank. In de afgelopen maanden (augustus tot en met oktober 2022) lieten de huizenprijzen een lichte daling zien ten opzichte van de voorafgaande maanden. Ten opzichte van een jaar geleden lagen de prijzen in oktober 2022 nog steeds bijna 8 procent hoger. Een belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen in de afgelopen jaren was de toegenomen financieringsruimte, door de bruto inkomensgroei en de lage rente. Ook heeft eerder het overheidsbeleid de prijzen opgedreven. Nu de hypotheekrente stijgt, daalt de financieringsruimte van kopers weer. In de loop van
2022 zijn de hypotheekrentes ongeveer 3 procentpunt opgelopen. Hierdoor zullen huishoudens minder
kunnen bieden voor de aankoop van een huis dan in het begin van dit jaar. Ook de gestegen energieprijzen beperken het budget van huishoudens, wat in de raming een drukkend effect heeft op de groei van de huizenprijzen.

Vliegwiel
Bij de huidige verwachte renteontwikkeling daalt de financieringsruimte in de raming de komende jaren niet veel verder. De reden daarvoor is de sterke geraamde loongroei. Maar de raming voor de huizenprijzen is met nog meer onzekerheid omgeven dan gewoonlijk, doordat de markt zich op dit moment rond een omslagpunt lijkt te bevinden. Zo kan een verandering van het algemene sentiment als een vliegwiel fungeren, waardoor de prijzen tijdelijk sterker kunnen dalen of stijgen dan uit de modeluitkomsten blijkt.

Woninginvesteringen
De afkoeling van de woningmarkt heeft volgens de DNB ook een drukkend effect op de woninginvesteringen. Deze dalen naar verwachting met 5,1 procent in 2023 en met 3,7 procent in 2024 (reëel). De dalende woningprijzen, het lagere aantal transacties en het dalende aantal bouwvergunningen liggen hieraan ten grondslag. Door de onzekerheid op de woningmarkt, hogere rente en stijgende bouwkosten is het lastiger om projecten van de grond te krijgen. Ook de recente uitspraak van de Raad van State over de bouwvrijstelling voor stikstofuitstoot zorgt volgens de bank naar verwachting voor een daling in het aantal vergunningen volgend jaar.