VJ-congres: 'Regulering middenhuur is voor de politieke bühne'

De plannen voor de regulering middenhuur van minister De Jonge leiden tot veel zorgen onder beleggers en ontwikkelaars. ‘Wat zijn de gevolgen?’ vragen de 170 bezoekers congres Regulering Middenhuur van Vastgoedjournaal zich af. Jaap van der Bijl van Altera Vastgoed: ‘De grote geldvraag mist volledig in deze discussie.’

Een particuliere verhuurder in de zaal vat het mooi samen: ‘90 procent van het beleid is puur politiek, en 10 procent is doordacht economisch beleid.’ Michiel Vrijman (Heimstaden), Susan Raaijmakers (Taxand), Hedde Reitsma (Orange Capital Partners) en Jaap van der Bijl (Altera Vastgoed) concluderen dan ook dat het hier om een politiek spelletje gaat. Zij lieten in de paneldiscussie hun licht schijnen over de plannen en waren bijzonder kritisch erover.

Framing
Volgens Jaap van der Bijl (Altera) begint dat politieke spelletje al bij de manier waarop het onderwerp door de politiek geframed wordt: ‘De beleidsmakers maken duidelijk dat wij als beleggers niet aan ‘hun’ kant van het verhaal staan. Wij zijn immers pandjesbazen en huisjesmelkers. Maar ja, tegelijkertijd heeft hij ons nodig om die 900.000 woningen in acht jaar tijd voor elkaar te krijgen. Dat is prima, maar waar haal je het geld vandaan als beleggers weggespeeld worden nu ze door de maatregelen geen investeringsruimte meer hebben?’

In de voorstellen die De Jonge 9 december naar de Kamer stuurde, is in het geheel niets terug te vinden over waar het geld vandaan moet komen om die 900.000 woningen te realiseren. Van der Bijl: ‘De grote geldvraag mist volledig in deze discussie. Tijdens een ontwikkelproject is geld een van de eerste zaken waar je het over moet hebben, want zonder geld gebeurt er niks. Ik vind het merkwaardig dat dit nu niet benoemd wordt.’

Onderaan het lijstje
Hedde Reitsma (OCP) overweegt vanwege de verminderde huurinkomsten zelfs helemaal te stoppen met investeren in Nederland: ‘In elk geval staat Nederland nu onderaan ons investeringslijstje.’

Suzanne Raaijmakers mist ook het onderwerp geld in de discussie: ‘Waar De Jonge in de Kamerbrief bijvoorbeeld totaal aan voorbijgaat, is de hoge belastingdruk via Box 3 voor de particuliere belegger. We weten nog steeds niet waar we aan toe zijn. Moeten beleggers een keuze gaan maken tussen vastgoed overhevelen naar Box 2, in Box 3 blijven of uitponden? Die keuze is nu nog niet helder, de gevolgen hangen af van de persoonlijke situatie. Maar deze belastingmaatregel zou wel eens veel zwaarder kunnen wegen dan de middenhuurmaatregelen.’  

Draconische maatregelen
Michiel Vrijman van Heimstaden noemt de maatregelen vooral symptoombestrijding. ‘Deze minister zit nog steeds in de Coronamodus. Toen moest hij blind sturen, maar over de woningmarkt is heel veel data te vinden. En die data en rapporten waarschuwen dat dit geen goed beleid is. Zelfs zijn éigen onderzoek toont nota bene aan dat de regulering zal leiden tot  het verdwijnen van het middenhuursegment. Toch kiest hij ervoor om draconische maatregelen te nemen. Uiteindelijk zal dat echter onherstelbare schade aan de woningmarkt toebrengen.’

Overigens zijn de meeste panelleden het wel eens dat de woningvoorraad verduurzaamd moet worden. Maar de punten die in het woningwaarderingsstelsel worden toegekend aan de verschillende energielabels zullen die verduurzaming niet bevorderen. ‘Bij woningen in de binnenstad kun je bijvoorbeeld niet hoger krijgen dan label C,’ zegt Reitsma van OCP. ‘Je mag daar niet aan de voorgevel zitten en zonnepanelen op het dak zetten mag ook niet. Maar aan label C worden geen extra punten toegekend voor duurzaamheid. Zelfs al zouden we verduurzamen, dan profiteren we niet van die extra punten voor de hogere energielabels.’

Ook Van der Bijl ziet dat. Op zich vindt hij de stimulering van de verduurzaming een goede ontwikkeling maar hij erkent dat dit niet voor elke partij even rendabel is: ‘Altera heeft het makkelijk. Wij zijn de duurzaamste woningfonds ter wereld en hebben vooral nieuwbouwwoningen in ons portefeuille zitten. Andere partijen zitten met portefeuilles die ouder en minder groen zijn.’ Maar Van der Bijl zegt ook: ‘Het kan niet zo zijn dat een woning met label A net zo veel waard is als een woning met label F. Wanneer gaan taxateurs waarde toekennen aan ESG en verduurzaming bij woningportefeuilles'?