Forse daling opname winkelruimte in laatste twee kwartalen

In het tweede en derde kwartaal van dit jaar is er uitzonderlijk weinig winkelruimte verhuurd of gekocht voor eigen gebruik. De opname ligt fors onder het kwartaalgemiddelde.

In Q4 van 2021 werd nog uitzonderlijk veel winkelruimte in gebruik genomen (217.000 m²), terwijl het niveau in Q1 2022 ook boven het gemiddelde lag. Dit blijkt uit het NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022. In Q2 werd er 144.000 m² opgenomen en 124.000 m² in Q3. Het kwartaalgemiddelde ligt sinds 2018 op 173.000 m². 

Op de vrije markt (huur- en koop voor eigen gebruik) is de opname in het voortschrijdend jaartotaal van 2022 uitgekomen op 666.500 m². In dezelfde periode van het voorgaande jaar lag het opnameniveau 12% hoger.   

Aanbod neemt toe
Door de lagere opname neemt ook het aanbod toe. Dit zijn niet per definitie leegstaande panden, maar ook nog in gebruik zijnde winkels die te huur worden aangeboden. Makelaars melden sinds het tweede kwartaal van 2022 aanzienlijk meer nieuwe winkelmeters aan in vergelijking met dezelfde periode in het voorgaande jaar. In Q2 was de stijging 35% en in Q3 57%. In voorgaande perioden zagen we juist een dalende trend en kwam dus minder beschikbaar aanbod op de markt. 

Toch ziet de NVM in het afgelopen jaar nog een daling van het totale aanbod. Het beschikbare aanbod van winkelruimten is in één jaar tijd met 15% gedaald tot 1,28 miljoen m².

Huurprijzen onder druk
De opgelopen risico’s leiden ertoe dat winkeliers terughoudender zijn om langjarige huurcontracten af te sluiten. De ‘traditionele’ huurcontracten van 5 jaar of langer, maken vaker plaats voor contracten met een eenzijdige break optie na anderhalf tot twee jaar. Een ruime opzegtermijn van de huurder is daarbij wel noodzakelijk.

Sinds dit jaar proberen meer huurders de huurprijsindexering te maximeren op een af te spreken niveau om zo de maximale huurprijsstijging te ontlopen. Niet alle eigenaren willen hierin meegaan. Zij hebben tijdens de coronaperiode tijdelijke huurverlagingen doorgevoerd. Bovendien hebben ook winkeleigenaren te maken met oplopende kosten. Door de hogere rente zijn de kosten voor (her)financiering fors opgelopen.

Beleggingsmarkt stilgevallen
Het sentiment op de beleggingsmarkt is dit jaar sterk verslechterd. Na de scherpe stijging van de rente sinds begin 2022, zijn de rendementseisen van beleggers vaak niet haalbaar, vooral bij de afhankelijkheid van financiering. Beleggers stellen aankopen uit vanwege de hoge vraagprijzen in de markt. Daarnaast is ook het acceptatiebeleid van banken sinds de coronacrisis aangescherpt en kijken zij nog kritischer naar commercieel vastgoed. Winkelruimten worden veelal als zeer risicovol gezien (m.u.v. supermarkten) en beleggers moeten vaker op zoek naar alternatieve financieringsmogelijkheden. Partijen met veel eigen vermogen hebben daarmee een duidelijk voordeel in de huidige markt.

Waar wel interesse van beleggers voor is, is voor supermarkten vanwege het lage risicoprofiel. Het aanbod hiervan is echter klein en er vinden veel transacties plaats tussen beleggers onderling. Daarnaast zijn locaties met een goed verzorgingsgebied en een compleet aanbod van winkels zeer gewild, zoals bepaalde wijkwinkelcentra. Ook het energieverbruik weegt zwaarder mee in de waarde van een winkelobject, omdat een laag energieverbruik de verhuurbaarheid bevordert. Beleggers zullen kritischer worden en de energieprestatie van een pand gaat vaker een rol spelen bij zowel aan- als verkoop.

Waardedaling realistisch
Eind 2022 bevindt de beleggingsmarkt zich grotendeels in een impasse. Met de huidige hoge rentestand wordt pas bij een (forse) daling van de prijzen weer beweging verwacht bij beleggers. De afgelopen jaren is al flink afgewaardeerd op winkelvastgoed, in tegenstelling tot andere vastgoed categorieën. De hefboomwerking met financiering is hierdoor in veel gevallen nog realiseerbaar en dat biedt mogelijkheden voor partijen die kansen zien in winkelvastgoed. Toch is met het huidige sentiment een verdere waardedaling realistisch.