IVBN: 'Het afstraffen van slechte energielabels bemoeilijkt verduurzaming'

De angst heerst dat meerdere institutionele beleggers hun woningportefeuille moeten gaan uitponden vanwege de fikse afstraffing van slechte energielabels. ‘Puntenaftrek voor slechte labels gecombineerd met een hogere WWS-grens zorgt ervoor dat investeringen in duurzaamheid niet altijd in voldoende mate worden beloond’, zegt Wim Wensing, CIO van Amvest en IVBN-bestuurder.

Minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting maakte vrijdag de plannen voor het reguleren van de middenhuur bekend. Een van de maatregelen is dat woningen met energielabel A of hoger extra punten krijgen, terwijl energielabel E of lager minpunten krijgt. Een woning met label G krijgt bijvoorbeeld tien punten aftrek. Die afstraffing kan grote gevolgen hebben. ‘De institutionele beleggers hebben allemaal de wens om te verduurzamen en hebben hun routekaarten naar Paris Proof gereed, maar de verduurzamingsopgave is morgen niet gereed’, zegt Wensing. Daarnaast krijgt een belegger te maken met de beschikbaarheid van aannemers, de kosten van de bouwmaterialen en de medewerking vanuit vve’s. ‘Een belegger is niet altijd de eigenaar van een heel appartmentencomplex. Als je niet de meerderheid in een vve hebt, zul je een verduurzamingsproject gezamenlijk met je mede-eigenaren moeten doorvoeren. Als niet alle eigenaren in de vve het budget beschikbaar hebben om te verduurzamen, wordt het een lastige opgave. Er is soms wel een ton nodig om een woning van label G naar label A te krijgen.’

Gedwongen verkoop
Als het dan niet van de grond komt, kan de belegger soms gedwongen worden om de woning te verkopen omdat de eigen investering niet meer uitgevoerd kan worden of niet rendabel wordt. Verkoop is volgens de IVBN-bestuurder nadelig voor de algemene verduurzamingsopgave omdat woningen met een slecht energielabel in de particuliere koopwoningmarkt verdwijnen.

Niet alleen de kwestie van de energielabels is een heikel punt, de gehele regulering van de middenhuur had de IVBN liever geen werkelijkheid zien worden. Wensing: ‘We staan nu aan de vooravond van heel nieuw middensegment. Dat had wat ons betreft ook anders gekund. Wij zijn het eens met de politieke drijfveer voor het bestrijden van excessen, maar het reguleren van de middenhuur is een veel te zwaar middel.’ Wat zou dan wel helpen? ‘Begin eens met handhaven’, zegt Wensing. ‘Het populaire voorbeeld dat wordt genoemd om de excessen te illustreren is een huurprijs van 1200 euro voor 30m2, maar dat mag nu al onder de huidige regels niet eens en kan dus nu al worden aangepakt.’

Maar ook de IVBN moet erkennen dat de vraag om regulering in de maatschappij en politiek breed gedragen wordt. ‘De realiteit is dat regulering hoog op de politieke agenda staat. Wij hebben als IVBN ervoor gekozen om in gesprek te gaan met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) om te kijken naar wat wél kan werken.’

Haken en ogen
Zo zijn er ook aspecten in de plannen waar de IVBN wel mee kan leven. ‘Op hoofdlijnen kunnen we de minister in zijn plannen wel ondersteunen. Het belangrijkste is dat het WWS deels wordt gemoderniseerd, al had dat wat ons betreft wel veel meer mogen gebeuren. Ook de grens van 187 punten kunnen we begrijpen want ook institutionele beleggers investeren graag in het middensegment.’

Een van de nieuwe plannen is het dwingend maken van het puntenstelsel. Over de uitwerking van die maatregel maakt Wensing zich wel zorgen. ‘Er zitten heel wat haken en ogen aan die wet. Wij kunnen nu lastig inschatten wat het in de praktijk gaat betekenen en hoe de handhaving vorm gaat krijgen. Vanwege de zorgen willen we blijven meedenken met de uitwerking van de wet.’

Lapmiddel
En de maatregel dat nieuwbouwwoningen tien jaar lang een opslag van 5 procent mogen vragen bovenop de maandelijkse huurprijs? Dat zal volgens Wensing wel iets helpen, maar het blijft de vraag of dat genoeg is. ‘In onze ogen is dat een lapmiddel. Het is voor slechts tien jaar en de vraag is hoe lang de rest van de maatregelen van kracht blijven. Wij zien het niet snel worden teruggedraaid.

Bovendien is nieuwbouw maar een klein deel van de portefeuille van beleggers; er wordt jaarlijks 1 procent van de totale bestaande voorraad bijgebouwd.’

Wat betreft zijn eigen woningportefeuille van Amvest zegt Wensing zijn best te moeten doen om de businesscases sluitend te maken. ‘Wij hopen voor het einde van het jaar een paar nieuwe projecten te kunnen aankondigen maar het zal aan een combinatie van factoren liggen of dat uiteindelijk gaat lukken’, aldus Wensing.