Rekenvoorbeelden overbruggingsregeling box 3 met diverse ltv's

De overbruggingsregeling box 3 heeft een grote impact op particuliere vastgoedbeleggers. Vastgoedjournaal heeft hierover al diverse keren bericht. Onze columnist en vastgoedfiscalist Aad Rozendal heeft in aanvulling op deze berichtgeving nog enkele rekenvoorbeelden opgesteld.

Werking Box 3
De werking van de overbruggingsregeling box 3 zal inmiddels wel bekend zijn bij de meeste vastgoedbeleggers. De overbruggingsregeling gaat gelden met ingang van 2023 tot en met 2025. Kort gezegd komt het erop neer dat men voortaan uitgaat van de daadwerkelijke samenstelling van het vermogen. Het vermogen wordt verdeeld in drie categorieën (bankdeposito’s, overige activa waaronder vastgoed en schulden). Per categorie wordt jaarlijks een vast fictief rendement vastgesteld om het belastbaar inkomen in box 3 te bepalen. Vanaf 2023 zal tevens het in box 3 toepasselijke belastingtarief jaarlijks met 1 procent stijgen van 32 procent in 2023 tot 34 procent in 2025. Vooral particuliere vastgoedbezitters zullen in de meeste gevallen meer belasting gaan betalen dan onder het oude regime.

Om de uiteindelijke belastingheffing te berekenen moeten de volgende stappen worden doorlopen.

Stap 1:
Splits het box 3-vermogen in drie vermogenscategorieën:
a. banktegoeden (o.a. deposito’s en contanten);
b. overige bezittingen (o.a. aandelen, obligaties, beleggingsvastgoed, cryptovaluta); en
c. schulden.

Iedere categorie kent zijn eigen fictieve rendement. Voor 2023 zijn de rendementen:
a. banktegoeden: 0,01 procent
b. overige bezittingen: 6,17 procent
c. schulden: 2,5 procent (dit wordt achteraf bepaald en is nog niet zeker)

Stap 2:
Vermenigvuldig het totale bedrag per vermogenscategorie met het bijbehorende fictieve rendement.

Stap 3:
Bepaal het forfaitaire rendement door het rendement op de banktegoeden en overige bezittingen te verminderen met de fictieve rente op de schulden.

Stap 4:
Deel het forfaitaire rendement door de rendementsgrondslag (het netto box 3 vermogen vóór aftrek van het heffingvrij vermogen); dit is het rendementspercentage.

Stap 5:
Bepaal het voordeel uit sparen en beleggen door het berekende rendementspercentage te vermenigvuldigen met de heffingsgrondslag (dit is de rendementsgrondslag na aftrek van het heffingvrij vermogen).

Stap 6:
Vermenigvuldig dit voordeel met het belastingpercentage van 32 procent (in 2024 wordt dit percentage 33 procent en in 2025 wordt dit percentage 34 procent).

Financiering met geleend geld ontmoedigd
De overbruggingsregeling zorgt er in ieder geval voor dat financiering van vastgoed met leningen een stuk minder aantrekkelijk wordt dan onder het oude box 3 systeem het geval was. Dit blijkt uit onderstaand voorbeeld.

Stel een belegger bezit vastgoed met een waarde van € 1.000.000. Dit vastgoed bestaat uit een participatie in een vastgoed-CV van € 200.000 en direct gehouden vastgoed met een waarde van € 800.000. Dit vastgoed is volledig met eigen geld gefinancierd. De belegger heeft geen andere bezittingen in box 3. De belastingheffing in 2023 wordt dan als volgt berekend:

***

Stap 1 en 2 
Banktegoeden: € 0 x 0,01% = € 0
Overige bezittingen: € 1.000.000 x 6.17% = € 61.700
Schulden: € 0 x 2,5% = € 0

Stap 3:
Rendement = € 61.700 -/- € 0 = € 61.700

Stap 4:
Rendementspercentage = € 61.700 / € 1.000.000 = 6,17%

Stap 5:
Voordeel sparen en beleggen = 6,17% x € 943.000 = € 58.183.
Het bedrag van € 943.000 is het vermogen minus het heffingvrij vermogen van € 57.000.

Stap 6
Belastingheffing box 3 = 32% x € 58.183 = 18.619.

***

Als de vastgoedbelegger echter over slechts 500.000 euro aan eigen geld beschikt en daarnaast een lening van 500.000 euro heeft aangetrokken om de vastgoedportefeuille te financieren, dan wordt de berekening als volgt:

***

Stap 1 en 2
Banktegoeden: € 0 x 0,01% = € 0
Overige bezittingen: € 1.000.000 x 6.17% = € 61.700
Schulden: € 500.000 x 2,5% = € 12.500

Stap 3:
Rendement = € 61.700 -/- € 12.500 = € 49.200

Stap 4:
Rendementspercentage = € 49.200 / € 500.000 = 9,84%

Stap 5:
Voordeel sparen en beleggen = 9,84% x € 443.000 = € 43.951
Het bedrag van € 443.000 is het netto box 3 vermogen minus het heffingvrij vermogen van € 57.000.

Stap 6
Belastingheffing box 3 = 32% x € 43.951 = 13.949.

***

Omdat de vastgoedbeleggingen mede met een lening zijn gefinancierd, is de belastingheffing in absolute zin lager dan wanneer er volledig met eigen geld is geïnvesteerd. Maar de belastingdruk als percentage van het eigen vermogen is hoger. Ook ten opzichte van het ‘oude’ box 3 systeem leidt de overbruggingsregeling box 3 tot een fors hogere belastingdruk. Onder het oude systeem zou een fictief rendement van 6,17 procent en een belastingpercentage van 32 procent hebben geleid tot een belastingheffing van slechts 8.746 euro (namelijk 6,17% x € 443.000 x 32%).

Bij een loan to value van 80 procent wordt de belastingdruk op basis van de zes stappen 9.541 euro. In het oude box 3 systeem zou de belastingheffing slechts 2.823 euro bedragen (namelijk 6,17% x € 143.000 x 32%).

Optimaliseren?
De rekenmethode die wordt gehanteerd in de overbruggingsregeling box 3 kan echter leiden tot een bijzonder effect. Dit biedt voor sommige gevallen een interessante mogelijkheid om de box 3 positie te optimaliseren. Dit geldt met name voor situaties waarin sprake is van een hoge financiering in box 3. Stel namelijk dat de vastgoedbelegger in ons voorbeeld een lening heeft van 800.000 euro, wat zoals hiervoor aangegeven leidt tot een belastingdruk van 9.541 euro. De vastgoedbelegger kan dan besluiten om de participatie in de vastgoed-CV van 200.000 euro (vóór 1 januari 2023) over te dragen aan een eigen BV. Onder voorwaarden kan die overdracht plaatsvinden zonder heffing van overdrachtsbelasting. Het gevolg is dat het resterende netto box 3 vermogen dan uitkomt op 0 euro. De bezittingen en schulden zijn immers allebei 800.000 euro. Het netto rendement in box 3 is nog steeds positief  29.360 euro (namelijk 6,17% x € 800.000 -/- 2,5% x € 800.000), maar bij stap 5 zorgt de rekenmethode van de overbruggingsregeling box 3 ervoor dat dit rendement moet worden vermenigvuldigd met een bedrag van 0 euro. Het netto vermogen is immers 0 euro. Omdat stap 5 resulteert in een uitkomst van 0 euro, zal ook de uitkomst van stap 6 op 0 euro uitkomen, zodat er dus geen box 3 heffing is verschuldigd!

Uiteraard moet men wel bedenken dat het daadwerkelijke gerealiseerde rendement op de CV-participatie in de BV wordt belast met vennootschapsbelasting (19 procent over de eerste 200.000 euro) en bij uitdeling naar privé nog een keer met box 2 heffing (26,9 procent). De hoogte van het rendement op de CV-participatie zal in een concreet geval dus meewegen bij de vraag of het daadwerkelijk interessant is om het netto-box 3 vermogen te verlagen naar 0 euro.

Tijdens de business meeting op 18 januari a.s. zullen deze en andere voorbeelden uitgebreid aan bod komen.

 

Aad Rozendal is zelfstandig vastgoedfiscalist en verbonden aan RSM en aan de UvA.