Hypotheekrenteverwachting voor 2023 in drie scenario's

Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2 procent acht men bij Van Bruggen Adviesgroep in 2023 niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5 procent behoren tot de mogelijkheden. De hypotheekadviseur schetst drie mogelijke scenario's voor de hypotheekrente voor het komende jaar.

Naar verwachting zal de hypotheekrente in 2023 iets omlaaggaan, maar de daling zal niet spectaculair zijn. Hierdoor zal de hypotheekrente op een substantieel hoger niveau blijven dan we de laatste jaren gewend waren. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG aan het begin van 2023 nog met enkele tienden tot een half procent daalt van de huidige 4,2 procent naar rond de 3,7 procent, waarna een stabilisatie en mogelijk een lichte verhoging volgt. Belangrijk: dit is slechts een voorspelling.

Inflatie slechts tijdelijk op dit niveau
De hypotheekadviseur geeft aan dat het heel lastig is om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen. Dat heeft 2022 wel laten zien. Vrijwel niemand kon voorzien dat Rusland een oorlog zou beginnen tegen Oekraïne. De energiecrisis die hierdoor ontstond, zorgde voor een veel grotere stijging van de inflatie dan economen verwachtten. Dat de hypotheekrentes net als in de jaren zeventig niet tweecijferig zijn geworden, komt doordat nog steeds de verwachting is dat de inflatie slechts tijdelijk op dit extreme niveau staat.

Omdat de realiteit meestal grilliger is dan de verwachtingen geeft Van Bruggen Adviesgroep naast de voorspelling die ze het meest reëel achten ook nog een positiever en negatiever scenario. Waarbij wordt aangegeven waar deze scenario’s van afhankelijk zijn. Maar ook hier geldt dat uiteindelijk alle scenario’s ingehaald kunnen worden door de werkelijkheid.

Het meest realistische scenario: De gemiddelde hypotheekrentes dalen in 2023 met enkele tienden tot een half procent
Zoals in de inleiding al werd beschreven, verwacht Van Bruggen Adviesgroep als het meest waarschijnlijke scenario dat de hypotheekrente begin 2023 gaat dalen met nog enkele tienden tot een half procent. Verwacht wordt dat de inflatie in 2023 fors omlaaggaat, maar nog steeds op een veel hoger niveau uit zal komen dan rond de gewenste 2 procent die de Europese Centrale Bank (ECB) als doelstelling heeft. Dat de inflatie omlaaggaat, komt doordat de hoge energieprijzen voor een groot deel uit de nieuwe inflatiecijfers gaan lopen. Want als de energieprijzen op hetzelfde hoge niveau blijven als afgelopen jaar, betekent dat deze 0 procent bijdragen aan de inflatie in 2023. Tot zover het goede nieuws. Want het lijkt er namelijk niet op dat de energieprijzen fors naar beneden zullen gaan in 2023 of 2024.

De hoge energieprijzen drijven de prijzen voor diensten, producten en lonen op. Bedrijven vragen hogere prijzen om te compenseren voor de hogere energiekosten, de hogere materiaalkosten en de hogere personeelskosten. Men is bij Van Bruggen Adviesgroep dan ook een stuk minder optimistisch dan de ECB en verwachten dat de inflatie hoger uitvalt dan de voorspellingen van de ECB voor 2023 en 2024. De inflatie zal in 2023 in Europa waarschijnlijk wel dalen naar een verwacht niveau van 6 à 7 procent, maar vooral voor 2024 denkt men dat de inflatie hoger gaat uitkomen dan de nu verwachte 3 procent. De algemene verwachting is dat de ECB in het eerste kwartaal nog één renteverhoging zal doorvoeren. De ECB zal het daar graag bij willen laten in 2023, maar zij verwachten dat één renteverhoging in 2023 onvoldoende zal blijken om ook de inflatieverwachting voor 2024 voldoende naar beneden te krijgen.

Waarom verwacht men bij de hypotheekadviseur dan toch dat de hypotheekrentes met enkele tienden tot een half procent gaan dalen? Omdat beleggers tot nu toe tevreden zijn met de in de zomer doorgevoerde belangrijke renteverhogingen van de ECB en het er nu ook op lijkt dat de dalende trend voor de inflatie is ingezet. De marktrentes zijn de afgelopen maanden fors gedaald met maar liefst 0,7 procent en kunnen bij voldoende vertrouwen in beleid van de ECB nog iets omlaag. Maar vooral bij de hypotheekrentes ligt er ruimte om nu en begin 2023 te verlagen.

De laatste maanden is de marktrente met 0,7 procent veel harder omlaaggegaan dan de hypotheekrente die met ongeveer 0,35 procent omlaagging. Geldverstrekkers waren heel voorzichtig. Vaak ziet men dat aan het begin van een nieuw jaar geldverstrekkers weer met een schone lei beginnen en zich in the picture willen zetten met lagere hypotheekrentes, waardoor onderling de concurrentie toeneemt.

Bij Van Bruggen Adviesgroep verwacht men dit zeker voor 2023, omdat volgens hen de verwachting is dat er substantieel minder hypotheken zullen worden afgesloten in 2023 in vergelijking met de jaren 2020 tot en met 2022. Geldverstrekkers zullen dus harder hun best moeten doen om hun hypotheken te slijten aan consumenten. Maar een veel verdere daling zit er waarschijnlijk niet in en in de loop van 2023 krijgen we mogelijk wel weer een lichte stijging van de hypotheekrentes, als blijkt dat de inflatieverwachtingen voor 2024 onvoldoende richting de 2 procent zijn gedaald.

Het pessimistische scenario: Gemiddelde hypotheekrentes stijgen in 2023 naar rond de 5 procent We waren in 2022 hard op weg naar hypotheekrentes van 5 procent. De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast zonder NHG bereikte dit jaar in oktober een hoogtepunt van 4,95 procent en voor langere rentevaste periodes gingen we er zelfs overheen. De laatste maanden hebben we gelukkig weer te maken met een lichte daling van de hypotheekrentes. Het pessimistische scenario met opnieuw een stijging richting 5 procent en wellicht licht er overheen, achten wij niet het meest reëel, maar er hoeft ook niet heel veel voor te gebeuren dat dit scenario werkelijkheid wordt.

• Energiecrisis
  Het pessimistische scenario kan bijvoorbeeld optreden als de energiecrisis nog verder verhevigd en de inflatie langer hoog blijft. Bijvoorbeeld doordat er een zware winter komt, de gasvoorraden in de zomer onvoldoende gevuld kunnen worden, de OPEC besluit om de productie van olie te verminderen om de prijs te stuwen en/of de economie van China weer op volle toeren gaat draaien.
   
• Prijs- loonspiraal
  Een ander negatief scenario is dat de negatieve spiraal van prijs- en loonsverhogingen zich sterker doorzet dan tot nu toe verwacht. We zien steeds vaker dat vakbonden forse looneisen stellen, het minimumloon gaat fors omhoog, waardoor ook bedrijven deze hogere loonkosten in de prijzen van hun producten en diensten meenemen. Zelfs Klaas Knot van De Nederlandsche Bank liet in november nog zijn twijfels blijken of het lukt om de inflatie in 2024 weer richting de 2 procent te krijgen. De ECB zal echt moeten acteren en DNB waarschuwt dan ook: “Het risico is wel dat de maatregelen niet of niet snel genoeg ingezet worden, of dat we er te vroeg mee stoppen.” De richting die DNB op wil is wel duidelijk, maar Europees gezien zijn er andere belangen. Want hoe meer de ECB de rente verhoogd, hoe moeilijker het voor vooral Zuid-Europese landen wordt, doordat zij een hoge staatsschuld hebben. En de ECB zit niet te wachten op een nieuwe eurocrisis. Al kan die ook ontstaan als beleggers onvoldoende vertrouwen hebben dat de ECB de inflatie in 2024 terug kan brengen naar het niveau rond de 2 procent. Want als het vertrouwen weg is in de ECB, zullen de rentes ook gaan stijgen. Kortom: de ECB zit sowieso in een enorme spagaat.

Het optimistische scenario: De gemiddelde hypotheekrentes dalen richting de 3 procent
Dit laatste scenario acht Van Bruggen Adviesgroep het minst waarschijnlijk, er moet dan wel veel samenvallen. Het zou volgens de hypotheekadviseur heel mooi zijn als er een einde komt aan de energiecrisis, maar dat lijkt niet heel waarschijnlijk. We moeten vooral hopen op een zachte winter en voor de mensen in Oekraïne op een einde van de oorlog met Rusland. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat we dan opeens weer massaal goedkoop gas uit Rusland gaan halen. Een ander scenario is dat we in een zware recessie komen die er tevens toe leidt dat de inflatie hard achteruitgaat. Ook die combinatie lijkt voor alsnog niet heel waarschijnlijk.

Op dit moment koersen we naar een lichte recessie en als we in een zware recessie komen, dan lijkt een gevaarlijke combinatie met een nog steeds te hoge inflatie waarschijnlijker dan een combinatie met lage inflatie. Daardoor zal er weinig tot geen ruimte zijn voor de ECB om de rente weer te verlagen.

Langere termijn verwachting (2025-2028)
Op de langere termijn is de verwachting dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, de inflatie weer rond de 2 procent komt en dat er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is. Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1 en 2 procent acht men bij Van Bruggen niet waarschijnlijk, maar hypotheekrentes tussen de 3 en 3,5 procent behoren tot de mogelijkheden. Maar het blijven slechts voorspellingen en waarschijnlijk worden we zowel voor 2023 als de lange termijn toch weer verrast door ontwikkelingen die niet waren voorzien.