Bouwinvest: 2024 wordt beter jaar voor partijen die met eigen vermogen investeren

De huidige economische tegenwind zal een impact hebben op de Nederlandse vastgoedmarkt in 2023, maar 2024 kan een beter jaar worden. Er komen kansen voor beleggers die weinig of geen vreemd vermogen gebruiken, vooral omdat de financieringskosten zijn gestegen en gedwongen verkopen op de loer liggen.

Dit voorspelt Bouwinvest Real Estate Investors in zijn Nederlandse Market Outlook 2023-2025. Ondanks de verslechterende economische omstandigheden zijn er nog steeds beleggingskansen, met name voor objecten die hoog scoren op het gebied van duurzaamheid. Dit komt vooral voor in sectoren waar de bezettingsgraad onder druk staat, zoals bij winkels en kantoren, maar ook in segmenten waar de onderliggende fundamentals sterker zijn, zoals woningen, zorgvastgoed en hotels, aldus het rapport.

Groen loont
Jeroen Beimer, Hoofd Onderzoek en Strategisch Advies Bouwinvest Real Estate Advisors: "Er is steeds meer bewijs dat een groene vastgoedportefeuille loont op de lange termijn, zowel qua financieel rendement als in termen van milieu, sociaal en governance (ESG). Er ontstaat langzamerhand een consensus dat duurzame gebouwen hogere huren en waarderingen opleveren en daarmee ook stabielere rendementen op de lange termijn. Impact investing wint ook terrein door naast een financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te prioriteren."

De huidige economische tegenwind zal een impact hebben op de Nederlandse vastgoedmarkt in 2023, maar 2024 kan een beter jaar worden, voegde hij eraan toe. "De vastgoedfundamentals zijn gezond dankzij onder meer de verwachte groei van huishoudens en de relatief lage leegstand. Dat zal kansen opleveren voor beleggers die weinig of geen vreemd vermogen gebruiken, vooral omdat de financieringskosten zijn gestegen en gedwongen verkopen op de loer liggen." Bouwinvest is een institutionele belegger die met eigen vermogen investeert.

Vooruitzichten verslechterd
De macro-economische vooruitzichten voor Nederland zijn behoorlijk verslechterd sinds de inval van Rusland in Oekraïne in februari 2022. De daaruit voortvloeiende energiecrisis heeft de economie richting een potentiële recessie in 2023 geduwd. De oorlog volgde kort op de Covid-19-pandemie die wereldwijd structurele verschuivingen en verstoringen van de toeleveringsketens veroorzaakte en tot een sterke toename van e-commerce en thuiswerken leidde, met grote gevolgen voor de vraag naar winkel- en kantoorruimte. Ook de inflatie is in de hele vastgoedketen sterk toegenomen door de stijgende kosten voor energie, arbeid en bouwmaterialen en de noodzaak om bij ontwikkelingsprojecten te voldoen aan strengere milieuwetgeving, met name voor stikstofemissies.

De stijgende financieringskosten treffen ook vastgoedbeleggers die met vreemd vermogen opereren en investeringen die in een gunstiger renteklimaat tot stand zijn gekomen. Als gevolg daarvan dalen de transactievolumes terwijl marktpartijen een stapje terug doen in afwachting van de prijsherziening die plaats moet vinden voordat er een nieuw evenwicht is bereikt. Prijzen van beursgenoteerde Europese vastgoedaandelen zijn het afgelopen jaar met gemiddeld 20% gedaald. Beursgenoteerde vastgoed loopt gewoonlijk zes tot negen maanden voor op de prijsbewegingen van niet beursgenoteerd vastgoed en de voorspelde scherpe marktcorrectie in dit segment werkt naar verwachting vanaf 2023 in volle omvang door. Hierbij zullen ‘distressed’ objecten eerst in prijs dalen voordat er een nieuw evenwicht wordt gevonden in de aanloop naar een lang herstelproces, dat mogelijk tot 2025 kan duren.

Vraag naar woningen en gezondheidszorg overtreft aanbod
Sterke demografische fundamentals zorgen voor een aanhoudende vraag naar huurwoningen terwijl het aanbod sterk achterblijft, met name in het middensegment. Hetzelfde geldt voor zorgvastgoed, waar de vraag naar modernere en meer behoeftegerichte woon- en zorgcomplexen voor senioren sterk toeneemt door de versnelde structurele vergrijzing van de Nederlandse bevolking. Meer samenwerking tussen zorginstellingen, beleggers en andere belanghebbenden, waaronder lokale overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties en verzekeraars, kan bijdragen aan een oplossing voor de enorme opgave om in de komende decennia voldoende hoogwaardige zorgaccommodaties te realiseren. Verwacht wordt dat de totale vraag naar kantoorruimte in Nederland zal dalen nu thuiswerken vaste voet aan de grond heeft gekregen, maar de huren blijven stijgen door een recordleegstand en de hogere inflatie.

De aanvangsrendementen, die in de tegenovergestelde richting van de prijzen bewegen, zullen in de komende periode stijgen. Het aanbod van de modernste en duurzaamste kantoren gaat naar verwachting verder krimpen als gevolg van strengere minimumeisen voor energieprestaties en milieuvoorschriften voor nieuwe ontwikkelingen. Vanaf 1 januari 2023 moeten alle kantoren in Nederland - met uitzondering van monumentale gebouwen – minimaal energielabel C hebben. Eigenaren van kantoren die niet over een C-label of hoger (A of B) beschikken mogen die in principe niet meer verhuren vanaf die datum. Uit een recente studie van CBRE blijkt dat ongeveer 10% van het Nederlandse kantorenbestand een D-label of slechter heeft, terwijl de energieprestatie van ongeveer 26% van het totale aanbod niet eens bekend was.

Kloof detailhandel wordt groter
De detailhandel in de hoofdwinkelstraten herstelde zich na de pandemie, maar de druk op de sector neemt weer toe. Consumenten houden de hand op de knip als gevolg van de stijgende kosten van levensonderhoud en de korte-termijn vooruitzichten zijn aanzienlijk minder positief geworden. Convenience retail voor dagelijkse benodigdheden doet het beter en het verschil tussen ‘experience’ en ‘convenience’ retail zal groter worden naarmate de marktomstandigheden verslechteren. De herinrichting van verouderde winkels gaat door, maar er zijn meer transformaties nodig om de leegstand onder controle te krijgen.

De opleving van het toerisme na de pandemie heeft voor een herstel op de hotelmarkt gezorgd, maar donkere wolken vormen zich nu de vrees voor een recessie toeneemt. De mogelijke opkomst van een andere Covid-19-virusvariant blijft een bedreiging. Stijgende aanvangsrendementen voor hotels liggen daardoor in het verschiet.