De opeenstapeling van problemen zet de bouw van betaalbare woningen onder druk

De sectoreconomen van ABN AMRO brengen de effecten zoals de hoge bouwkosten, een stijgende rente en een trage vergunningverlening in beeld. Maar er zijn nog meer factoren die een rol spelen bij de stroeve realisatie van de nodige betaalbare nieuwbouwwoningen.

Hoge materiaalkosten, rentestijging, een trage vergunningverlening en onzekerheid over beleidswijzigingen zorgen voor problemen in de bouw. Tel daarbij op de steeds zwaardere kwaliteitseisen en de conclusie is dat het opleveren van energiezuinige en betaalbare nieuwbouw een zware opgave is.

De zich opstapelende problemen zijn inmiddels in de cijfers over nieuwbouw terug te zien. Het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen en het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwbouwwoningen daalt sinds het begin van dit jaar. Dit zet meer druk op de ambitie van het kabinet om te komen tot 900.000 nieuwe woningen tot 2030. (tekst gaat verder onder de grafiek)

Materiaalkosten blijven hoog, maar stijgingen lijken over hun hoogtepunt heen
De stijging in de materiaalkosten die al startte bij de coronapandemie en bij het begin van de oorlog in Oekraïne versnelde, ging de afgelopen maanden gestaag door. Wel lijkt het erop dat het hoogtepunt van de stijgingen achter de rug is. In april en mei werd volgens bouwkostendataleverancier BDB een jaargroei van 13,6 procent en 14,4 procent in materiaalkosten gerealiseerd, in augustus en september was dit 12,7 en 12,5 procent. De kerende trend wordt ook duidelijk uit de prijsontwikkelingen van specifieke bouwmaterialen, geregistreerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In september was op maandbasis bij verschillende materialen inmiddels geen sprake meer van prijsstijgingen van afzetprijzen in het binnenland. Dat geldt ook voor de importprijzen van de meeste bouwmaterialen. Voor sommige bouwmaterialen daalden de gemiddelde importprijzen zelfs: ijzer en staal waren 4 procent goedkoper dan in augustus, hout zelfs 6 procent. Op jaarbasis blijft de groei in binnenlandse afzetprijzen en importprijzen echter nog erg hoog.

Rente beperkt vraag
Ten opzichte van begin 2022 heeft de stijgende rente de totstandkoming van nieuwbouw verder gecompliceerd. De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogde eind oktober de beleidsrente met 75 basispunten en ABN AMRO verwacht dat deze tot in het eerste kwartaal van 2023 in kleinere stappen verder omhoog gaat. De verwachting is dat de beleidsrente daarna wordt vastgehouden op 2,5 procent. Deze ontwikkeling betekent dat ook hypotheekrentes voorlopig hoog blijven. Hogere financieringskosten of lagere leencapaciteit hebben tot gevolg dat projecten financieel minder snel uit kunnen. Opdrachtgevers wachten af tot er meer duidelijkheid is over waar de rentestijging stopt. Die afwachtende houding zet een rem op risicovolle nieuwbouwprojecten.

De rentestijging betekent ook dat er minder animo is voor de relatief dure nieuwbouwwoningen. Terwijl de bouwkosten voor nieuwbouw nog altijd stijgen, hebben kopers een lagere leencapaciteit. Dit zorgt ervoor dat de vraag naar nieuwbouwprojecten afneemt.

Eisenpakket breidt uit
Terwijl de economische omstandigheden tegenwerken, groeit de lijst met onderdelen waaraan ontwikkelaars en bouwers bij nieuwbouw moeten voldoen steeds verder. Op 2 november schrapte de Raad van State de stikstofvrijstelling voor de bouwfase, waarmee elk nieuwbouwproject in het vervolg stikstofberekeningen moet kunnen overleggen voor zowel de gebruiks- als de bouwfase. Voor projecten tot honderd woningen leidt de wijziging naar verwachting tot vertragingen. Grotere nieuwbouwprojecten komen sneller boven de vastgestelde norm voor stikstofuitstoot uit. In dat geval zullen bouwers en opdrachtgevers ook maatregelen moeten treffen om stikstofemissies te beperken.

Het kunnen aantonen van de hoeveelheid stikstofemissies komt bovenop een set aan andere eisen die aangescherpt worden. Zo dienen bij nieuwbouw binnenstedelijke locaties als eerste benut te worden. Het kabinet wil daarnaast dat op termijn twee derde van de woningen wordt gerealiseerd in het betaalbare segment. Sommige gemeentes doen daar nog een schepje bovenop: zo eist Amsterdam dat nieuwbouwprojecten in het vervolg 40 procent sociale huurwoningen en 40 procent middenhuurwoningen opleveren. Ontwikkelaars en beleggers geven aan terughoudender te zullen zijn in het verwerven van grondposities, omdat de opbrengst van de posities lager wordt naarmate het aandeel sociale huur of middenhuur groter is.

Ondertussen wordt duurzaamheid steeds indringender uitgevraagd bij aanbestedingen; nieuwbouw moet minimaal energieneutraal zijn. In toenemende mate wordt er gestuurd op de milieu-impact (een lage MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) score) en zijn er eisen aan de klimaatadaptiviteit van de woning en directe omgeving. Een analyse met data van Cobouw Bouwberichten laat zien dat zonnepanelen en warmtepompen steeds vaker deel uitmaken van woningbouwprojecten. Toch zijn in het vierde kwartaal van 2022 nog altijd bij een kwart van de gestarte projecten geen zonnepanelen betrokken, en bij een derde van de projecten geen warmtepompen.

Elektriciteitsnet vol
Naast bovengenoemde uitdagingen spelen ook nog problemen op het gebied van energie-infrastructuur. De energietransitie stuwt de vraag naar elektriciteit. Op verschillende plekken zit het elektriciteitsnet op de maximale capaciteit, waardoor nieuwbouwwoningen en bedrijfspanden alleen kunnen worden aangesloten als tegelijk het elektriciteitsnet uitgebreid wordt. Materiaal- en personeelstekorten dreigen die snelle investeringen te bemoeilijken.

Lichtpunten voor bouwers
De stapel met eisen loopt op, precies op het moment dat het economisch tij voor bouwers tegenzit. Een lichtpunt voor bouwers blijft de structureel grote behoefte aan woningen en de stroom opdrachten die de energietransitie en de renovatie van bestaande bouw met zich meebrengen. En terwijl de meeste bedrijven geraakt worden door aangescherpte regelgeving ten aanzien van duurzaamheid, spinnen de innovatieve en duurzame bouwers hier juist garen bij. Bijvoorbeeld als zij door slimme bouwmethoden en bouwlogistiek zowel stikstof- als CO2-emissies weten te reduceren.

Veel hangt ook af van wat er met de rente gebeurt. Een stabiel, voorspelbaar renteniveau draagt bij aan een gunstig ondernemersklimaat voor ontwikkelaars en bouwers. De stabilisatie van de beleidsrente die door het Economisch Bureau van ABN AMRO voorzien wordt, is daarom voor de bouw een welkom scenario.

Bekijk hier het meeste recente ABN AMRO-rapport Stand van de bouw.