ECB verhoogt rente, wat betekent dat voor de hypotheekrente?

De ECB heeft de rente met 0,75% verhoogd, maar wat betekent dat eigenlijk voor de hypotheekrente? Gaat die dan ook verder omhoog? Twee economen van de Rabobank en Eelco Kranenburg van Roodhals Capital leggen het uit. En geven ieder hun visie op de toekomst.

Om meteen maar het antwoord te geven: nee, het verhogen van de rente door de Europese Centrale Bank leidt niet automatisch tot het verhogen van de hypotheekrente. Maar er ligt wel een sterke indirecte relatie tussen de twee rentes.

Drietrapsraket
Eelco Kranenburg van vastgoedfinancieringsbemiddelaar Roodhals Capital zegt het zo: “De ECB voert monetair beleid en met het verhogen van de rente verkrappen ze de geldmarkt. Als er minder geld voorhanden is, wordt het geld duurder. De schaarste drijft de prijs op, dat merk je uiteindelijk ook op de hypotheekgeldmarkt.” Stefan Groot, senior-econoom woningmarkt van RaboResearch legt het op deze manier uit: “Eigenlijk is het een drietrapsraket: de belangrijkste rente die de ECB nu verhoogd heeft naar 1,50%, is de depositorente (de beleidsrente), de rente die de ECB aan de banken betaald als die hun overtollige geld bij de ECB stallen. Die beleidsrente heeft een relatie met de kapitaalmarktrente. Op zijn beurt is het juist de kapitaalmarktrente die bepaalt wat er met de hypotheekrente gebeurt. Stijgt de kapitaalmarktrente, dan zal de hypotheekrente volgen.”

Dat is precies wat er niet gebeurde: op die dag gingen de kapitaalmarktrentes juist ietsjes omlaag

Dus je zou verwachten dat als de ECB-president aankondigt dat de beleidsrente stijgt, de kapitaalmarktrente ook stijgt. Maar dat is precies wat er niet gebeurde: in heel Europa gingen op die dag de kapitaalmarktrentes juist ietsjes omlaag. Bas van Geffen, senior macro strategist van de RaboResearch: “Deze lange termijn kapitaalmarktrentes zijn – als ik even mag vereenvoudigen – op hun beurt een soort gemiddelde van de verwachte korte rentes (de beleidsrente van de ECB).”

Verwachtingen verwerkt
Van Geffen vervolgt: “Daarom zie je ook dat de kapitaalmarktrentes over het afgelopen jaar sneller en eerder zijn opgelopen dan de beleidsrente van de ECB: die stijging begon al voordat de ECB überhaupt de beleidsrente had verhoogd. De markt hield namelijk al rekening met de aanstaande renteverhogingen, en die verwachtingen zijn toen al direct in de tarieven verwerkt.

Dat brengt ons bij afgelopen donderdag. Hoewel de ECB wederom een rentestap van 75 basispunten maakte, was dit al vrijwel een zekerheid. De markt had dit dus al min-of-meer in de verwachtingen zitten. Echter, door de toelichting van de centrale bank gisteren, denkt de markt nu dat de ECB in toekomstige vergaderingen de rente minder hard en/of minder ver zal verhogen dan er voor de meeting werd verwacht. Dus per saldo zijn de renteverwachtingen sinds gisteren wat gedaald, en daar komt deze op het eerste oog tegenstrijdige beweging tussen het rentebesluit en kapitaalmarkten vandaan.”

Markt draait al snel
Die positievere signalen ziet ook Eelco Kranenburg van Roodhals: “Ik voorzie dat de markt al vrij snel gaat draaien, sneller dan in de crisis van 2008. Het rentewapen van de ECB heeft een groots effect, dat hebben we al gemerkt. De hypotheekrentes voor beleggingsvastgoed zijn de afgelopen maanden al van 2,5% naar 5% gegaan en voor ontwikkelfinanciering betaal je nu zo’n 8%. Dat lag rond 5%.” Kranenburg, die al menig crisis als vastgoedfinancier heeft doorgemaakt, denkt dat het volgende scenario zich zal gaan ontwikkelen: “Door de gestegen rente (en de onzekerheden rond het woningmarktbeleid van de overheid) zijn projecten niet meer haalbaar en worden ze afgeblazen. De bouwers met personeel hebben daar nu als eerste last van. Die moeten hun werknemers aan het werk houden en verlagen hun prijzen. Door de verminderde vraag zijn bovendien nu al veel grondstoffen ook in prijs omlaag gegaan waardoor en passant ook de inflatie daalt. Maar niet iedere bouwer zal het redden: ik verwacht de eerste faillissementen over drie maanden.”

Bijstorten gaat de te ruig gefinancierde partijen niet lukken

Kranenburg verwacht dat in 2023 ontwikkelaars in de problemen gaan komen. Eerst zullen die proberen hun projecten terug te geven. Heeft de ontwikkelaar echter een afnameverplichting dan zal hij weer aan moeten kloppen bij de financier, maar die heeft dan al lang de limieten aangepast. Kranenburg: “Bij hertaxaties zal er bovendien moeten worden bijgestort en dat gaat de te ruig gefinancierde partijen niet lukken. Maar als ik het zo inschat zijn het vooral de jongere ontwikkelaars die hier last van gaan hebben. Inmiddels is er ook een groep goed gefinancierde partijen die goed in de gaten houdt waar zich kansen voordoen.”

Kleine rimpeling
Voor beleggingsvastgoed voorziet Kranenburg eigenlijk niet zo’n groot probleem: “De kleinere beleggers met enkele panden en een korte horizon kunnen het moeilijk krijgen. Maar voor de grotere partijen met horizonnen van 30 jaar, zal deze periode slechts een kleine rimpeling blijken te zijn.” Bovendien merkt hij op dat de vastgoedfinancieringsmarkt inmiddels voor zo’n 40% in handen is van niet-bancaire partijen. “Die hebben geen systeemverantwoordelijkheid en hebben geen toezichthouder aan wiens regels ze moeten voldoen.”

Kranenburg denkt dat in 2024 de markt echt is gedraaid en dat we dan weer aan de volgende cyclus gaan beginnen. “Vergis je niet, in januari was ik echt bang. Maar nu ik zie hoe de ECB-maatregelen uitpakken, is de rust bij mij wedergekeerd. Mits er natuurlijk geen vreselijk gekke dingen gebeuren.”

Kleinere rentestap?
De researchers van de Rabobank zijn echter voorzichtig over de nabije toekomst. Bas van Geffen: “Dat de kapitaalmarktrente nu iets is gedaald, wil niet per definitie zeggen dat de top achter ons ligt: als de marktverwachtingen veranderen, bijvoorbeeld door economische data of door toespraken van de beleidsmakers, dan zal de kapitaalmarktrente ook weer veranderen. Als de inflatiedata niet verbeteren, zou de markt zomaar weer een hogere rente kunnen inprijzen, bijvoorbeeld. Het risico op een kleinere stap van 50 basispunten is na gisteren zeker toegenomen, maar wij denken dat de markt gisteren iets teveel in de boodschap van de centrale bank las. Wij zijn er nog niet volledig van overtuigd dat de inflatievooruitzichten de ECB ook daadwerkelijk de kans geven om in december al zo’n kleinere stap te nemen.”

Overigens, vrijdagmiddag werden de inflatiecijfers uit de VS bekend: in september is de inflatie op jaarbasis uitgekomen 6,2%, vergelijkbaar met de maand augustus.  Ook werden de inflatiecijfers in Duitsland bekend gemaakt: over oktober was de inflatie 10,4%. De markt had echter gerekend op 10,1%.