Onderzoek: Flippen is lucratief maar wordt lastiger

Het gemiddelde rendement van een geflipte woning is 7,81% hoger dan dat van een niet-geflipte woning en loopt op tot 12,43% voor kopers die tussen 1993 en 2019 vijf of meer woningen flipten. Maar door de hogere overdrachtsbelasting wordt het lastiger een hoog rendement te halen.

Flippen staat in dit geval voor het kopen, opknappen en binnen 6 maanden doorverkopen van een woning. Het fenomeen wordt beschreven door vastgoedonderzoeker Arjan de Leuw in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Hoewel er een negatief sentiment is ontstaan rond woningflippers, is het de vraag wat precies de impact van deze investeerdersgroep op de woningmarkt is geweest. De woningflipper mikt op direct rendement door de woning onder de marktwaarde te kopen en te renoveren. Daarnaast speculeert hij op indirect rendement uit stijgende woningprijzen gedurende de eigendomsperiode.

Woningflippers kunnen twee rollen vervullen: die van speculant of die van tussenpersoon. Als speculant mikt de flipper op waardevermeerdering en draagt daarmee enkel bij aan prijsstijgingen en druk op de woningmarkt. Als tussenpersoon verschaft een woningflipper liquiditeit aan huishoudens die deze op korte termijn nodig hebben, bijvoorbeeld bij scheiding of een baan elders.

Flippers drijven huizenprijzen op
Uit het onderzoek van De Leuw blijkt dat woningflippers een sterke opwaartse invloed hebben op transactieprijzen. Deze relatie versterkt zich vanaf 2015 en ervaren flippers halen een hoger rendement dan onervaren flippers. Ook profiteerden flippers van de vrijstelling van overdrachtsbelasting, terwijl deze vrijstelling niet bedoeld is voor investeerders.

De economische betekenis van flippers blijkt echter beperkt. Het aandeel van transacties waarbij binnen zes maanden wordt doorverkocht is zeer beperkt. Het onderzoek analyseerde 4,3 miljoen transacties met particuliere woningen in de periode van 1993 tot 2019, waarvan er 59.293 binnen zes maanden werden doorverkocht. Daarvan werden slechts 9.590 transacties gedaan door individuen die op dat moment één of meer andere woningen bezaten. Flippers hadden daarmee een aandeel van iets meer dan 0,2 procent in alle woningtransacties.

Flippen wordt lastiger
Het lucratief flippen van woningen is door recente overheidsmaatregelen een stuk lastiger geworden. Zo geldt vanaf 2021 dat investeerders ongeacht de eigendomsperiode geen vrijstelling van overdrachtsbelasting genieten. Bovendien gaat deze vanaf 1 januari 2023 omhoog van 8 naar 10,4%. Daarmee wordt voorkomen dat flippers in een hoogconjunctuur lokaal bijdragen aan prijsopdrijving en bubbels. Maar daarmee wordt ook verhinderd dat investeerders, onder wie flippers, de kans krijgen bij te dragen aan de liquiditeit en doorstroming in de woningmarkt.