'Europese transacties worden steeds complexer'

Europese vastgoedtransacties worden steeds complexer. Daarnaast zijn meer dan een derde van de vastgoedprofessionals van plan internationale investeringen, ondanks onzekerheden, uit te breiden. Dit blijkt uit een onderzoek van Drooms, een aanbieder van digitale platforms voor vastgoedactiva in Europa.

In het onderzoek evalueerde het bedrijf meer dan 4.000 transacties tussen 2019 en 2022, en ondervroeg het ongeveer 170 vastgoedexperts in Europa.

Uit het onderzoek blijkt dat de uitvoeringstijd voor een commerciële vastgoedtransactie vanaf het biedingsproces tot aan de afsluiting sterk is toegenomen. Terwijl er in 2019 gemiddeld slechts 165 dagen tussen de opening van een transactiedataroom tot de voltooiing van de transactie zaten, waren dat in de eerste helft van 2022 al 258 dagen, een toename met 58%. Bijzonder opvallend: tussen 2019 en 2020 is de duur van de transacties met 33% toegenomen.

"Wij stellen vast dat de tijd die nodig is voor een vastgoedtransactie toeneemt. Dit effect kan gedeeltelijk worden verklaard door vertragingen als gevolg van de coronapandemie en de algehele economische situatie. Vanuit ons oogpunt gezien is toenemende regelgeving, bijvoorbeeld op ESG-gebied, echter ook een reden voor langer durende transacties", verklaart Alexandre Grellier, CEO en medeoprichter van Drooms. “Tegelijkertijd daalde de transactieactiviteit sterk aan het begin van de pandemie. Uit ons onderzoek blijkt niettemin dat de markt optimistisch is, althans op lange termijn."

Meer dan een derde van de vastgoedprofessionals is van plan zijn internationale investeringen ondanks onzekerheden uit te breiden
Ondanks de onzekerheid over renteverhogingen, het conflict in Oekraïne en de inflatie lijkt de markt over het geheel genomen optimistisch. Meer dan een derde (36%) van de door Drooms ondervraagde deskundigen is van plan zijn investeringen uit te breiden naar internationale vastgoedmarkten. Ongeveer 47% is van plan een vergelijkbaar bedrag als voorheen te blijven investeren. 17% wil zijn activiteiten verminderen. Duitse ondernemingen zijn terughoudender: in totaal wil iets minder dan 20% van de respondenten zijn investeringen reduceren, 23% wil ze uitbreiden en 58% wil evenveel investeren als vorig jaar. Kapitaalinvesteerders uit het VK zien ondertussen goede kansen. Hier is 82% van de respondenten van plan om zijn internationale activiteiten uit te breiden. Ook de meerderheid van de Franse vastgoedprofessionals (64%) wil meer internationaal investeren. De Spanjaarden lijken relatief onbeslist: 42% wil internationaal actiever worden en 46% is van plan ongeveer evenveel te investeren als voorheen. 

"Hoewel de huidige omstandigheden de transactiemarkt beïnvloeden, zijn internationale vastgoedinvesteringen erg in trek. Behalve diversificatiemogelijkheden zijn er dus ook mogelijkheden voor hogere rendementen. De meeste Duitse beleggers willen hun internationale investeringen verminderen, maar dat kan ook het gevolg zijn van een sterke binnenlandse markt."

Meer dan een derde van de beleggers is van plan minstens 25% van zijn kapitaal internationaal te beleggen
Bovendien bleek uit de enquête dat 36% van de vastgoeddeskundigen bereid is ten minste een kwart van zijn kapitaal internationaal te investeren. 16% is zelfs van plan om minstens de helft internationaal te investeren. Met name investeerders uit het VK blijken veel interesse te hebben in wereldwijde activiteiten: ongeveer 73% van de respondenten zou ten minste 25% van zijn kapitaal op de internationale markt willen investeren.  In Duitsland daarentegen is bijna 70% van plan slechts 25%of minder te investeren in de internationale vastgoedmarkten.

Gefragmenteerde regelgeving als belangrijkste uitdaging voor internationale investeringen
Volgens 47% van de respondenten zijn landspecifieke en gefragmenteerde voorschriften van de doelmarkten de redenen voor de terughoudendheid om grensoverschrijdend in vastgoed te investeren. Voor 28% is het gebrek aan markttoegang en marktkennis doorslaggevend.

"De Europese Unie is minder eensgezind dan het lijkt. Het regelgevingskader wordt in de nationale wetgeving per land op verschillende manieren ten uitvoer gelegd. Niet alle marktdeelnemers zijn zich hier goed van bewust. Transparantie in het transactieproces, in de documentatie en in de vastgoedgegevens is daarom essentieel om snel en volledig te kunnen voldoen aan de eisen van de toezichthouders", legt Grellier uit. “Wie niet kan voldoen aan deze eisen verliest tijd en geld.  Digitale oplossingen voor document- en transactiebeheer kunnen dit risico aanzienlijk verminderen."

Amerikanen, Duitsers en Britten zijn de belangrijkste aanjagers in de Europese vastgoedmarkt
Volgens de respondenten zijn Duitsers (51%), Amerikanen (26%) en Britten (23%) de belangrijkste aanjagers in de Europese vastgoedmarkt. De markten in Europa zijn over het algemeen zeer internationaal ingesteld. In het VK verklaarde 30% van de respondenten dat buitenlandse investeerders de meeste invloed op de markt hadden. In Frankrijk was dit 46% en in Duitsland 31%. Spanje blijkt op basis van het onderzoek een van de meest internationale markten in Europa te zijn. Daar noemde 73% van de respondenten buitenlandse investeerders als de belangrijkste aanjager.

Daarnaast bleek uit het onderzoek dat de markten in de DACH-regio (Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland; 52%) en het VK (26%) het aantrekkelijkst zijn voor investeerders. De respondenten zien echter ook veel potentieel in de MOE-regio (Midden- en Oost-Europa; 21%).

Logistiek en woningen in trek, kantoren in opkomst
Volgens de vastgoedprofessionals is er veel vraag naar de categorieën logistiek (34%) en woningen (27%). Investeerders zien hier de beste kansen liggen vanwege de zekerheid van cashflows en beheersbare risico’s. Ook blijft de focus gericht op kantoren (16%), ondanks het feit dat veel werknemers thuis werken.