Hoe vastgoedpartijen grip kunnen krijgen op de rente

Opeens loopt de rente op, na jaren van lage rentestanden. Daar moeten vastgoedpartijen die met vreemd vermogen financieren weer even aan wennen. Toch zijn er manieren om grip te houden op de rentecomponent. VJ vroeg rente-expert Jan Rietveld van Treasury-linQ een paar van die methoden op een rij te zetten.

Allereerst een schets van de ontwikkelingen: begin 2022 noteerde het 3-mnd Euribor en 5-jaar renteswap tarief respectievelijk minus 0,60% en 0,00%. Sindsdien heeft er een ongekende ontwikkeling plaatsgevonden. De huidige rentetarieven zijn in historisch perspectief nog steeds lager dan een lang historisch gemiddelde, maar het rentebeeld zal wel gaandeweg steeds verder wijzigen. Inmiddels zijn genoemde tarieven in ruim 9 maanden opgelopen met respectievelijk 1,90% en 3,00%.

De rente stijgt onder invloed van de sterk opgelopen inflatie(verwachtingen) en door de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank (ECB). Bij de volgende ECB meetings op 27 oktober en 15 december worden opnieuw renteverhogingen verwacht. Tot op zekere hoogte zijn deze marktverwachtingen volgens Rietveld reeds in de huidige rentes verwerkt. In de Euribor tarieven die een korte looptijd hebben zal dit nog niet geheel het geval zijn. De verwachting is dan ook dat 3-mnd Euribor (10 oktober jl. 1,31%) onder invloed van aanstaande ECB verhogingen de komende maanden nog flink zal doorstijgen tot een niveau hoger dan 2%.

Greep op de rentecomponent
Naast de effecten op waarderingen van vastgoed heeft de renteontwikkeling natuurlijk ook aanzienlijke gevolgen voor vastgoedfinancieringen en de (toekomstige) rentelasten. Hoe houdt een vastgoedonderneming daar het beste grip op? Volgens Rietveld  begint het met actief rentemanagement. De onderneming kan allereerst het renterisico inzichtelijk maken aan de hand van een financiering- en rentevervalkalender. Daarnaast zijn van belang de gewenste verhouding vaste rente versus variabele rente, de gewenste hedge ratio (omvang als percentage van totale financieringsbehoefte), de hedge horizon (looptijd) en spreiding van het renterisico.

Het renterisico kan worden beheerst met vastrentende financieringen, echter ook met rente-instrumenten, zoals renteswaps,

rentecaps en swaptions. Met rente-instrumenten kan desgewenst met een forward karakter naadloos worden aangesloten op toekomstige data van herfinanciering en/of renteherziening. Hierdoor hoeft niet te worden afgewacht tot het moment in de toekomst.

Voor financieringen die binnen afzienbare tijd geherfinancierd dienen te worden kan eventueel reeds nu (deels) het renterisico worden afgedekt. Veronderstel bijvoorbeeld een herfinanciering per 31 december 2023. Mogelijkheden zijn:

• Het kopen van een Swaption met cash-settlement. Het betreft in dit voorbeeld een optie tot 31 december 2023 op bijv. een 5-jaar vaste rente. Indien de rente daalt dan zal de optie zonder waarde expireren, echter kan tegen de gedaalde marktrente worden geherfinancierd. Als de rente stijgt dan wordt tegen de gestegen marktrente geherfinancierd, echter er vindt tevens een positieve cash-settlement plaats aangezien de Swaption in-the-money expireert
   
• Het sluiten van een forward start renteswap met als ingangsdatum 31 december 2023 en een looptijd van bijvoorbeeld 5 jaar al dan niet met optional break voor de bank indien de bank nog geen commitment wil aangaan na de datum van herfinanciering. Mocht de herfinanciering bij de bank niet doorgaan dan vindt er op 31 december 2023 een voortijdige beëindiging van de renteswap (unwinding) plaats onder verrekening van marktwaarde. Indien de rente tussentijds is gestegen dan zal dit een positieve marktwaarde zijn, welke dient ter compensatie voor de “duurdere” herfinanciering elders. Indien de rente tussentijds is gedaald dan zal dit een negatieve marktwaarde zijn, maar hier staat tegenover dat elders op basis van de gedaalde marktrente kan worden geherfinancierd
   
• Vervroegd herfinancieren
   

Doorlooptijd bij banken
Mocht de vastgoedonderneming kunnen kiezen uit meer dan 1 offerte dan kan bij deze hoge rentevolatiliteit blijken dat wat eerst de beste offerte leek, achteraf bij lange na niet de meest gunstige tariefstelling oplevert. Dit komt omdat de doorlooptijden bij banken nogal kunnen verschillen en het inkooptarief (funding) pas door de bank wordt bepaald bij formalisatie en ondertekening van de offerte. Hierdoor wordt een aanzienlijk marktrisico gelopen. Illustratief is de opwaartse rentebeweging sinds juli met zo’n 2%. Met een 2-5 jaar rente van 3% en daar bovenop nog de kredietopslag van de bank komen voor vastgoedondernemingen kritische niveaus in zicht of zijn deze reeds bereikt. Hierdoor kan de renteontwikkeling tijdens de steeds langer wordende doorlooptijd bij financiers een deal breaker worden.

Pre hedging
Bij een aantal relaties kijkt Treasury-linQ nu naar de mogelijkheid om van pre hedging gebruik te maken door bijvoorbeeld swaptions. Daarmee kan bovengenoemd risico gedurende bijvoorbeeld 2 tot 3 maanden worden afgedekt. Hiermee wordt enerzijds een verder stijgende rente afgedekt en mocht de rente tussentijds dalen dan wordt hiervan geprofiteerd. Alternatief is een forward start renteswap al dan niet met een optional break.