PGIM ziet pas koopkansen als prijzen 26% lager zijn

Pas als de prijzen met zo’n 26% zijn gedaald zijn, komen er echt goede investeringskansen. Dat zegt analist Greg Kane van wereldwijd beleggende assetmanager PGIM. Volgens hem zit het grootste risico erin dat er te vroeg gekocht wordt. “Er wordt nu gefocussed op de financiële kant van het verhaal, maar de problemen die kunnen ontstaan op de gebruikersmarkt, zijn gevaarlijker.”   

Greg Kane leidt het Europese investment researchteam van PGIM Real Estate, met $207 miljard in beheer één van de grotere investment managers ter wereld. Terwijl er minder transacties plaatsvinden en de prijzen op het eerste gezicht dus nog niet zo lijken te dalen, ziet Kane met zijn bredere blik al wel de prijzen naar beneden gaan. “Tot en met Q2 van dit jaar zijn de vastgoedprijzen al met 2% gedaald. De precieze cijfers over Q3 hebben we nog niet paraat, maar we zien al wel dat de prijsdalingen in dit laatste kwartaal zijn geïntensiveerd – ze gaan met een grotere snelheid omlaag. Het gat tussen de vraagprijzen en de biedingen wordt steeds groter.”

Gebruikersmarkt groter risico
Ook PGIM is verrast over de snelheid van de kanteling die nu in de markt plaatsvindt. Grootste boosdoener is natuurlijk de stijgende rente, maar Kane waarschuwt om niet alleen naar de financiële kant van het verhaal te kijken: “De ontwikkelingen op de gebruikersmarkt vormen op veel manieren een groter risico. De stijgende energiekosten en andere kosten zullen het moeilijker maken voor bedrijven en mensen hun lasten en dus ook hun huurlasten te betalen. Over de langere termijn zal dat de markt veel langer en veel dieper kunnen beïnvloeden dan dat de stijgende rente dat nu doet. Die rente gaat toch over de kortere termijn.”

Analisten als Kane proberen nu grip te krijgen op de fundamentele kenmerken van deze crisis. Zal het prijspeil in de markt zich snel aanpassen waardoor er ook weer snel koopkansen komen of zal het een lange, langzame weg naar de bodem worden met een recessie die in alle segmenten van de economie voelbaar zal worden? En ook over heel de wereld, want Kane is ervan overtuigd dat de moeilijkheden in Europa zeker hun weerslag zullen hebben op de andere contitenten. Kane: “In dat laatste geval, als bezettingsgraden afnemen en huurprijzen dalen en de cashflow snel minder wordt, zullen de vastgoedprijzen fundamenteel herzien moeten worden.”

Negatieve huurgroei
De voortekenen zijn niet gunstig. PGIM heeft in Europa over het tweede kwartaal een negatieve huurgroei geconstateerd. Maar toch Kane is niet alleen maar negatief over vastgoed: “In de huurstroom zit heus nog wel enige inflatiecorrectie. Bovendien moet je kijken van waar we vandaan komen: we komen uit een sterke economie. Vooralsnog zijn bezettingsgraden in alle sectoren hoog, is er weinig aanbod en bovendien zijn de loan-to-value’s gezond. Als dan door de recessie de vraag afneemt en de prijzen dalen, is er steeds minder reden om de rente te laten stijgen.”

Elke crisis biedt ook kansen en dat is waar beleggers die het zich kunnen veroorloven zeker naar kijken. “Maar,” waarschuwt Kane ook hier, “hier komt het échte risico om de hoek kijken. Je moet natuurlijk niet té snel denken dat het dieptepunt daar is waardoor je te vroeg instapt.” PGIM denkt dat als aanvangsrendementen met tenminste 50 basispunten stijgen (wat neerkomt op prijsdalingen van zo’n 12%), er koopkansen komen. Maar PGIM voelt zich comfortabeler als de yields met zo’n 100 basispunten zouden stijgen, zeker als het lange termijn investeringen betreft. Dat zou neerkomen op prijsdalingen van ongeveer 26%.  

Retail grootste probleem
Per sector verschilt dat overigens aanzienlijk. Retail zal het hardst getroffen worden, zo is de verwachting van PGIM. Kane: “Weliswaar heeft daar voor corona al een behoorlijke prijscorrectie plaatsgevonden, maar die is nog niet genoeg. De fundamentals van die markt zijn nog steeds aan het veranderen en die zijn nog niet helemaal ingeprijsd. Wij zouden een stijging van de aanvangsrendementen met ongeveer 250 basispunten moeten zien om opnieuw transacties te overwegen.”

Voor kantoren zal de correctie een stuk minder fors uitpakken. Dat geldt dan echter wel alleen voor de kantoren op de betere locaties met goede esg-kenmerken. Kane: “Je moet oppassen dat je niet in de verkeerde kantoren investeert, want de tweedeling zal nog verder toenemen.” Logistiek en residentieel zullen goed blijven, maar zullen qua aanvangsrendement wel moeten stijgen. Kane: “De fundamentals van beide markten zijn goed, de vraag naar logistiek en woningen zal hoog blijven. Maar de prijzen zijn fors gestegen en zijn nu simpelweg te hoog. De aanvangsrendementen zullen hier met zo’n 50 basispunten omhoog moeten.”   

Over wat voor een termijn dat koopmoment gaat ontstaan, is natuurlijk de grote vraag. Kane: “We zien momenteel het gat tussen de vraagprijzen en de biedingen steeds groter worden maar de noodzaak om desnoods tegen lagere prijzen te verkopen is er vaak nog niet.” En kopen hoeft ook niet altijd de beste investeringsstrategie te zijn – in elk geval niet voor PGIM. Kane: “Als eerste zullen de herfinancieringen op de markt komen, en dat kan met onze debt financieringsstrategieën voor ons ook een goed instapmoment zijn.”