Schrikbeeld woningbeleggers in Duitsland al zichtbaar

Het Duitse beursgenoteerde woningfonds Vonovia noteert 70% onder de laatste boekwaarde. Beleggers prijzen een stijgende rente in. Dat vinden ze echter niet het grootste probleem.

Niet alleen in Nederland, maar ook de rest van Europa trilt de woningmarkt op de grondvesten. Dat is goed te zien aan de koers van Vonovia, met 621.000 woningen in Duitsland, Oostenrijk en Zweden een van de grootste beursgenoteerde woningfondsen in Europa. De beurskoers ligt momenteel 70% onder de laatst bekende boekwaarde van de woningen. Beleggers denken kennelijk dat de toekomst niet veel goeds brengt.

Vonovia, dat vorig jaar met de acquisitie van Deutsche Wohnen een forse overname deed, heeft 550.000 van de woningen in eigen bezit. In september presenteerde het nog mooie halfjaarcijfers: de inkomsten waren onder meer door de overname met 34,5% gestegen tot €3,11 miljard, autonoom stegen de inkomsten met 9,5%. De leegstand daalde van 2,7% naar 2,2%. De boekwaarde van portefeuille steeg zelfs met 2,1% naar €49,8 miljard.

The Chart of Doom of the German housing market. The price-to-book ratio of the German real estate gaint #Vonovia has fallen below 1 this year for the first time ever and is now in free fall. The chart suggests that the German real estate market is heading for a sharp correction. pic.twitter.com/xgvAjRHc7v

— Holger Zschaepitz (@Schuldensuehner) October 13, 2022

De stijgende rente zal meespelen bij de koersdaling, maar hoeft niet de grootste issue te zijn. Weliswaar heeft Vonovia met een loan-to-value van 43,3% best een hoge schuld waarvan er in 2023 €4,2 miljard moet worden afgelost en in 2024 €3,6 miljard. Nu heeft het fonds een gemiddeld rentepercentage van 1,2%, maar voor de herfinancieringen de komende twee jaar zijn er al percentages afgesproken van 2,5% (gedekt) en 3,5% (ongedekt). Een van de opties die Vonavia ook heeft is om woningen te verkopen waardoor herfinanciering veel minder nodig is.

Het probleem dat beleggers echter zeker ook inprijzen is dat de cashflow aanzienlijk zal teruglopen als huurders door de gestegen (energie)kosten hun huur niet meer kunnen opbrengen. Vonovia heeft inmiddels al aangegeven oplossingen te zoeken voor huurders die de huur niet meer kunnen betalen door de hogere energierekening. Dat zal de dividenden zeker onder druk zetten en maakt het aandeel aanzienlijk minder aantrekkelijk.