Beleggers vertellen hoe de markt erbij ligt: 'De telefoon rinkelt niet meer'

De telefoon rinkelt niet meer, de markt maakt pas op de plaats. De prijzen dalen nog niet, maar de doorlooptijden nemen toe. Deals die in de maak waren, worden afgeblazen. Door de gestegen rente zijn de vraagprijzen niet meer rond te rekenen, maar eigenlijk is die rente een probleem dat er nog even bijkomt. Twee particuliere beleggers en een fondsenaanbieder gaven Vastgoedjournaal hun visie op de markt.

“Dat de markt stilvalt, merk ik aan de telefoon. Nog niet zo lang geleden stond die roodgloeiend: belletjes van allerlei mensen die wilden kopen en verkopen. En nu is de telefoon stil, net als net vlak voor de crisis van 2008. Ik vind het een teken aan de wand…”

Aan het woord is Louis Kagenaar, een particuliere vastgoedbelegger in woningen, bedrijfspanden en kantoren verspreid over de Randstad. Hij is niet de enige die merkt dat de vastgoedmarkt in een impasse is beland. Chris van Dam, ook particuliere belegger met vooral woningen in Amsterdam in portefeuille: “Ik heb een woning te koop in Amsterdam en voorheen zou die binnen een week weg zijn. Nu staat hij al een maand te koop en ik heb nog geen bieding binnen. Wellicht dat de prijs toch iets lager moet.” 

Geschrapte deals
Ronald Jansen, partner bij fondsenaanbieder Annexum vertelt dat hij ziet dat er niet alleen afgewacht wordt, maar dat er al behoorlijk wat deals zijn geschrapt: “Met nagenoeg alle transacties waar we mee bezig waren tot medio dit jaar zijn we uiteindelijk niet mee doorgegaan. Om vandaag de dag hetzelfde rendement te halen, werken die prijzen echter niet meer. Maar die realiteit moet bij verkopers nog wel even binnenkomen.”

De gestegen rente heeft direct invloed op het rendement als het vastgoed met vreemd vermogen wordt gefinancierd. Waar die in het verleden onder de 2% lagen, ligt het rentepercentage vandaag de dag boven de 4%, richting 5% en soms zelfs boven de 6%. Jansen van Annexum: “Dat betekent dat je businesscase er anders uitziet en je niet meer op de prijsniveaus kan kopen dan van een jaar geleden.”

Nog steeds winst
Een neerwaartse prijscorrectie betekent overigens niet meteen dat een belegger verlies lijdt op zijn aankoopprijs. Chris van Dam denkt nog steeds winst te maken op zijn te koop staande woning: “Ik heb hem al 10 jaar in portefeuille en verkoop hem nu na splitsing. Dat komt goed.”

Over zijn eigen portefeuille maakt Van Dam zich vooralsnog niet zoveel zorgen: “Wij hebben een hele lage loan to value. Maar ik heb de afgelopen tijd wel dingen in de markt zien gebeuren waarbij ik de wenkbrauwen fronste: de gekte in de markt heeft er inmiddels voor gezorgd dat niet iedereen er ruim bijzit. Als je je belegging nog voor 2 tot 3% hebt gefinancierd en nu tegen drie keer dat bedrag moet herfinancieren, dan heb je wel een probleem. We zitten nu in een freeze, maar als er de komende maanden gedwongen verkocht moeten worden, dan zullen de prijzen dalen.”

Absurde prijzen
Louis Kagenaar herkent die gekte en de gevaren die dat nu met zich meebrengt: “Als alles 10% omlaag gaat en je hebt op het hoogste punt gekocht… Wijzelf hebben de laatste tijd al niet meer in Utrecht en Amsterdam gekéken naar vastgoed, zo absurd vonden we de prijzen. Maar iemand heeft dat soort vastgoed dus nu wel in portefeuille.”

Zowel Kagenaar als van Dam maar ook Jansen van Annexum benadrukken dat de forse stijging van de rente echter een probleem is dat

bovenop de al bestaande problematiek in de vastgoedmarkt komt. Alles komt nu samen: de energiecrisis, de politieke onzekerheid, de impasse in de bouw, de capaciteitsproblemen, de stikstofproblematiek, de materiaaltekorten, de verduurzaming en de stagnerende vergunningverlening.

Diversifiëren
Zo zijn Kagenaar en Van Dam met name vanwege de onzekerheid rond de regelgeving op de woningmarkt al eerder om zich heen gaan kijken om te onderzoeken hoe ze hun portefeuille kunnen diversifiëren. Kagenaar heeft inmiddels geïnvesteerd in een kantoor dat hij nu aan het verduurzamen is. Volgens hem is commercieel vastgoed nu makkelijker rond te rekenen dan residentieel. Jansen van Annexum: “Onze focus ligt op woningen en supermarkten, dat zijn assetclasses met stabiele huurinkomsten. Bij supermarkten kunnen we indexeren en woningen blijven een veilige assetclass. Geen leegstand en huurders betalen netjes hun huur.”

Hoe ziet de toekomst eruit? Voorlopig zal de rente wel hoog blijven, denken de beleggers. Jansen: “Zolang de inflatie boven de 3 of 4% blijft, hebben we nog geen zicht op renteverlagingen.” Terwijl Louis Kagenaar de problemen rond Rusland somber inziet en denkt dat het nog geruime tijd zal duren voor de markt weer opkrabbelt, is Chris van Dam positiever: “Het nieuws is nu heel zwartgallig, maar wordt de soep op termijn echt zo heet gegeten? Vastgoedbeleggen doe je voor de lange termijn, ik kijk over drie jaar wel weer.”