Meer zorgvastgoed verhandeld, maar nog steeds te weinig

Het beleggingsvolume van zorgvastgoed ligt dit jaar, tot nu toe, op €575 miljoen, 7,8% hoger dan vorig jaar rond dezelfde tijd. Kijkend naar de forse vergrijzing en investeringsopgaven die in de komende decennia op ons afkomen blijft de dynamiek van de zorgvastgoedmarkt achter op de potentie ervan.

Dit blijkt uit de beleggingsmarkt update voor zorgvastgoed van CBRE Nederland. In verhouding tot de hoge investeringsbereidheid van beleggers wordt er weinig zorgvastgoed verhandeld. Met name door gebrek aan aanbod bleef vorig jaar het investeringsvolume nog steken op €850 miljoen, waar in de voorgaande jaren juist stelselmatig sprake was van minimaal €1 miljard.

Groei investeringen in kwalitatief goede nieuwbouw zorgwoningen
Gedreven door een aanzienlijke vermogenssprong bij ouderen neemt de vraag naar kwalitatief goede extramurale zorgwoningen in het midden en hogere segment in sterke mate toe. Deze kwalitatieve vraagverschuiving, samen met de verplichting vanuit steeds meer gemeenten om zorgwoningen toe te voegen aan het woningbestand, maakt dat er door de tijd heen meer geïnvesteerd wordt in nieuwbouw zorgwoningen. Op dit moment ligt dit percentage in 2022 op 41% van het totale volume. Ter vergelijking, in 2021 was dit slechts 12% van het beleggingsvolume.

Einde daling aanvangsrendementen
De afgelopen jaren daalden de aanvangsrendementen op de gehele vastgoedmarkt. Ook in alle categorieën op de zorgbeleggingsmarkt daalde deze stevig en zelfs sneller dan op de woningmarkt. Met de stijging van de rente en dus de financieringslasten, is ook het prijsniveau op de zorgbeleggingsmarkt gestegen. Inmiddels zijn de netto aanvangsrendementen in relatief korte tijd met 10 tot 30 basispunten gestegen. Een verdere stijging van de aanvangsrendementen kan met name nieuwbouwprojecten in een lastig parket brengen. Ook zetten de stijgende bouwkosten de haalbaarheid onder druk. Nu in de huidige markt ook de opbrengstpotentie met 5% of meer terugvalt, kan dit consequenties hebben voor de haalbaarheid van zorgwoningprojecten.

Mogelijke regulering huurwoningen biedt kansen voor zorgwoningen
De potentiële regulering op de huurwoningmarkt heeft verstrekkende gevolgen voor nieuwbouwprojecten van reguliere woningen. Zorgwoningen kunnen voor beleggers – vaker dan gedacht – uitkomst bieden. Niet alleen is veel vraag naar zorgwoningen in bijna alle steden en dorpen in het land, ook vallen zorgwoningen in een andere categorie dan reguliere woningen. Op het moment dat er sprake is van een zorgwoning volgens de definitie van het woningwaarderingsstelsel, neemt het aantal WWS-punten met 35% toe. Met meer punten kan een hogere huurprijs worden berekend. Daartegenover staat dat het aan aanvullende eisen moet voldoen.

Samenwerking centraal in zorgbeleggingsmarkt
Om de uitbreidingsvraag en duurzaamheidslag van zorgwoningen te kunnen bewerkstelligen is samenwerking essentieel. Waar van oudsher zorgwoningen hoofdzakelijk in bezit waren bij zorginstellingen en woningcorporaties, verkopen steeds meer zorginstellingen hun vastgoed aan beleggers om tot een goede samenwerking te komen, dit jaar al voor zo’n 40% van het investeringsvolume.

De beleggingsmarkt update volgt op het zorgwoningmarktrapport van CBRE ‘Zorgvastgoed op cruciaal kruispunt’ waarin de enorme vastgoedopgave waar de zorgwoningmarkt de komende decennia voor staat werd onderzocht. Niet alleen op het gebied van kwalitatieve uitbreidingen is er nog een lange weg te gaan, ook op het vlak van verduurzaming is de zorgwoningmarkt nog verre van Paris Proof.