EXPO REAL: De markt zit totaal op slot, er komen zware tijden aan

De vastgoedmarkt zit op slot, is de conclusie van VJ na een bezoek aan de EXPO REAL in München. De ene crisis volgt op de andere, van rente-, bouw- en energieprijsstijgingen tot inflatie en de oorlog in Oekraïne. Het maakt de markt onzeker. Beleggers wachten de storm af, want hoe nu verder? Een aantal constateringen van Vastgoedjournaal op een rij.

Dit jaar stonden 1.900 exposanten op de Duitse vastgoedbeurs. Hoofdonderwerp nummer één was natuurlijk de huidige economische situatie. De markt was na de pandemie flink aan het netwerken en zette de voelsprieten uit om het marktsentiment te proeven. Dat de markt met één been in een recessie staat heeft de sfeer zeker niet bedorven, een glaasje Duits bier ging er in München nog wel in. Echter, het optimisme was ver te zoeken.

Afwachtende beleggers
Grote Europese vastgoedbeleggers durven bijna niks te kopen, laat staan verkopen. Hoewel partijen zoals Patrizia, Garbe en Edmond de Rothschild nog wel grote aankopen bekendmaken, wacht het overgrote deel van de beleggers af wat er gaat gebeuren. De prijzen naar beneden bijstellen zit er bij investeerders nog niet in, ook daarin wachten ze het rustig af. Beleggers zijn nog in ontkenning dat prijzen op papier gezakt zijn. Huib Boissevain van Annexum zei op de eerste beursdag al dat hij meerdere aankopen niet door heeft laten gaan. Vastgoed dat ooit gekocht werd met een rentetarief van 2% moet nu verkocht worden in een markt waar de rente 5 á 6% is. De eerste afgewaardeerde transacties komen waarschijnlijk uit de hoek van de grote fondsen, die gaan straks wel in de problemen komen als beleggers hun inleg terug willen, zo hoorde VJ op de Expo. Als dat vastgoed binnenkort op de markt komt, zullen ze wel moeten afwaarderen en ontstaan er nieuwe referenties voor de taxateurs.

Wat wel een enigszins positief gevoel gaf is de openheid waarmee beleggers en ontwikkelaars over de problemen in de markt spraken. Niemand ontkende het feit dat het een moeilijke periode gaat worden en iedereen verwacht dat de rente de komende maanden wel zal blijven stijgen. Optimisme was verder helaas ver te zoeken, niemand verwacht nog dat de oorlog in Oekraïne snel zal eindigen en dus blijven de energieprijzen torenhoog. Het is dan niet gek dat duurzaamheid een groot onderwerp was tijdens de beurs. De servicekosten bij huurders blijven maar stijgen. De betaalbaarheid van 'bruine panden' staat ter discussie.

Weinig opdrachten voor architecten
In gesprekken met Europese architecten werd ons duidelijk gemaakt dat zij steeds minder opdrachten krijgen maar vooral dat er ook opdrachten ingetrokken worden. Zij zijn de eerste die merken wanneer er minder gebouwd gaat worden. Bouwprojecten in Nederland kunnen door de hoge bouwkosten niet doorgaan, vooral als het om hoogbouw gaat. Zo zouden in Rotterdam 18 hoogbouw projecten opgestart worden. Inmiddels gaan er ‘misschien’ nog maar 8 door, en dat is ook niet eens zeker. De ambities van Hugo de Jonge kunnen de prullenbak in.

In Duitsland, net zoals in Nederland, kraakt de markt voor beleggingswoningen. VJ sprak met IVT, een Duits private equity fund, die zei dat de woningmarkt daar vanwege de stijgende rente ook helemaal op slot zit. We zitten dus allemaal in hetzelfde schuitje. Dat er een recessie aankomt, daar is iedereen het wel mee eens. De vraag is echter hoe lang en hoe diep, daar zijn de meningen wel over verdeeld. Sommige partijen hebben het over een nog ergere crisis dan 2008. Maar anderen zien over slechts 10 maanden al de zon achter de wolken tevoorschijn komen.