Logistics Market Update: wat voelt de populaire logistieke vastgoedsector van de tegenwind?

In 2022H1 heeft de opname van logistiek vastgoed in Nederland een recordniveau behaald, van 1.960.692 m² in H12021 naar 2.240.267 m² in H12022. Zo huurde Dayes, een ontwikkelaar en distributeur van huishoudelijke producten, deze zomer een warehouse van 52.000 m² aan op G-Park Zevenaar.

Meer recent sloot DHG bijvoorbeeld een huurovereenkomst met Fox Global Logistics voor 22.000 m² Smartlog in Rotterdam. Het gevolg: de leegstand heeft opnieuw een laagterecord bereikt.

Ondanks de sterke gebruikersvraag, wordt weinig logistieke ruimte aan de voorraad toegevoegd. Daar komt bij dat de sector nog steeds te kampen heeft met beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet, sterk gestegen bouwkosten en hoge grondprijzen. Door al deze ontwikkelingen zijn de tophuren in de afgelopen periode verder gestegen. De hoogste prijzen worden betaald in Schiphol (€95), Rotterdam (€82,50) en Utrecht (€80). De grootste stijger is echter Roosendaal, waar op dit moment tophuren van €60 worden betaald, een stijging van 20%  ten opzichte van deze periode in 2021.

Dankzij deze robuuste fundamenten van de logistieke gebruikersmarkt, heeft de sector wederom mogen rekenen op sterke interesse van beleggers. In het eerste half jaar van 2022 is bijna 3 miljard euro geïnvesteerd in logistiek vastgoed: 18% meer dan in 2021H1.

Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, zegt daarover: “Beleggers stellen zich wel kritischer op, zien wij in de praktijk: er wordt vaker over de prijs onderhandeld, soms ook met uitstel van transacties als gevolg. Voor die kritische houding is een (gegronde) reden: de rente loopt sterk op, terwijl de aanvangsrendementen in de afgelopen jaren sterk zijn gedaald. Tel daar de sterk gestegen grondprijzen en bouwkosten bij op, en het probleem waar beleggers zich mee geconfronteerd zien wordt duidelijk: het rond rekenen van een project wordt steeds uitdagender.”

Niek Poppelaars, Co-Head logistics & Industrial, vult aan: “De sterk toegenomen druk op de financiering is niet de enige uitdaging waar de logistieke sector voor staat. De maatschappelijke discussie over de ‘verdozing’ van het Nederlandse landschap houdt nog steeds aan. Vanuit de politiek klinkt zelfs de roep om een bouwstop voor distributiecentra. Daar komen nog bij: grondschaarste, de beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet en de vertraging in de verlening van bouwvergunningen, mede door de stikstofproblematiek.

Herontwikkeling
Veel beleggers zien zich daarom genoodzaakt om uit te wijken naar herontwikkeling van brownfield locaties. Oftewel: bestaande voorraad aan bedrijfsruimte transformeren naar logistiek product dat voldoet aan de eisen van nu. Deze bestaande voorraad vertegenwoordigt immers doorgaans een fors lagere waarde dan logistiek product, waar veel marktvraag naar is. Maar ook het vinden van een geschikte brownfield locatie kan uitdagend zijn.

Kortom: de logistieke sector zit in een spagaat. Het tekort aan logistiek vastgoed en de beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw geeft de logistieke sector wind in de zeilen, terwijl de huidige macro-economische omstandigheden juist zorgen voor tegenwind. Uiteindelijk zijn prijscorrecties te verwachten. De bond-yield spread wordt steeds kleiner en dit creëert een opwaartse druk op de aanvangsrendementen in alle vastgoedsectoren. Inmiddels is de prime BAR voor logistiek ook gestegen van 3,40% in mei jl. naar het huidige 3,80%.